Zinsbindung bei Baufinanzierung: Alle Infos dazu

1. Was ist eine Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?
2. Warum gibt es die Zinsbindung?
3. Welche Zinsbindung ist sinnvoll bei einer Baufinanzierung?
4. Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?
5. Kann die Zinsbindung einer Baufinanzierung vorzeitig gekündigt werden?
6. Der Weg zur optimalen Zinsbindung bei einer Baufinanzierung
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist eine Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung über mehrere Jahre abschließt, bezahlt dafür monatliche Tilgung samt Zinsen. Die Zinshöhe für die Vertragslaufzeit wird dabei im Vorfeld im Darlehensvertrag festgelegt. Von dieser garantierten Zinsbindung können sowohl die Darlehensnehmer:innen als auch die Bank als Darlehensgeber Vorteile haben.

Warum gibt es die Zinsbindung?

Der Gedanke hinter einer Zinsbindung, die auch Zinsbindungsfrist, Zinsfestschreibung oder Sollzinsbindung genannt wird, ist simpel: Darlehensgeber und Darlehensnehmer:innen vereinbaren sie, damit der Sollzinssatz innerhalb der Vertragslaufzeit unveränderlich bleibt. Es gibt also weder Zinssteigerungen noch Zinssenkungen. Die Auf- und Abwärtsbewegungen an den globalen Finanzmärkten haben keine Auswirkungen auf die im Darlehensvertrag festgesetzte Höhe und Dauer der Zinsbindung.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll bei einer Baufinanzierung?

Es gibt kein Gesetz, wonach ein Immobiliendarlehen an eine Zinsbindung gekoppelt sein muss. Wird eine Zinsbindung vereinbart, wird sie – ausgehend von einem Angebot der Bank – zu Beginn der Laufzeit ausgehandelt und in den Vertragsunterlagen festgehalten.

Ob fünf, zehn, 15, 20 oder 30 Jahre: Die Frage, wann eine kurze oder lange Zinsbindung sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: den eigenen finanziellen Möglichkeiten, der Gesamtlaufzeit des Darlehens, der Höhe der Bauzinsen bei Abschluss der Baufinanzierung und der zukünftigen Zinsentwicklung.

Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger ist der Bauzins und desto niedriger die monatliche Tilgungsrate. Im Gegensatz dazu lassen sich die Banken eine langfristige Zinsgarantie mit einem Zinsaufschlag bezahlen und die monatliche Tilgungsrate ist höher.

Folgende Faustregel eignet sich als Handreichung: Sind die Zinsen bei Abschluss der Baufinanzierung eher hoch und zeichnet sich ein sinkendes Zinsniveau ab, empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren. Stehen die Bauzinsen bei Darlehensabschluss dagegen auf einem niedrigen Niveau, befinden sich aber in einer Aufwärtstendenz, ist eher eine lange Zinsbindungsfrist empfehlenswert.

Letzten Endes ist es jedoch ratsam, dass du selbst ein Gefühl dafür entwickelst, welche Zinsbindungsfrist am besten zu deinen finanziellen Möglichkeiten und deiner Lebensplanung passt.

Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Die Zinsbindung für eine Baufinanzierung läuft aus, der Baukredit ist aber noch nicht vollständig zurückgezahlt? In diesem Fall solltest du dir rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu machen. Drei Optionen bietet sich dafür an:

1. Prolongation: Mit einer Prolongation ist die Verlängerung deines Darlehensvertrages zu denselben Bedingungen bei deiner bisherigen Bank gemeint.
2. Grundschuldabtretung: Bei einer Grundschuldabtretung wechselst du zum Ende deiner Zinsbindungsfrist für eine Anschlussfinanzierung von deiner bisherigen zu einer neuen Bank.
3. Forward Darlehen: Bei einem Forward Darlehen einigst du dich mit deiner Bank bereits fünf bis drei Jahre vor Ende deiner Zinsbindung auf einen Zinssatz für dein zukünftiges Anschlussdarlehen.

Kann die Zinsbindung einer Baufinanzierung vorzeitig gekündigt werden?

Grundsätzlich ist es so, dass der Gesetzgeber dir ein Kündigungsrecht nach Paragraf 489 Bundesgesetzbuch (BGB) einräumt. Dieses erlaubt es dir, deine Baufinanzierung ab Vollauszahlung nach zehn Jahren Laufzeit zu kündigen – und zwar jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten. Ob du deinen Baukredit dann in Gänze oder nur zu einem Teil ablöst, ist dir überlassen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung als Strafgebühr musst du in diesem Fall nicht bezahlen.

Wann fällt diese an? Bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit, einer Umschuldung, Scheidung oder einem Umzug kannst du von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings kann die Bank als Gläubiger dann eine Vorfälligkeitsentschädigung von dir verlangen. Wie hoch diese sein wird, hängt von der Restlaufzeit deines Baukredits, deinem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Der Weg zur optimalen Zinsbindung bei einer Baufinanzierung

Die Zinsen für Baudarlehen liegen noch immer unter dem Durchschnitt vergangener Jahre. Angehende Immobilieneigentümer:innen sollten deshalb über eine lange Zinsbindung nachdenken. Welche Zinsbindung am Ende die Richtige ist, hängt jedoch von zahlreichen individuellen und generellen Faktoren ab. Dazu zählen Aspekte wie das aktuelle Zinsniveau, der Eigenkapitalanteil, die Laufzeit des Darlehens und die eigene Lebensplanung. Das und noch mehr fließt in die Planung einer Baufinanzierung ein – und damit auch in die Antwort auf die Frage nach der passenden Zinsbindung.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten