Nichtabnahmeentschädigung bei Baufinanzierung: Das steckt dahinter

1. Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?
2. Nach Ablauf der Widerrufsfrist: Die Nichtabnahmeentschädigung
3. So berechnen Banken die Nichtabnahmeentschädigung
4. Ganz schön teuer: Höhe der Nichtabnahmeentschädigung
5. In Ausnahmefällen: Die Nichtabnahmeentschädigung umgehen
6. Baufinanzierung nicht antreten kann teuer werden
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist die Nichtabnahmeentschädigung?

Bei Abschluss eines Kreditvertrags gehen die Vertragsparteien eine langfristige Verpflichtung ein: Die Bank muss die Kreditsumme beschaffen und für einen festen Zeitraum zur Verfügung stellen. Kreditnehmer:innen sind verpflichtet, den Kreditbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt abzunehmen und während der Laufzeit Zins- und Tilgungszahlungen fristgerecht zu leisten. Wer seinen Vertragsverpflichtungen nicht nachkommt, muss mit Konsequenzen rechnen.

Manchmal kommt es aber vor, dass Kreditnehmer:innen nach Abschluss des Vertrages den Kredit doch nicht mehr wollen. Ein Rücktritt aus dem Darlehensvertrag ist zwar möglich, die Bank kann dann jedoch eine Entschädigungszahlung für bereits verursachte Gebühren und entgangene Zinseinnahmen geltend machen. Bei einer Immobilienfinanzierung kann eine Nichtabnahmeentschädigung nach Abschluss der Erst- oder Anschlussfinanzierung oder eines Forward Darlehens entstehen.

Zum Glück gibt es aber eine Widerrufsfrist: Nach Abschluss des Vertrags hast du 14 Tage Zeit, deine Entscheidung zu überdenken. Nach Ablauf dieser Zeit kannst du dann allerdings nicht mehr vom Vertrag zurücktreten, ohne dass Strafgebühren fällig werden.

Warum überhaupt eine Entschädigungszahlung?

Bei Abschluss des Vertrags verpflichtet sich das Kreditinstitut, eine vereinbarte Kreditsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung zu stellen. Dafür entstehen ihm sogenannte Refinanzierungskosten, denn das Kapital, das Banken als Kredit vergeben, müssen sie sich erst einmal bei ihren Kund:innen oder anderen Banken beschaffen. Wenn Kreditnehmer:innen den Kredit dann nicht wie vereinbart in Anspruch nehmen, entgehen ihr also Zinseinnahmen. Deswegen haben Banken in diesem Fall einen Entschädigungsanspruch.

Dieser Schadenersatzanspruch ergibt sich aus Paragraf 281 und 280 Abs. 1 sowie Paragraf 488 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Oft wird die Nichtabnahmeentschädigung aber auch im Darlehensvertrag verankert und ist dort als Prozentwert oder Fixbetrag angegeben.

Nach Ablauf der Widerrufsfrist: Die Nichtabnahmeentschädigung

Zu einer Nichtabnahmeentschädigung kommt es oft, wenn sich Bauleute bei der Zinsentwicklung verspekulieren. Sie haben zum Beispiel frühzeitig eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward Darlehen zu vermeintlich günstigen Zinsen abgeschlossen, aber nicht mit steigenden Zinsen gerechnet. Wenn der Auszahlungstermin näher rückt, sind die vereinbarten Konditionen plötzlich teurer als aktuelle Marktniveau und die Kreditnehmer:innen möchten aus dem Vertrag aussteigen, um ein besseres Angebot wahrzunehmen.

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kann eine Nichtabnahmeentschädigung grundsätzlich in drei Situationen entstehen:

1. Du möchtest die abgeschlossene Baufinanzierung doch nicht antreten und die Widerrufsfrist ist bereits abgelaufen. Das kann passieren, wenn du ein günstigeres Angebot für deine Erst- oder Anschlussfinanzierung gefunden hast.
2. Du benötigst die Baufinanzsumme nicht in voller Höhe, zum Beispiel weil die Reparaturarbeiten am Haus günstiger ausgefallen sind oder du mit deiner Eigenleistung mehr einsparen konntest als kalkuliert.
3. Du willst ein Forward Darlehen nicht abnehmen, weil du zum Zeitpunkt der Kreditfälligkeit ein günstigeres Angebot gefunden hast oder den Kredit unerwartet doch aus deinem Vermögen zurückzahlen kannst.

So berechnen Banken die Nichtabnahmeentschädigung

Banken berechnen die Nichtabnahmeentschädigung nach dem gleichen Prinzip wie die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kalkulieren, welche Gewinne ihr entgehen, wenn sie – anstatt den Kredit wie vereinbart zu gewähren – das Kapital anders verwenden. Es gibt zwei Verfahren, den entgangenen Zinsgewinn zu berechnen:

• Bei der Aktiv-Aktiv-Methode vergleicht das Kreditinstitut die vereinbarten Zinseinnahmen mit den Gewinnen, die es erzielen könnte, indem es die Kreditsumme anderen Kreditnehmer:innen zu aktuellen Konditionen Verfügung stellt.
• Bei der Aktiv-Passiv-Methode kann die Bank, statt einen neuen Kredit zu vergeben, die Kreditsumme am Kapitalmarkt anlegen und die möglichen Einnahmen mit den entgangenen Zinsgewinnen vergleichen.

Der Aktiv-Aktiv-Vergleich ist meist günstiger für die Kund:innen. Aber egal, welche Berechnungsgrundlage die Bank wählt, grundsätzlich gilt: Je größer die Zinsdifferenz, desto höher ist auch die Nichtabnahmeentschädigung.

Der entgangene Zinsgewinn ist aber noch nicht alles. Hinzu kommen mögliche Bearbeitungsgebühren. Die Banken müssen die Summe jedoch um entfallene Risiko- und Verwaltungskosten kürzen. Insbesondere die Risikokosten können je nach Einzelfall stark variieren, denn sie basieren auf dem individuellen Risiko eines Zahlungsausfalls, also der Bonität der Kreditnehmer:innen. Auch mögliche Sondertilgungen und das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren sind beim zugrundeliegenden Berechnungszeitraum zu berücksichtigen.

Ganz schön teuer: Höhe der Nichtabnahmeentschädigung

Die Nichtabnahmeentschädigung kann leicht zehn bis 20 Prozent der Baufinanzierungssumme ausmachen. Der voreilige Abschluss eines Immobilienkredites kann also schnell kostspielig für die Kreditnehmer:innen werden.

In der Regel lohnt es sich deswegen nicht, den teuren Kredit mit einem günstigeren Darlehen abzulösen und die Entschädigungszahlung in Kauf zu nehmen. Die Nichtabnahmeentschädigung ist meist höher als die Zinsersparnis.

In Ausnahmefällen: Die Nichtabnahmeentschädigung umgehen

Nach Abschluss wieder aus dem Kreditvertrag herauszukommen, ist nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist in der Regel nicht mehr möglich. Kreditnehmer:innen haben nur zwei Möglichkeiten, die Nichtabnahmeentschädigung zu umgehen:

• Bei einer fehlenden oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung
• Bei anderen formalen Fehlern im Vertrag

Laut spezialisierten Rechtsanwält:innen stehen die Chancen dafür nicht schlecht, denn rechtlich ist die Nichtabnahmeentschädigung stark umstritten. Zudem müssen Banken umfangreiche Aufklärungspflichten erfüllen, sodass formale Vertragsfehler gar nicht selten sind. Wenn deine Bank also eine Entschädigungszahlung geltend macht, kann eine anwaltliche Überprüfung sinnvoll sein.

Damit du gar nicht erst in die Situation kommst, Anwält:innen einzuschalten, solltest du deinen Darlehensvertrag erst nach dem notariellen Abschluss des Kaufvertrags unterzeichnen. Du stellst also erst eine Finanzierungsanfrage, schließt dann den Kaufvertrag ab und unterzeichnest als Letztes deinen Darlehensvertrag.

Möchtest du doch zuerst den Darlehensvertrag unterschreiben, beachte unbedingt die Widerrufsfrist. Sollte der Kauf nicht wie geplant zustande kommen, kannst du deinen Darlehensvertrag nur innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift ohne Angabe von Gründen widerrufen. Danach kannst du nicht mehr vom Darlehen zurücktreten, ohne dass der Bank eine Entschädigung zusteht.

Einige Banken bieten auch flexible Vertragsbedingungen für Baufinanzierungen. Du kannst dann vor Abschluss mit der Bank beispielsweise eine Summe vereinbaren, die du ohne Entschädigungszahlung zurückgeben kannst. Der Nachteil: Diese Flexibilität müssen sich Kreditnehmer:innen meist mit einem höheren Zinssatz erkaufen.

Baufinanzierung nicht antreten kann teuer werden

Wenn Kreditnehmer:innen nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist von ihrer Baufinanzierung zurücktreten möchten, hat die Bank das Recht, eine Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen, um ihren Zinsausfall und entstandene Kosten zu decken. Sie kann bis zu 20 Prozent des Darlehensbetrags ausmachen. Nach der Widerrufsfrist kannst du den Vertrag dann nur noch anwaltlich anfechten, wenn er vertragliche Fehler aufweist. Deswegen ist es wichtig, Kaufvertrag und Finanzierung zeitlich genau aufeinander abzustimmen oder flexible Vertragsbedingungen zu vereinbaren.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten