Baufinanzierungen ohne Eigenkapital: So geht’s!

1. Baufinanzierung ohne Eigenkapital – welche Möglichkeiten gibt es?
2. Wie hoch können die Nebenkosten sein?
3. Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung
4. So funktioniert eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
5. Kredit für Hauskauf: Auch ohne Eigenkapital möglich
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital – welche Möglichkeiten gibt es?

Eine Baufinanzierung ist ein Kredit für den Kauf einer Immobilie. Normalerweise bringen Käufer:innen dabei 20 bis 30 Prozent Eigenkapital ein und finanzieren mit einem Kredit nur einen Teil der Kosten.

Was aber, wenn du dieses Geld gerade nicht hast oder deine Ersparnisse nicht angreifen willst? Dann kannst du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen. Dabei musst du entscheiden, ob du tatsächlich für das gesamte Kaufprojekt inklusive Nebenkosten einen Kredit aufnehmen oder nur den Kaufpreis der Immobilie mit einem Darlehen finanzieren möchtest.

Je nachdem, ob Interessent:innen die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren von Erspartem bezahlen oder per Kredit mitfinanzieren, ergeben sich verschiedene Finanzierungsvarianten:

• Von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung sprechen Banken, wenn eine Baufinanzierung den Gesamtpreis der Immobilie inklusive der Nebenkosten abdecken soll.
• Bestreitest du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln, dann ist im Fachjargon von einer Kaufpreisfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung die Rede.
• In wenigen Fällen ermöglichen Kreditanbieter auch eine 130-Prozent-Finanzierung. Hier werden noch weitere Kosten zum Beispiel für Renovierung oder Erweiterung des Objektes mitfinanziert.

Wie hoch können die Nebenkosten sein?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf können zwischen 5 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen. Wie hoch sie genau sind, hängt davon ab, wo die Immobilie steht und ob Käufer:innen das Objekt über Makler:innen erwerben:

• Die Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland anders und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des notariell vereinbarten Kaufpreises.
• Für Notar und Grundbuchamt fallen im Durchschnitt Kosten zwischen 1,5 und 2 Prozent an. Diese Kosten sind in einer bundeseinheitlichen Gebührenordnung festgeschrieben, können je nach tatsächlichem Aufwand aber variieren.
• Sind Expert:innen mit der Suche beauftragt, kann zusätzlich eine Maklerprovision in Höhe von sechs bis sieben Prozent fällig werden. Die gute Nachricht für Hauskäufer:innen: Seit 2020 müssen die Verkäufer:innen die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.

Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Immobilie inklusive Nebenkosten ausschließlich per Kredit zu finanzieren, klingt auf den ersten Blick verlockend. Die Vollfinanzierung birgt aber auch Risiken und Herausforderungen. Wann lohnt der Immobilienkauf ohne Erspartes?

Warum eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen?

Eine Vollfinanzierung eröffnet auch Menschen, die nicht über genügend Ersparnisse verfügen, den Weg zum Eigenheim. Zum Beispiel Berufseinsteiger:innen oder jungen Familien.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann aber auch von Vorteil sein, wenn du über genügend Vermögenswerte verfügst. Fließt das Ersparte nicht in Kaufpreis oder Nebenkosten, bleibst du finanziell flexibel. Manche Vermögenswerte lassen sich außerdem auch nicht so einfach zu Geld machen. Zum Beispiel langfristige Beteiligungen aus Sparplänen oder Investmentpolicen. Dafür kannst du die Erlöse zu einem späteren Zeitpunkt zur Tilgung des Immobilienkredits einsetzen.

Ohne Eigenkapital zum Eigenheim: Das sind die Nachteile

Banken und Kreditinstitute gehen bei Vollfinanzierungen ein höheres Risiko ein und das lassen sie sich gut bezahlen. Dadurch ergeben sich auch für Käufer:innen einige Nachteile und Risiken:

• Höherer Zinssatz: Die Immobilien- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer, denn Kreditinstitute verlangen mehr Zinsen als bei einem Hauskauf mit Teilfinanzierung.
• Längere Laufzeit: Wegen der hohen Leihsumme benötigst du in der Regel mehr Jahre, um den Kredit für Haus oder Wohnung zu begleichen.
• Höhere Monatsraten: Die monatlichen Zahlungen zur Tilgung des Kredits schränken den finanziellen Spielraum im Alltag ein.
• Teurer Anschlusskredit: Wenn die Zinsbindung nach etwa zehn bis 15 Jahren ausläuft, legt die Bank einen neuen Zinssatz fest. Sind die Marktzinsen bis dahin gestiegen, kann die Kreditrate sogar höher ausfallen als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme.

So funktioniert eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine 100-Prozent- bzw. Kaufpreisfinanzierung kannst du häufig bei einer einzigen Bank realisieren. Kaufpreis plus Nebenkosten mit einem Institut zu finanzieren, kann dagegen schwierig werden.

Eine gängige Methode ist es daher, den Kaufpreis der Immobilie bei einer Bank zu finanzieren und für die Nebenkosten ein zusätzliches Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen. Da die Immobilie bereits als Sicherheit für die erste Finanzierung dient, lässt die zweite Bank eine nachrangige Grundschuld eintragen. Manchmal werden auch andere Sicherheiten wie Wertpapiere oder Lebensversicherungen akzeptiert.

Der Nachteil: Nachrangdarlehen sind vergleichsweise teuer. Die Banken tragen dabei ein sehr hohes Risiko und verlangen daher meist saftige Risikoaufschläge.

Was sind die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung?

Banken müssen ihre Kreditrisiken minimieren und wollen von vornherein verhindern, dass Kredite ausfallen. Gerade bei Vollfinanzierungen, bei denen die Kreditsumme die Sicherheiten übersteigt, müssen Kreditnehmer:innen eine einwandfreie Kreditwürdigkeit nachweisen. Hast du ein überdurchschnittliches und sicheres Einkommen, ist das schon eine gute Voraussetzung. Beamt:innen, Ärzt:innen, Polizist:innen oder Angestellte mit unbefristeten Arbeitsverträgen kommen oft auch ohne eigenes Geld an eine Baufinanzierung. Eine saubere Schufa ist Pflicht. Auch wenn du keine weiteren Kreditverpflichtungen hast, stehen die Chancen gut.

Ein anderes wichtiges Kriterium sind die Sicherheiten: Eine Toplage und ein 1-a-Zustand sind Grundvoraussetzungen dafür, dass die Bank den Wert der Immobilie nicht niedriger ansetzt als den Kaufpreis. Denn liegt der Beleihungsauslauf unter 100 Prozent, kann es mit einer Kreditzusage schwierig werden. Vielleicht verfügst du aber auch über zusätzliche Vermögenswerte wie ein Wertpapierdepot oder eine Lebensversicherung, die du als Sicherheit anbieten kannst?

Kredit für Hauskauf: Auch ohne Eigenkapital möglich

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist bei vielen Banken bis 100 Prozent des Kaufpreises möglich. Aber nur unter einigen Voraussetzungen: Als Kreditanwärter:in brauchst du in jedem Fall ein sehr hohes und sicheres Einkommen.

Von großem Vorteil ist außerdem, wenn du wenigstens so viel Erspartes einbringst, dass du die Nebenkosten selbst bezahlen kannst. In der Regel sind sowohl Kaufpreis- als auch Vollfinanzierung teurer als Immobilienkredite für Käufer:innen mit Eigenkapital. Idealerweise lässt du dich ausführlich von einem Finanzdienstleister beraten, welches Modell am besten zu deiner persönlichen finanziellen Situation passt.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten