Baufinanzierung bei Prolongation: Wissenswertes, Vor- und Nachteile

1. Definition: Baufinanzierung bei Prolongation
2. Prolongation: Einfach, aber nicht immer sinnvoll
3. Das Forward Darlehen als Sonderform der Prolongation
4. Ablauf einer Prolongation
5. Fazit: Vor- und Nachteile einer Prolongation
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Definition: Baufinanzierung bei Prolongation

Der Begriff „Prolongation“ stammt vom lateinischen Wort prolungare ab, das so viel bedeutet wie „verlängern, erweitern“. Prolongation meint allgemein die Verlängerung eines Vertrages mit einem bestimmten Enddatum, am geläufigsten ist sie allerdings bei der Baufinanzierung als Form der Anschlussfinanzierung beim selben Kreditgeber nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Bei einer Prolongation wird die bisherige Finanzierung zu neuen Zinskonditionen fortgesetzt, Darlehenslaufzeit und monatliche Rate werden angepasst. Die übrigen Vertragsbestandteile, wie zum Beispiel Sondertilgungsrechte, bleiben üblicherweise bestehen.

Prolongation: Einfach, aber nicht immer sinnvoll

Eine Baufinanzierung ist ein großes Vorhaben, das sicherlich niemand leichtfertig angeht. Bevor eine Unterschrift unter einen Darlehensvertrag für eine Erstfinanzierung gesetzt wird, sollten Bauherr:innen in der Regel sowohl die aktuelle Zinssituation als auch Zinsprognosen recherchieren, Zinsen vergleichen und verschiedene Darlehensangebote einholen.

Obwohl sich das gleiche Vorgehen für eine Anschlussfinanzierung empfiehlt, vereinbaren viele Bauherr:innen mit ihrer Bank direkt einen neuen Zins mit neuer Zinsbindungsfrist – also eine Prolongation. Schließlich ist das der bequemste und zeitsparendste Weg.

ABER: Wer ein besseres Angebot haben möchte, sollte verhandeln. Die eigene Bank wird kaum auf Anhieb die günstigsten Konditionen bieten, denn auch sie weiß: Eine Umschuldung, also der Wechsel zu einer anderen Bank, ist häufig mit einem Aufwand verbunden, den die Mehrheit der Kreditnehmer:innen scheut. Ein attraktiverer Zinssatz wird deshalb im ersten Schritt meist nicht angeboten. Stattdessen spekulieren Banken nicht selten darauf, dass sofort der einfache, gewohnte Weg gewählt wird.

Die Bank wird aber natürlich ein Interesse daran haben, auch bei der nächsten Finanzierungsrunde das Kreditinstitut der Wahl zu sein. Schließlich ist das Risiko anhand der bisherigen Zusammenarbeit gut einzuschätzen und es ist meist keine neue Prüfung der Kreditwürdigkeit nötig. Selbst wer eine Prolongation plant und nicht vorhat, zu einer anderen Bank zu wechseln, sollte also kein Sparpotenzial verschenken und – genau wie bei einer Erstfinanzierung – die Hausbank mit anderen Anbietern in den Wettbewerb treten lassen.

Das Forward Darlehen als Sonderform der Prolongation

Für Bauherr:innen, die ihren Kreditvertrag schon vor längerer Zeit abgeschlossen haben und von einem aktuell niedrigen Zinsniveau profitieren, empfiehlt sich in der Regel ein Forward Darlehen. Dabei handelt es sich um eine besondere Art der Prolongation, die sich an Kreditnehmer:innen richtet, die sich ihre aktuell günstigen Zinsen frühzeitig für die spätere Anschlussfinanzierung sichern wollen.

Ob eine Prolongation im Rahmen eines Forward Darlehens möglich ist, hängt allerdings davon ab, ob die jeweilige Bank diese Form der Anschlussfinanzierung anbietet.

Ablauf einer Prolongation

Kommt ein Forward Darlehen nicht infrage, können Kreditnehmer:innen sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung die Prolongation mit ihrer Bank verhandeln. Sofern diese zu einer Verlängerung bereit ist – was bei einem unbelasteten Vertragsverhältnis der Normalfall ist –, macht sie spätestens drei Monate vor Ablauf von sich aus ein Angebot.

Drei Monate klingen zunächst nach ausreichend Zeit für eine Entscheidung. Wer jedoch so lange wartet, bis sich die Bank meldet, riskiert, unter Zeitdruck zu geraten, sollte das Angebot der Bank nicht interessant sein. Wie schnell sich eine Finanzierungsalternative für die Nachverhandlung findet, hängt letztlich auch davon ab, wie zügig die Banken reagieren. Ein zeitlicher Puffer für die Suche sollte daher unbedingt vorhanden sein.

Eine Prolongation sollte im Idealfall wie in den folgenden fünf Schritten beschrieben ablaufen:

1. Anforderung eines Angebots für eine Prolongation bei der Hausbank zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
2. Zeitgleich: Einholen von Vergleichsangeboten anderer Darlehensanbieter.
   
3. Nachverhandeln des Prolongationsangebots der Hausbank, sobald es vorliegt, jedoch spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.
   
4. Angebotsannahme und Vertragsunterzeichnung.
   
5. Automatisches Inkrafttreten der neuen Konditionen nach Ende der vorherigen Zinsbindung.

Fazit: Vor- und Nachteile einer Prolongation

Der größte Vorteil einer Prolongation für Bauherr:innen: Sie bleiben bei der Hausbank mit ihren vertrauten Bankberater:innen. Da keine neue Bonitäts- oder Risikoprüfung erforderlich ist, hält sich der Bearbeitungsaufwand für die Bank in Grenzen und die Prolongation ist zügig unter Dach und Fach. Außerdem fallen im Gegensatz zu einer Umschuldung keine Gebühren für eine Grundbuchänderung oder Notarleistungen an.

Kreditnehmer:innen sollten dennoch gründlich abwägen, ob eine Baufinanzierung mit Prolongation der richtige Weg ist: Durch meist schlechtere Konditionen bei der langen Kreditlaufzeit gibt es kaum Einsparmöglichkeiten, zudem bleibt der ursprüngliche Vertrag weitestgehend bestehen. Dadurch bleiben beispielsweise Sondertilgungsrechte aus dem vorherigen Vertrag bestehen und werden nicht neuverhandelt. Eine Umschuldung mit neuem Vertrag bietet folglich weitaus mehr Flexibilität.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten