So funktioniert ein Forward-Darlehen

1. Was ist ein Forward-Darlehen?
2. Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
3. Vor- und Nachteile auf einen Blick
4. Forward-Darlehen in drei Schritten
5. Forward-Darlehen berechnen
6. Mit Forward-Darlehen sicher in die Zukunft
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Wenn die Zinsbindung einer Baufinanzierung ausläuft, müssen Kreditnehmer:innen sich Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen. Diese kann sechs bis maximal zwölf Monate im Voraus vereinbart werden. 

Was aber, wenn die Zinsen gerade niedrig sind und die Zinsbindung erst in ein paar Jahren ausläuft? Dann kannst du dir das günstige Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen sichern. Mit dieser besonderen Finanzierungsform vereinbarst du die Zinsen bereits lange bevor deine Zinsbindung ausläuft. 

Forward-Darlehen funktionieren wie eine normale Anschlussfinanzierung, sie sind im Grunde ein Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden Rate. Mit einem entscheidenden Unterschied: Du schließt die Finanzierung für einen Zeitpunkt in der Zukunft ab und schreibst damit die Zinsen von heute für die Zukunft fest.  

Zwischen Abschluss und Auszahlung können mehrere Jahre liegen, ein Forward-Darlehen kann zwischen sechs und 66 Monaten vor Beginn der eigentlichen Finanzierung abgeschlossen werden. Während dieser Zeit zahlst du keine Rate und auch keine Bereitstellungszinsen. 

Forward-Darlehen ist verbindlich

Bei einem Forward-Darlehen solltest du dir ganz sicher sein, dass du die Anschlussfinanzierung auch wirklich benötigst. Denn du schließt einen verbindlichen Darlehensvertrag ab, an den sich beide Vertragsparteien halten müssen. Eine Kündigung ist nicht möglich.  

Du musst das Darlehen in Anspruch nehmen, auch wenn die Zinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Anschlussfinanzierung in Kraft tritt, noch günstiger geworden sein sollten. Selbst wenn du ein besseres Angebot gefunden haben solltest oder du die Kreditsumme aus deinem eigenen Vermögen ablösen könntest, bist du an den Vertrag gebunden. Nimmst du das Darlehen nicht in Anspruch, berechnet dir die Bank eine hohe Strafgebühr, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. 

Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist besonders in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Wenn du erwartest, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden, kannst du dir damit die aktuellen Konditionen für die Zukunft zusichern. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Forward-Darlehen teurer sind als eine normale Anschlussfinanzierung. Denn die günstigen Zinsen sicherst du dir gegen einen kleinen Aufpreis.

Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich also nur, wenn die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist höher sind als die im Forward-Darlehen vereinbarten Konditionen. Wenn die Zinsen entgegen der Erwartungen weiter sinken, kann dir die vorgezogene Zinsvereinbarung sogar teurer zu stehen kommen als eine normale Anschlussfinanzierung.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Wenn du ein Forward-Darlehen abschließt, musst du dir keine Sorgen um steigende Zinsen machen. Du weißt bereits Jahre im Voraus, wie hoch die zukünftige Rate für deine Immobilienfinanzierung sein wird. Diese Planungssicherheit hat aber auch seinen Preis: Du musst das Darlehen in jedem Fall abnehmen, auch wenn sich zwischenzeitlich persönliche Änderungen ergeben. Und wenn die Zinsen unerwartet sinken, zahlst du mit dem Forward-Darlehen drauf.

Vorteile:

• Bis zu sechs Jahre im Voraus günstige Zinsen für die Zukunft sichern
• Keine Bereitstellungszinsen
• Kein Risiko steigender Zinsen
• Planungssicherheit über die ursprüngliche Darlehenslaufzeit hinaus

Nachteile:

• Zinsaufschlag gegenüber aktuellem Zinssatz
• Darlehen muss in jedem Fall abgenommen werden
• Nur als Anschlussfinanzierung möglich
• Ist teurer als normale Anschlussfinanzierung, falls die Zinsen sinken

Forward-Darlehen in drei Schritten

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens vereinbarst du einen festen Zinssatz für deine spätere Anschlussfinanzierung. Aber erst, wenn dein altes Darlehen ausläuft, wird es ausgezahlt und die Ratenzahlung beginnt:

1. Du schließt das Forward-Darlehen ab und sicherst dir damit die aktuell gültigen Zinskonditionen.
2. Wenn die alte Baufinanzierung fällig ist, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst die Restschuld ab.
3. Jetzt beginnt die Ratenzahlung. Das Forward-Darlehen läuft wie ein normales Annuitätendarlehen weiter, das heißt die Höhe der Raten bleibt konstant.

Forward-Darlehen berechnen

Die Zinsen für ein Forward-Darlehen orientieren sich an den aktuellen Baufinanzierungszinsen am Markt. Je nachdem, wie lange die Zinsbindung sein soll, kann der Zinssatz variieren, denn je länger die Zinsbindung eines Darlehens ist, desto teurer ist eine Baufinanzierung.

Für jeden Monat, den das Forward-Darlehen im Voraus abgeschlossen wird, berechnet die Bank einen Zinsaufschlag. Die Konditionen liegen daher immer leicht über den aktuellen Darlehenszinsen. Der Zinsaufschlag fällt umso höher aus, je länger die Vorlaufzeit ist. Er liegt gewöhnlich zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat, für die ersten zwölf Monate entstehen je nach Bank manchmal gar keine Zusatzkosten.

Darüber hinaus hat auch die Zinsentwicklung Auswirkungen auf die Höhe des Aufschlags. Hohe Schwankungen schlagen sich negativ auf die Differenz nieder, da es für die Bank schwieriger ist einzuschätzen, wie sich die Zinsen entwickeln könnten. Auch wenn sich ein Anstieg der Marktzinsen abzeichnet, können Forward-Darlehen teurer werden.

Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise und bei steigenden Zinsaussichten möchten sich mehr Kreditnehmer:innen mit dieser Finanzierungsform absichern.

Mit Forward-Darlehen sicher in die Zukunft

Kreditnehmer:innen müssen sich nicht um steigende Zinsen sorgen, wenn sie ein Forward-Darlehen abschließen. Denn damit sichern sie sich Zinsen von heute für die Zukunft. Eine solche Vereinbarung ist sinnvoll, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind, denn die Sicherheit erkaufen sich Kreditnehmer:innen mit einem kleinen Zinsaufschlag.

Außerdem wichtig: Forward-Darlehen sind eine verbindliche Kreditvereinbarung und können nicht gekündigt werden, auch wenn sich die persönlichen Umstände ändern.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten