Mit einem Immobilienkredit zum neuen Eigenheim: Das musst du wissen

1. Was ist ein Immobilienkredit?
2. Besondere Merkmale von Baufinanzierungen
3. Diese Kosten lassen sich mit einem Immobilienkredit finanzieren
4. Wie teuer ist eine Immobilienfinanzierung?
5. Baufinanzierung abschließen: Das sind die Voraussetzungen
6. Was sonst noch zu beachten ist
7. Immobilienkredite haben viele Stellschrauben
8. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist ein Immobilienkredit?

Immobilienkredite, oft auch Baufinanzierungen genannt, sind zweckgebundene Darlehen für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie. Da Immobilienprojekte oft mit einem hohen Kapitaleinsatz einhergehen, hat sich dafür eine spezielle Kreditform etabliert, mit welcher hohe Beträge über eine lange Laufzeit finanziert werden können. Eine weitere Besonderheit: Als Sicherheit für die Bank wird eine Grundschuld oder Hypothek hinterlegt. Dadurch ist das Risiko für den Kreditgeber niedriger und die Zinsen besonders günstig.

Viele Finanzinstitute wie Banken und Sparkassen bieten heute standardisierte Immobilienfinanzierungen an, bei denen Antrag und Abwicklung schnell und unkompliziert funktionieren.

Besondere Merkmale von Baufinanzierungen

Mit einer Baufinanzierung bindest du dich über einen langen Zeitraum. Die Kreditform unterscheidet sich daher in einigen Punkten von herkömmlichen Darlehen. Damit du genau weißt, worauf die dich einlässt, solltest du die wesentlichen Besonderheiten von Immobilienfinanzierungen kennen:

1. Kreditsumme und Laufzeit: Baufinanzierungen werden oft über hohe Summen abgeschlossen, denn der Kauf einer Immobilie ist ein kostspieliges Unterfangen. Kreditnehmer haben für die Rückzahlung auch entsprechend mehr Zeit: Die Laufzeit eines Immobilienkredites beträgt meist 30 Jahre oder sogar mehr.
   
2. Zins und Tilgung: Immobilienkredite sind meist Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden Rate. Von den Kreditnehmer:innen meist unbemerkt, ändert sich lediglich der Anteil von Zins und Tilgung: Da die Kreditsumme kontinuierlich sinkt, reduziert sich die Zinslast und im Gegenzug steigt der Tilgungsanteil.
   
3. Zinsbindung: Die Kreditzinsen sind nur für einen bestimmten Zeitraum, meist über fünf bis zehn Jahre, festgeschrieben. Je länger diese Zinsbindung, desto höher ist meist auch der Zinssatz. Wenn die Zinsbindung ausläuft, wird über die Restschuld eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen abgeschlossen. Je nachdem, wie hoch die Zinsen du diesem Zeitpunkt sind, kann die neue Rate auch höher ausfallen als die alte.
   
4. Sicherheiten: Bei Immobilienkrediten lässt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen. Sollten die Kreditnehmer:innen die Finanzierung nicht mehr zurückzahlen können, hat die Bank damit das Recht, die Immobilie zu veräußern und mit dem Verkaufserlös die Restschuld abzulösen.
   
5. Rückzahlung: Ein Immobilienkredit wird in regelmäßigen monatlichen Raten zurückgezahlt. Darüber hinaus sind kostenlose Rückzahlungen der Kreditsumme meist nur zum Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Um den Baukredit schon früher abzulösen oder einen Teil der Kreditsumme während der Laufzeit zurückzahlen zu können, muss bereits bei Vertragsabschluss eine Sondertilgung vereinbart worden sein. Ansonsten wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die meist so teuer ist, dass sich eine vorzeitige Ablösung nicht lohnt.

Diese Kosten lassen sich mit einem Immobilienkredit finanzieren

Eine Immobilienfinanzierung deckt alle direkten Erwerbs- und Herstellungskosten ab, die entstehen, wenn du eine Immobilie kaufst, baust oder umbaust. Beim Kauf ist das der Preis von Grundstücken oder Gebäuden und beim Bau die Kosten für die Errichtung des Objektes und der Außenanlagen. Dabei solltest du die Kosten für Gartenanlagen, Carport oder Garage unbedingt von Beginn an in der Kalkulation berücksichtigen, damit sie auch wirklich mitfinanziert werden.

Darüber hinaus kannst du auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, darunter etwa:

• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten
• Grundbuchgebühren

Eine solche Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder 110-Prozent-Finanzierung ist jedoch oft teurer. Deswegen stemmen viele Bauherr:innen die Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln.

Wie teuer ist eine Immobilienfinanzierung?

Die Zinsen für eine Baufinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren wie dem Zinsniveau am Kapitalmarkt, der Zinsbindung und dem Beleihungsauslauf ab. Auch die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer:innen spielt eine wichtige Rolle.

Wie viel Zinsen eine Bank für Immobilienkredite verlangt, hängt davon ab, was sie die Kapitalbeschaffung kostet. Das Zinsniveau am Markt wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteuert. Ein hoher Leitzins bedeutet in der Regel auch höhere Bauzinsen. Die Zinsen fallen auch umso höher aus, je länger die Bank die Zinsen garantieren muss. Wer also eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren vereinbart, zahlt in der Regel höhere Zinsen als bei einer fünf- oder zehnjährigen Zinsbindung.

Zudem muss die Bank natürlich das Risiko in die Zinsen einkalkulieren. Eine wichtige Kennzahl dafür ist der Beleihungsauslauf. Je mehr die Immobilie im Vergleich zur Kreditsumme wert ist, desto niedriger fallen auch die Zinsen aus. Ausschlaggebend für einen guten Beleihungsauslauf sind Lage und Qualität der Immobilie. Dieser lässt sich aber auch mit dem Einsatz von Eigenkapital senken.

Einen groben Überblick, wie hoch die Bauzinsen allgemein sind und welche Rate du dir leisten kannst, kannst du dir leicht mit einem der vielen Immobilienkredit-Rechner im Internet verschaffen. Diese berücksichtigen die durchschnittlichen Kreditzinsen bei verschiedenen Finanzinstituten und lassen sich auf verschiedene Zinsbindungen und Beleihungsausläufe einstellen.

Baufinanzierung abschließen: Das sind die Voraussetzungen

Um in Deutschland eine Immobilienfinanzierung abschließen zu können, müssen Kreditnehmer:innen volljährig sowie geschäftsfähig sein. Auch ein fester Wohnsitz in Deutschland und eine deutsche Kontoverbindung sind Pflicht. Selbstverständlich musst du über ein ausreichendes und regelmäßiges Einkommen aus einem festen Arbeitsverhältnis oder selbstständiger Tätigkeit verfügen, um die regelmäßigen Kreditraten zahlen zu können, und dieses auch nachweisen können. Die Kreditwürdigkeit prüfen Banken außerdem anhand einer SCHUFA-Auskunft. Ein negativer Eintrag ist oft ein Ausschlusskriterium.

Was sonst noch zu beachten ist

Der effektive Jahreszins ist eine wichtige Größe beim Vergleich von Baufinanzierungen. Um den passenden Immobilienkredit zu finden, geht es aber um mehr als günstige Zinsen. Damit über die gesamte Laufzeit hinweg alles glatt läuft und auch bei unvorhergesehenen Änderungen keine Zusatzkosten entstehen, solltest du auch auf die folgenden Punkte achten:

• Zeit der Zinsfestschreibung: Um das Zinsänderungsrisiko zu senken, kannst du mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen vereinbaren.
  
• Sondertilgungen: Eine außerplanmäßige Rückzahlung ist nur möglich, wenn du bereits bei Vertragsabschluss Sondertilgungen vereinbart hast.
  
• Bereitstellungszinsen: Bei Bauprojekten wird das Kreditkapital oft schrittweise abgerufen. Um Bereitstellungszinsen zu vermeiden, wenn du das Darlehen nicht auf einen Schlag abrufst, solltest du auf eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit achten.

Immobilienkredite haben viele Stellschrauben

Immobilienfinanzierungen sind eine spezielle Kreditform, die ausschließlich dem Erwerb und Bau von Immobilien dient. Da es dabei üblicherweise um hohe Kreditsummen geht, die über lange Laufzeiten zurückgezahlt werden, sichert die Bank ihr Risiko über eine Grundschuld oder Hypothek ab. Die Zinsen für Baukredite hängen vom Kapitalmarktzins, der Zinsbindung, der Qualität der Immobilie und der Bonität der Kreditnehmer:innen ab.

Für einen günstigeren Finanzierungszinssatz ist es sinnvoll, Eigenkapital einzubringen. Es gibt aber auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, bei denen du sogar die Nebenkosten mitfinanzieren kannst. Neben den Zinsen solltest du auch auf eine bereitstellungszinsfreie Zeit und Sondertilgungsmöglichkeiten achten.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten