Die Grundschuld: Darling der Banken

1. Was bedeutet Grundschuld?
2. Die Grundschuld-Varianten
3. Schuldenhöhe und Sicherungsabrede
4. Grundschuld oder Hypothek: Wo ist der Unterschied?
5. Grundschuld: Der Zinsenschock
6. Grundschuld: Der neue Standard
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was bedeutet Grundschuld?

Für eine Grundschuld wird eine Immobilie oder ein Grundstück benötigt. Dieses wird mit einer Grundschuld belastet und dient dann als sogenanntes Grundpfandrecht, um damit Schulden, in aller Regel einen Kredit beziehungsweise ein Baudarlehen, abzusichern.

Das verschafft der Bank oder einem anderen Kreditinstitut bei Zahlungsunfähigkeit der Schuldner:innen eine Absicherung. So kann die Bank dann die Immobilie oder das Grundstück zwangsversteigern oder im Fall von Mieteinnahmen zwangsverwalten, um das Geld zurückzubekommen. Im Fachjargon heißt das „verwerten“.

Die Grundschuld-Varianten

Expert:innen unterscheiden zwei Arten von Grundschuld, die im modernen Finanzwesen eine Rolle spielen.

Buchgrundschuld

Hierbei wird die Grundschuld ausschließlich in das Grundbuch eingetragen. Die Übertragung der Schuld auf einen anderen Gläubiger muss ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Briefgrundschuld

Hier wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch auch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Für die Übertragung auf einen anderen Gläubiger genügt es dann, einen Abtretungsvertrag zu schließen und den Brief zu übergeben. In der Regel liegt dieser Brief dann bis zur Abzahlung des Darlehens bei der Bank. Diese Variante wird häufiger genutzt.

Die Briefgrundschuld hat aber auch Nachteile. So ist der Eintrag im Grundbuch nicht unbedingt aussagekräftig in Bezug auf den aktuellen Gläubiger, da Änderungen hier nicht vermerkt sind. Zudem verursacht die Briefgrundschuld höhere Kosten beim Grundbuchamt und dem Notar. Und falls der Brief verloren geht, muss er in einem speziellen Verfahren für ungültig erklärt werden, was ebenfalls Kosten verursacht.

Schuldenhöhe und Sicherungsabrede

Die Grundschuld auf einer Immobilie oder einem Grundstück bleibt im Lauf der Zeit gleich, egal wie viel vom Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Was aber mit jeder Rate sinkt, ist der sogenannte Rückzahlungsanspruch der Bank. Das bedeutet, die Bank kann nicht mehr verlangen, als im Anspruch noch besteht.

Ist das Darlehen vollständig zurückbezahlt, können Besitzer:innen bei der entsprechenden Bank die Rückübertragung der Grundschuld beantragen oder eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch vornehmen lassen.

Die Sicherungsabrede, auch Sicherheitsvereinbarung genannt, ist die Vereinbarung mit der Bank, in der festgehalten wird, für welche Forderung die Grundschuld besteht. Sie verbindet also die Grundschuld mit dem konkreten Darlehen.

Grundschuld oder Hypothek: Wo ist der Unterschied?

Zwischen den beiden Möglichkeiten zur Absicherung eines Kredits gibt es eigentlich nur einen großen Unterschied. Bei einer Hypothek besteht eine Verknüpfung zum Kreditkonto. Ist also das Hypothekendarlehen komplett abgezahlt, erlischt automatisch auch die Hypothek.

Die Grundschuld hingegen bleibt im Grundbuch bestehen. Um sie zu löschen, muss ein Antrag auf Löschungsbewilligung bei der Bank gestellt werden. Bei den Banken ist die Grundschuld wesentlich beliebter als die Hypothek, weil eine Grundschuld im Fall von Zahlungsunfähigkeit viel schneller zur Zwangsvollstreckung kommen kann.

Zudem bietet die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank eine Rangsicherung. Das bedeutet, dass die Bank ihre Forderungen vor anderen Gläubigern durchsetzen kann. Kein Wunder also, dass Hypotheken immer seltener abgeschlossen werden.

Für Besitzer:innen von Immobilien bietet eine abgezahlte Grundschuld den Vorteil, dass sie – statt gelöscht zu werden – wieder neu beliehen werden kann, ohne dass deshalb ein neuer Grundbucheintrag beantragt und bezahlt werden muss. Denn die Rechte an der Grundschuld gehen nach vollständiger Zahlung des Kredits an den Schuldner oder die Schuldnerin zurück.

Grundschuld: Der Zinsenschock

Bei einer Grundschuld liegen die Zinsen meist zwischen zwölf und 20 Prozent, also deutlich höher als bei einer Hypothek. Allerdings müssen diese Zinsen nicht zusätzlich zu den normalen Kreditzinsen bezahlt werden. Solange der Kredit regelmäßig bedient wird, können Kund:innen diese Zinsen also komplett ignorieren.

Sie werden nur relevant, falls es wirklich zu einer Zwangsversteigerung kommt. Dann kann die Bank diese Zinsen einfordern und damit auch mehr Geld, als ihr laut Kreditvertrag zusteht. Das gilt allerdings nur, wenn der Bank durch die Zwangsversteigerung zusätzliche Kosten entstehen. Somit bilden die Grundschuldzinsen eine Art Notfallpuffer für die Bank, falls Zahlungen ausbleiben.

Grundschuld: Der neue Standard

Die Grundschuld hat sich in den vergangenen Jahrzehnten gegenüber der recht ähnlichen Hypothek weitgehend durchgesetzt. Das liegt zum einen daran, dass Banken lieber mit einer Grundschuld arbeiten, weil es für im Fall der Zahlungsunfähigkeit von Schuldner:innen für sie einfacher ist, ihr Geld zurückzubekommen. Zum anderen ist es für Besitzer:innen von Immobilien einfacher, eine abgezahlte Grundschuld erneut zu beleihen, ohne deshalb einen neuen Grundbucheintrag veranlassen und erneut die Notarkosten dafür tragen zu müssen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten