- Was ist eine Anschlussfinanzierung?
- Der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung
- Finanzierung weiterführen: Diese Möglichkeiten hast du
- Anschlussfinanzierung planen
- Zinsvergleich lohnt sich auch bei der Anschlussfinanzierung
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindung eines Baukredits ausläuft und noch eine Restschuld besteht, muss eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen abgeschlossen werden.
Zeitpunkt: Eine Anschlussfinanzierung ist immer dann nötig, wenn dein Darlehen ausläuft und noch eine Restschuld bei deiner Bank besteht. Du kannst dein Darlehen nach zehn Jahren ordentlich kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglichkeiten zur Weiterführung der Finanzierung: Du kannst deinen Kredit einfach zu neuen Konditionen bei deiner bisherigen Bank verlängern oder zu einer anderen Bank wechseln. Ein Forward-Darlehen ermöglicht dir, den aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern.
Anschlussfinanzierungsplanung: Bei der Planung einer Anschlussfinanzierung hast du die Möglichkeit, deine Finanzierungsstrategie neu zu überdenken und anzupassen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Wer seine Immobilie finanziert, geht eine langfristige Kreditverpflichtung ein. Abhängig vom eingesetzten Eigenkapital dauert es 15 bis 35 Jahre, bis eine Baufinanzierung komplett zurückgezahlt ist. Die Zinsen werden jedoch meist für einen kürzeren Zeitraum festgeschrieben.
Wenn diese Zinsbindung ausläuft, ist meist nur ein Teil des ursprünglichen Kreditbetrags getilgt und es verbleibt eine Restschuld. Dafür muss dann eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen abgeschlossen werden.
Wie hoch die Restschuld ist, hängt hauptsächlich von der vereinbarten Tilgung ab. Der Zinssatz spielt nur eine untergeordnete Rolle. In den ersten Jahren der Rückzahlung eines Baukredits sinkt die Restschuld nur sehr wenig. Wenn die Zinsbindung zum ersten Mal ausläuft, ist also noch relativ viel von der Darlehenssumme übrig.
Bei einem Tilgungssatz von einem Prozent beträgt sie nach zehn Jahren beispielsweise noch über 90 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme. Deswegen sind die Konditionen einer Anschlussfinanzierung fast genauso wichtig wie die Zinsen beim erstmaligen Abschluss des Baukredits.
| Tilgungssatz |
Zinssatz |
Restschuld nach 10 Jahren |
| 1 % |
4 % |
93 % |
| 1 % |
2 % |
94 % |
| 2 % |
4 % |
80 % |
| 2 % |
2 % |
82 % |
| 3 % |
4 % |
67 % |
| 3 % |
2 % |
70 % |
Der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung kommt immer dann auf dich zu, wenn dein Darlehen ausläuft und noch eine Restschuld bei der Bank besteht. Wenn deine Zinsbindung ausläuft oder du dein Darlehen nach zehn Jahren ordentlich kündigst, darf dein Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Ablauf der Sollzinsbindung: Wenn bei Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld besteht, musst du diese zurückzahlen oder weiterfinanzieren.
- Ordentliche Kündigung: Gemäß Paragraf 489 BGB kannst du ein Darlehen zehn Jahre nach dessen Vollauszahlung kündigen, ohne dass die Bank Gebühren verlangen darf. Es gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das heißt, du kannst frühestens nach zehneinhalb Jahren eine Anschlussfinanzierung planen.
- Vorzeitige Rückzahlung: Du kannst deinen Baukredit auch vorzeitig ablösen, um ihn beispielsweise zu günstigeren Konditionen weiterzuführen. Bei einer solchen außerplanmäßigen Kündigung musst du in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Good to know
Eine Immobilienfinanzierung läuft im Normalfall etwa 35 Jahre. Mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren musst du dich also rein technisch im Laufe deiner Baufinanzierung dreimal um eine Anschlussfinanzierung kümmern, und zwar jeweils nach Ablauf von zehn, 20 und 30 Jahren. In der Praxis geht die Rückzahlung jedoch meist schneller, da Sondertilgungen vorgenommen werden oder die Tilgungsrate mit abnehmender Restschuld erhöht wird.
Finanzierung weiterführen: Diese Möglichkeiten hast du
Wenn deine Anschlussfinanzierung ansteht, hast du verschiedene Möglichkeiten, dein Darlehen weiterzufinanzieren. Du bist nicht verpflichtet, bei deiner Bank zu bleiben, sondern kannst zu einer anderen Bank wechseln, die dir bessere Konditionen bietet, also deinen Baukredit umschulden.
Prolongation: Du kannst deinen Kredit einfach zu neuen Konditionen bei deiner bisherigen Bank verlängern. Am bequemsten ist das, indem du einfach das automatisch verschickte Konditionsangebot der Bank annimmst. Meist ist es allerdings sinnvoll, die neuen Rahmenbedingungen vorher persönlich zu verhandeln.
Umschuldung: Wenn dir die Konditionen deiner Bank nicht zusagen, kannst du ein Konkurrenzangebot wahrnehmen und deinen Baukredit zu einer anderen Bank umschulden. Für die Übertragung der Sicherheit fallen dann jedoch zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren an.
Forward Darlehen: Wenn von steigenden Zinsen auszugehen ist, kannst du dir den aktuell günstigen Zinssatz sichern, ohne dein Darlehen zu kündigen oder den Ablauf der Zinsbindung abzuwarten. Allerdings gehst du mit einem Forward Darlehen einen verpflichtenden Kreditvertrag für die Zukunft ein, den du antreten musst, auch wenn die Zinsen bis dahin weiter gesunken sind.
Anschlussfinanzierung planen
Eine Anschlussfinanzierung gibt Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, ihre Finanzierungsstrategie zu überdenken und anzupassen. Nun stehen wieder alle Möglichkeiten offen: Vielleicht kannst du ja nun dank einer Erbschaft einen Teilbetrag ablösen, möchtest die Tilgung für eine schnellere Rückzahlung erhöhen oder statt fester Zinsen lieber variable vereinbaren? Jetzt hast du die Chance, die Rahmenbedingungen neu auszuhandeln.
Du kannst bei einer Anschlussfinanzierung zum Beispiel
- den Kreditbetrag erhöhen,
- deine Restschuld durch Eigenkapital reduzieren,
- die monatliche Tilgung erhöhen,
- die Monatsrate anpassen,
- variable statt fester Zinsen vereinbaren,
- zu einer Bank mit besseren Konditionen wechseln oder
- Sondertilgungsoptionen vereinbaren.
Rahmenbedingungen festlegen
Um die Rahmenbedingungen für die Anschlussfinanzierung abzustecken, prüfe deine Lebens- und Einkommenssituation und mach dir auch Gedanken über den Zustand deiner Immobilie.
- Eigenkapital: Welches Vermögen aus Ersparnissen, Erbschaft, Schenkung oder der Auszahlung einer Versicherung kannst du einsetzen, um den Kredit zu tilgen? Mit welchen Zuflüssen kannst du rechnen, um sie für mögliche Sondertilgungen einzuplanen?
- Einnahmen und Ausgaben: Welche Rate kannst du mit deinem aktuellen Einkommen bewältigen? Kannst du die Tilgungsrate erhöhen, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen?
- Absehbare Änderungen: Welche familiären oder beruflichen Änderungen können sich auf deine finanzielle Situation auswirken?
- Immobilie: Sind Modernisierungen nötig oder willst du An- oder Umbauten vornehmen? Musst oder möchtest du zusätzliches Kapital für die Finanzierung deiner Wünsche aufnehmen?
Angebote vergleichen
Deine Bank meldet sich mit einem Konditionsangebot bei dir, das ist bequem und du kannst es ganz unkompliziert mit deiner Unterschrift annehmen. Wenn deine Restschuld noch hoch ist, lohnt es sich jedoch, weitere Zinsangebote einzuholen. Denn auch bei vermeintlich kleinen Unterschieden kannst du eine Menge Geld sparen. Mit einem Onlinezinsrechner kannst du prüfen, ob das Angebot deines aktuellen Kreditgebers konkurrenzfähig ist, und die Bauzinsen verschiedener Anbieter ganz einfach vergleichen.
Quick-Tipps
Für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung kommt es nicht nur auf die Konditionen der Darlehensgeber:innen an. Mit diesen fünf Tipps machst du es besser:
- Plane deine Anschlussfinanzierung möglichst früh. Wenn du steigende Zinsen erwartest, hältst du dir die Möglichkeit offen, dir günstigere Konditionen zu sichern.
- Vergleiche die Zinsen verschiedener Anbieter und verhandle die Konditionen deiner bisherigen Bank. Bei großen Beträgen haben kleine Unterschiede eine große Wirkung.
- Leiste eine Sondertilgung. Nach Abschluss der Sollzinsbindung kannst du dein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder ganz zurückzahlen. Durch eine Sondertilgung verringern sich die Kreditsumme und die Zinslast.
- Erhöhe deine monatliche Tilgung. Da die Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung etwas gesunken ist, zahlst du auch weniger Zinsen. Diesen Spielraum kannst du für eine höhere Tilgung nutzen, sodass du deinen Kredit nicht nur schneller, sondern auch günstiger zurückzahlst.
- Spare Eigenkapital an: Wenn du die Tilgung nicht erhöhen möchtest, kannst du freies Einkommen ansparen. Damit bleibst du flexibler und baust Eigenkapital auf, das du bei der nächsten Anschlussfinanzierung zur Tilgung einsetzen kannst.
Konditionen verhandeln
Deine bisherige Bank hat ein Interesse daran, dich als Kunden zu behalten. Wenn du die Baufinanzierung bei ihr weiterführst, spart das nicht nur Bearbeitungsaufwand. Die Bank hat auch ein geringeres Ausfallrisiko, denn zum einen ist die hinterlegte Sicherheit im Vergleich zur Restschuld höher und zum anderen hast du deine Kreditwürdigkeit durch die zuverlässigen Ratenzahlungen in den vergangenen Jahren bewiesen. Das ist eine günstige Ausgangslage für Konditionsverhandlungen.
Anschlussfinanzierung abschließen
Wenn du dich für ein Angebot entschieden hast, kannst du die Anschlussfinanzierung abschließen. Weil mit der Zinsbindung auch der bisherige Kreditvertrag ausläuft, musst du das alte Darlehen nicht kündigen, auch wenn du den Baukredit zu einer anderen Bank umschuldest.
Zinsvergleich lohnt sich auch bei der Anschlussfinanzierung
Eine Baufinanzierung läuft über viele Jahre oder sogar über Jahrzehnte. Da die Sollzinsbindung meist kürzer ist als die Darlehenslaufzeit, müssen Kreditnehmer:innen ihr Annuitätendarlehen meist mindestens einmal verlängern. Gerade bei der ersten Anschlussfinanzierung lohnt es sich, Zinsen verschiedener Anbieter zu vergleichen.
Die Restschuld ist zu diesem Zeitpunkt noch relativ hoch, und mit kleinen Zinsunterschieden sind hohe Einsparungen möglich. Neben der Prolongation bei der finanzierenden Bank lässt sich ein Baukredit auch zu einem anderen Anbieter umschulden.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was passiert, wenn man keine Anschlussfinanzierung hat?
Ein Kreditvertrag läuft auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist weiter und endet nicht automatisch. Wird keine Anschlussfinanzierung vereinbart, läuft die Finanzierung meist mit variablen Zinsen weiter, die sich nach den aktuellen Marktzinsen richten.
Kann die Bank eine Anschlussfinanzierung ablehnen?
Banken können eine Anschlussfinanzierung ablehnen, wenn sich die Kreditwürdigkeit von Kreditnehmer:innen verschlechtert hat. Es gibt keinen rechtlichen Anspruch auf eine Anschlussfinanzierung. Oft kann der Kredit jedoch weitergeführt werden, wenn die Kreditsumme verringert oder die Laufzeit verlängert wird, zusätzliche Sicherheiten eingebracht werden oder Bürg:innen für das Darlehen einstehen.
Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?
Wenn die Sollzinsbindung deiner Immobilienfinanzierung ausläuft, kannst du diese bei deiner bisherigen Bank prolongieren, indem du einfach ihr Konditionsangebot annimmst. Oder du schuldest um und schließt einen neuen Kreditvertrag bei anderen Darlehensgeber:innen ab. Die prüfen dann deine Bonität und die Immobilie wie bei einer Erstfinanzierung. Zudem muss bei einer Umschuldung die Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
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