- Was bedeutet Grundschuld?
- Die Grundschuld-Varianten
- Schuldenhöhe und Sicherungsabrede
- Grundschuld oder Hypothek: Wo ist der Unterschied?
- Grundschuld: Der Zinsenschock
- Grundschuld: Der neue Standard
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Grundschuld: Ein Grundpfandrecht, das eine Immobilie oder ein Grundstück zur Absicherung von Schulden, meistens Krediten oder Baudarlehen, belastet.
- Buch- und Briefgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld wird die Schuld nur ins Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld erhältst Du zusätzlich einen Grundschuldbrief.
- Schuldenhöhe und Sicherungsabrede: Die Höhe der Grundschuld bleibt gleich, unabhängig davon, wie viel vom Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Die Sicherungsabrede verbindet die Grundschuld mit dem konkreten Darlehen.
- Grundschuld vs Hypothek: Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, auch wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Sie kann erneut beliehen werden ohne neuen Eintrag ins Grundbuch.
- Zinsen bei der Grundschule: Liegen meist zwischen 12% und 20%, werden aber nur fällig bei einer Zwangsversteigerung und dienen als Notfallpuffer für die Bank.
Was bedeutet Grundschuld?
Für eine Grundschuld wird eine Immobilie oder ein Grundstück benötigt. Dieses wird mit einer Grundschuld belastet und dient dann als sogenanntes Grundpfandrecht, um damit Schulden, in aller Regel einen Kredit beziehungsweise ein Baudarlehen, abzusichern.
Das verschafft der Bank oder einem anderen Kreditinstitut bei Zahlungsunfähigkeit der Schuldner:innen eine Absicherung. So kann die Bank dann die Immobilie oder das Grundstück zwangsversteigern oder im Fall von Mieteinnahmen zwangsverwalten, um das Geld zurückzubekommen. Im Fachjargon heißt das „verwerten“.
Die Grundschuld-Varianten
Expert:innen unterscheiden zwei Arten von Grundschuld, die im modernen Finanzwesen eine Rolle spielen.
Buchgrundschuld
Hierbei wird die Grundschuld ausschließlich in das Grundbuch eingetragen. Die Übertragung der Schuld auf einen anderen Gläubiger muss ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
Briefgrundschuld
Hier wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch auch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Für die Übertragung auf einen anderen Gläubiger genügt es dann, einen Abtretungsvertrag zu schließen und den Brief zu übergeben. In der Regel liegt dieser Brief dann bis zur Abzahlung des Darlehens bei der Bank. Diese Variante wird häufiger genutzt.
Die Briefgrundschuld hat aber auch Nachteile. So ist der Eintrag im Grundbuch nicht unbedingt aussagekräftig in Bezug auf den aktuellen Gläubiger, da Änderungen hier nicht vermerkt sind. Zudem verursacht die Briefgrundschuld höhere Kosten beim Grundbuchamt und dem Notar. Und falls der Brief verloren geht, muss er in einem speziellen Verfahren für ungültig erklärt werden, was ebenfalls Kosten verursacht.
Nicht ohne meinen Notar
Bei der Bestellung einer Grundschuld muss laut Gesetz ein Notar involviert sein. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag noch einmal komplett vor und du kannst Fragen stellen, damit Unklarheiten und Missverständnisse ausgeschlossen sind. Schließlich geht es bei einer Grundschuld in der Regel um viel Geld.
Schuldenhöhe und Sicherungsabrede
Die Grundschuld auf einer Immobilie oder einem Grundstück bleibt im Lauf der Zeit gleich, egal wie viel vom Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Was aber mit jeder Rate sinkt, ist der sogenannte Rückzahlungsanspruch der Bank. Das bedeutet, die Bank kann nicht mehr verlangen, als im Anspruch noch besteht.
Ist das Darlehen vollständig zurückbezahlt, können Besitzer:innen bei der entsprechenden Bank die Rückübertragung der Grundschuld beantragen oder eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch vornehmen lassen.
Die Sicherungsabrede, auch Sicherheitsvereinbarung genannt, ist die Vereinbarung mit der Bank, in der festgehalten wird, für welche Forderung die Grundschuld besteht. Sie verbindet also die Grundschuld mit dem konkreten Darlehen.
Grundschuld oder Hypothek: Wo ist der Unterschied?
Zwischen den beiden Möglichkeiten zur Absicherung eines Kredits gibt es eigentlich nur einen großen Unterschied. Bei einer Hypothek besteht eine Verknüpfung zum Kreditkonto. Ist also das Hypothekendarlehen komplett abgezahlt, erlischt automatisch auch die Hypothek.
Die Grundschuld hingegen bleibt im Grundbuch bestehen. Um sie zu löschen, muss ein Antrag auf Löschungsbewilligung bei der Bank gestellt werden. Bei den Banken ist die Grundschuld wesentlich beliebter als die Hypothek, weil eine Grundschuld im Fall von Zahlungsunfähigkeit viel schneller zur Zwangsvollstreckung kommen kann.
Zudem bietet die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank eine Rangsicherung. Das bedeutet, dass die Bank ihre Forderungen vor anderen Gläubigern durchsetzen kann. Kein Wunder also, dass Hypotheken immer seltener abgeschlossen werden.
Für Besitzer:innen von Immobilien bietet eine abgezahlte Grundschuld den Vorteil, dass sie – statt gelöscht zu werden – wieder neu beliehen werden kann, ohne dass deshalb ein neuer Grundbucheintrag beantragt und bezahlt werden muss. Denn die Rechte an der Grundschuld gehen nach vollständiger Zahlung des Kredits an den Schuldner oder die Schuldnerin zurück.
Grundschuld: Der Zinsenschock
Bei einer Grundschuld liegen die Zinsen meist zwischen zwölf und 20 Prozent, also deutlich höher als bei einer Hypothek. Allerdings müssen diese Zinsen nicht zusätzlich zu den normalen Kreditzinsen bezahlt werden. Solange der Kredit regelmäßig bedient wird, können Kund:innen diese Zinsen also komplett ignorieren.
Sie werden nur relevant, falls es wirklich zu einer Zwangsversteigerung kommt. Dann kann die Bank diese Zinsen einfordern und damit auch mehr Geld, als ihr laut Kreditvertrag zusteht. Das gilt allerdings nur, wenn der Bank durch die Zwangsversteigerung zusätzliche Kosten entstehen. Somit bilden die Grundschuldzinsen eine Art Notfallpuffer für die Bank, falls Zahlungen ausbleiben.
Die Grundschuld – ein „junges Ding“
Während die Hypothek schon bei den alten Griechen bekannt war und somit rund 250 Jahre alt ist, gibt es die Grundschuld erst seit dem frühen 19. Jahrhundert. Und damals kam sie auf Dauer nicht gut an. Heutzutage ist die Grundschuld hingegen die mit Abstand häufigste Variante des Grundrechtpfands in Deutschland.
Grundschuld: Der neue Standard
Die Grundschuld hat sich in den vergangenen Jahrzehnten gegenüber der recht ähnlichen Hypothek weitgehend durchgesetzt. Das liegt zum einen daran, dass Banken lieber mit einer Grundschuld arbeiten, weil es für im Fall der Zahlungsunfähigkeit von Schuldner:innen für sie einfacher ist, ihr Geld zurückzubekommen. Zum anderen ist es für Besitzer:innen von Immobilien einfacher, eine abgezahlte Grundschuld erneut zu beleihen, ohne deshalb einen neuen Grundbucheintrag veranlassen und erneut die Notarkosten dafür tragen zu müssen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was genau ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein so genanntes Grundpfandrecht, mit dem ein Kredit bei einer Bank oder einem anderen Geldinstitut abgesichert wird.
Warum wird die Grundschuld heutzutage einer Hypothek vorgezogen?
Bei einer Grundschuld hat die Bank deutlich schneller die Möglichkeit, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit eine Zwangsversteigerung einzuleiten und das verliehene Geld zurückzuerhalten. Deshalb bieten die meisten Banken nur noch Grundschuld-Modelle an.
Was bedeutet die Rangstelle einer Grundschuld im Grundbuch?
Sind mehrere Grundschulden auf eine Immobilie oder ein Grundstück eingetragen, wird im Fall einer Zwangsversteigerung das Geld nach Rangstelle verteilt. Der Gläubiger auf Rang eins erhält sein Geld zuerst. Sind dann noch Erträge aus der Versteigerung übrig, folgt der Gläubiger auf Rang zwei und so weiter.
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