- Baukredit umschulden: Ein Überblick
- Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Vorzeitig umschulden ist teurer
- Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?
- Richtig umschulden: So gehst du vor
- Umschulden lohnt sich vor allem bei der Anschlussfinanzierung
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
Baukredit umschulden: Du kannst deinen bestehenden Kredit durch ein günstigeres Finanzierungsangebot ersetzen, aber es können Kosten anfallen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn du deinen Baukredit vorzeitig ablösen willst, berechnen Banken diese Gebühr.
Sinnvolle Umschuldung: Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn die Zinsersparnis höher ist als die entstehenden Kosten.
Richtig umschulden: Du kannst jederzeit umschulden, musst aber eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten und frühzeitig deine Anschlussfinanzierung planen.
Anschlussfinanzierung: Die Umschuldung lohnt sich besonders bei der Anschlussfinanzierung aufgrund potentieller Zinsvorteile.
Baukredit umschulden: Ein Überblick
Von einer Umschuldung spricht man, wenn ein bestehender Kredit abgelöst und durch eine neue Finanzierung ersetzt wird. Du kannst dabei in eine andere Kreditart umschulden oder auch verschiedene Kredite zu einem einzigen zusammenfassen.
Eine Baufinanzierung schuldest du um, wenn du beispielsweise einen variabel verzinslichen Immobilienkredit in ein Annuitätendarlehen mit festen Zinsen umwandelst. Häufiger werden bestehende Baukredite durch ein günstigeres Finanzierungsangebot bei einer anderen Bank abgelöst.
Der Grund für eine Umschuldung sind häufig bessere Konditionen. Bei großen Summen lässt sich mit kleinen Zinsunterschieden eine Menge Geld sparen. Es fallen aber auch Kosten an, sodass es sich nicht immer lohnt, umzuschulden.
Bei einem Bankwechsel wird nicht nur der Kredit übertragen, sondern auch die hinterlegte Sicherheit. Für die Änderung der Grundschuld fallen dann erneut Notar- und Grundbuchkosten an. Der größte Kostenfaktor ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken berechnen, wenn du deinen Baukredit vorzeitig ablösen willst.
Quick-Info
Für die Umschreibung der Grundschuld auf ein neues Kreditinstitut fallen erneut Kosten für den Notar und das Grundbuchamt an. Wie teuer das ist, hängt davon ab, ob du die Grundschuld löschen und neu eintragen lässt oder eine Abtretung der Grundschuld vornehmen lässt. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Höhe der Grundschuld und den Vorgaben des Notar- und Gerichtskostengesetzes (GNotKG). Die Abtretung der Grundschuld ist die deutlich günstigere Variante, mit der du etwa zwei Drittel der Kosten sparen kannst. Der Nachteil: Der bisherige Kreditgeber muss der Abtretung zustimmen.
Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn die Kapitalmarktzinsen sinken, kann es passieren, dass dir deine Immobilienfinanzierung im Vergleich zu aktuellen Finanzierungsangeboten teuer erscheint. Warum also nicht einfach zu neuen, günstigeren Konditionen umschulden? Das ist leider nicht ganz so einfach.
Nur Immobilienfinanzierungen mit einem variablen Zinssatz können während der Laufzeit jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. In der Regel werden die Zinsen bei Baukrediten jedoch über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Bei solchen sogenannten Annuitätendarlehen ist eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nur in zwei Fällen möglich:
- Zum Ablauf der Zinsbindungsfrist
- Zehn Jahre nach Vollauszahlung (gesetzliche Kündigungsmöglichkeit von Darlehensverträgen nach Paragraf 489 BGB).
Das bedeutet konkret: Wenn du eine Zinsbindungsfrist von 15, 20 oder sogar 30 Jahren vereinbarst, musst du mit der Umschuldung nicht bis zu deren Ablauf warten. Du kannst deinen Baukredit schon nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beenden. Auch wenn du den Kredit bei einem anderen Kreditgeber weiterführst, muss dich die Bank aus dem Vertrag entlassen und darf dir keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Vorzeitig umschulden ist teurer
Wenn du dein Annuitätendarlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung oder der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeit ablösen möchtest, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dafür haben sie einen guten Grund: Als Kreditgeber:innen garantieren sie dir einen festen Zinssatz und verzichten damit im Fall steigender Zinsen auf Zinsgewinne.
Die Bank übernimmt also das Risiko von Zinssteigerungen für dich. Die Vorfälligkeitsentschädigung sorgt dafür, dass ihr andersherum bei sinkenden Zinsen keine vertraglich zugesicherten Zinseinnahmen entgehen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von vielen Faktoren wie Zinssatz, Restlaufzeit und Restschuld des Kredits und dem aktuellen Kapitalmarktzins ab. Die Bank berücksichtigt außerdem die vertraglich zugesicherten Sondertilgungsmöglichkeiten und die gesetzliche Kündigungsfrist von zehn Jahren.
Mit einem Umschuldungsrechner kannst du überschlagen, wie viel dich die vorzeitige Ablösung deines Baukredits kostet und ob es sich lohnt, ein günstigeres Zinsangebot wahrzunehmen. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kannst du dann von deiner Bank berechnen lassen.
Quick-Info
Viele Kreditnehmer:innen scheuen die Umschuldung ihres Baukredits. Der Grund dafür sind nicht nur die Kosten, sondern auch der damit verbundene Aufwand: Bei einer Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut schließt du einen neuen Kreditvertrag ab. Das heißt, du musst dich erneut einer Bonitätsprüfung unterziehen und alle Unterlagen zu Bonität und Objekt erneut einreichen, so wie du es bei Abschluss der Erstfinanzierung getan hast. Der Aufwand kann sich aber lohnen, besonders wenn die Umschuldung nach Ablauf der
Anschlussfinanzierung einen deutlichen Zinsvorteil bringt.
Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?
Der beste Zeitpunkt, einen Baukredit umzuschulden, ist zum Ablauf der Zinsbindung oder nach Ablauf der Kündigungsfrist von zehn Jahren. Dann darf dein Kreditinstitut keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und du musst nur die Kosten für die Grundbuchumschreibung bezahlen.
Ob sich eine Umschuldung auch trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt davon ab, wie hoch diese ausfällt. Eine Umschuldung ist nur sinnvoll, wenn die Zinsersparnis höher ist als die entstehenden Kosten. Meist ist die Vorfälligkeitsentschädigung jedoch so hoch, dass sich eine vorzeitige Ablösung trotz günstigerer Zinsen nicht lohnt.
Banken können zwar auch auf die Entschädigung verzichten, dies ist aber meist nur der Fall, wenn die Zinsen gestiegen sind und eine Umschuldung aus Sicht der Kreditnehmer:innen uninteressant ist.
Richtig umschulden: So gehst du vor
Wenn du deinen Kredit während der Laufzeit umschulden möchtest, kannst du das jederzeit tun. Beachte jedoch die sechsmonatige Kündigungsfrist, wenn du von deinem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen willst. Um deine Anschlussfinanzierung kümmerst du dich am besten schon frühzeitig, und zwar noch bevor dir deine Bank ein Konditionsangebot zuschickt.
Du kannst den neuen Kreditvertrag bis zu zwölf Monate vor Ablauf der alten Finanzierung abschließen. Das ist besonders wichtig, wenn du von steigenden Kreditzinsen ausgehst.
Bevor du das Angebot der Konkurrenz annimmst, sprich noch einmal mit deiner aktuell finanzierenden Bank. Die Umschuldung deines Baukredits bedeutet auch für sie einen gewissen Aufwand für die Umschreibung der Sicherheiten oder die Auflösung des Kredits. Du bist in einer guten Verhandlungsposition, um ein besseres Angebot herauszuholen.
Vielleicht bietet dein Kreditinstitut auch eine vorzeitige Prolongation mit Verzicht auf Bereitstellungszinsen an oder es prüft, ob ein Forward Darlehen eine geeignete Alternative für dich ist. Wenn du eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lässt, kommt dein Bankberater oder deine Bankberaterin vielleicht sogar von sich aus mit einem neuen Finanzierungsangebot auf dich zu.
Step by step
- Konditionen für Baukredite vergleichen: Online kannst du die aktuellen Zinskonditionen für Baufinanzierungen einfach vergleichen und dir das günstigste Angebot heraussuchen.
- Mögliche Einsparungen berechnen: Mit einem Umschuldungsrechner kalkulierst du, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt und welche Zinsen du mit dem neuen Angebot einsparen kannst. So lässt sich herausfinden, ob sich eine Umschuldung für dich lohnt.
- Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen: Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet deine Bank.
- Verbindliches Angebot einholen: Lass dir ein verbindliches Angebot für die Umschuldung erstellen.
- Konkrete Ersparnis errechnen: Nun kannst du die tatsächlichen Kosten und die Zinsvorteile anhand eines verbindlichen Angebots vergleichen und so den konkreten Nutzen einer Umschuldung berechnen.
- Gespräch mit dem aktuellen Kreditinstitut: Frag deine finanzierende Bank noch einmal, welche Möglichkeiten bestehen, damit du deinen Kredit bei ihr weiterführst.
- Neuen Kreditvertrag abschließen: Nach Prüfung des neuen Kreditvertrags kannst du ihn unterschreiben und damit die Umschuldung endgültig in die Wege leiten.
- Alte Finanzierung kündigen: Wenn die Zinsbindung deiner alten Finanzierung ausläuft, musst du diese nicht kündigen. Bei vorzeitiger Umschuldung kündige den alten Vertrag erst, wenn du den neuen Vertrag abgeschlossen hast.
Nach Abschluss des neuen Vertrags kümmern sich in der Regel die beteiligten Kreditinstitute um die Abwicklung der Umschuldung und aller Formalitäten.
Umschulden lohnt sich vor allem bei der Anschlussfinanzierung
Eine Umschuldung kann Kreditnehmer:innen große Zinsvorteile bieten. Allerdings fallen auch Kosten an. Neben den Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld auf den neuen Kreditgeber können Banken eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese fällt an, wenn der Kredit vor Ablauf der Sollzinsbindung oder der gesetzlichen Kündigungsfrist von zehn Jahren abgelöst werden soll.
Ob sich eine Umschuldung zu einer anderen Bank tatsächlich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. In manchen Fällen ist eine vorzeitige Prolongation oder ein Forward Darlehen die bessere Lösung.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann lohnt sich die Umschuldung eines Baukredits?
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnisse größer sind als die entstehenden Kosten. Der beste Zeitpunkt, einen Baukredit umzuschulden, ist zum Ablauf der Zinsbindung oder nach Ablauf der Kündigungsfrist von zehn Jahren. Dann darf dein Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und du musst nur die Kosten für die Grundbuchumschreibung bezahlen.
Kann man einen Immobilienkredit umschulden?
Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt und ohne Zusatzkosten umfinanziert werden. Darlehen mit festgeschriebenen Zinssätzen können nur zum Ende der Zinsbindungsfrist oder bei Kündigung nach 10 Jahren ohne Strafzinsen umgeschuldet werden. Eine Umschuldung ist zwar prinzipiell auch vorher möglich, aber die Bank berechnet dann eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ist eine Umschuldung immer möglich?
Kredite mit variablen Zinsen und Laufzeiten können jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist umgeschuldet werden. Auch Annuitätendarlehen können immer umgeschuldet werden. Die Bank berechnet jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ablösen willst. Und die ist meistens so hoch, dass sich die Umschuldung nicht lohnt.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Veranstalter des Gewinnspiels ist American Express Europe S.A. Es gelten die
Teilnahmebedingungen
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 13.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 200 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
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- American Express Card
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- American Express Blue Card
Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Für Startguthaben-Aktivierungen ab dem 01.09.2024 gilt ein neuer Mindestkartenumsatz von 1.200 Euro. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro (1.200 Euro ab 01.09.24) müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen.
Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthabens führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
¹Kostenlos bezieht sich auf den dauerhaften Entfall der Jahresgebühr. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gemäß AGB anfallen. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen und Gebühren, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes entnehmen.
- PAYBACK American Express Karte
Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du einen 20 Euro Prämienshop Gutschein und 1.000 PAYBACK Extra-Punkte. Die Punkte werden dir über PAYBACK auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Der Gutschein wird bis zum 30.11.2024 verschickt, sofern du dich bis zum 31.10. erfolgreich identifiziert hast. Nach dieser Frist verfällt dein Anspruch auf den Gutschein. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 2.000 PAYBACK Extra-Punkten, die dir durch American Express auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- Business Platinum Card
Nach Belastungen mit deiner American Express Business Platinum Hauptkarte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 15.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 250 Euro auf dein Kartenkonto. Zusätzlich bekommst du nach Belastungen mit deiner Karte von mindestens 20.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb des 4. bis 6. Monats nach Kartenerhalt eine Gutschrift in Höhe von 25.000 Membership Rewards® Punkten auf dein Kartenkonto. Die erste Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate und die zweite Gutschrift nach Ablauf der ersten 6 Monate mit der jeweils nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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Nach Belastungen mit deiner Business Gold Karte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 5.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 150 Euro auf dein Kartenkonto. Die Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate mit der nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden.
Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen
