Hypothekenzinsen: Was sie für den Immobilienkauf bedeuten

1. Hypothekenzinsen im Wandel der Zeiten
2. Was bestimmt den Hypothekenzins?
3. Wovon die Höhe deiner Bauzinsen abhängt
4. Spekulation oder Sicherheit?
5. Unterschiede kennen: Sollzins und effektiver Jahreszins
6. Hypothekenzinsen: Die richtige Wahl spart bares Geld
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Hypothekenzinsen im Wandel der Zeiten

Grundsätzlich gelten für Hypothekenzinsen die gleichen Regeln wie für andere Zinsen. Die aktuelle Marktsituation ist für die Höhe der Zinsen entscheidend. Ein Blick auf die Entwicklung zeigt das deutlich: Lag der durchschnittliche Hypothekenzins 1994 bei 8,8 Prozent, so betrug er im Jahr 2014 nur 2,2 Prozent – ein gewaltiger Unterschied!

Weil die Preise für Immobilien in aller Regel im sechsstelligen Bereich liegen, machen diese Zinsunterschiede eine Menge Geld aus. Und deshalb lohnt der genaue Vergleich zwischen den einzelnen Kreditinstituten.

Was bestimmt den Hypothekenzins?

Dass die Hypothekenzinsen, alternativ auch als Bauzinsen bezeichnet, im Laufe der Jahre derart großen Schwankungen unterliegen, hängt von mehreren Faktoren ab.

Zinspolitik der Notenbanken

Sind die Zinsen allgemein niedrig, wirkt sich das natürlich auch auf die Zinsen von Hypotheken aus und die Banken können Kund:innen günstigere Konditionen anbieten, weil sie selbst günstig an Geld kommen. Allerdings gilt das nicht uneingeschränkt. In der Vergangenheit kam es durchaus schon vor, dass bei niedrigen Leitzinsen die Hypothekenzinsen trotzdem stiegen, weil auch andere Faktoren eine Rolle spielen.

Zinsen von Staatsanleihen

Staatsanleihen gelten als sehr sichere Investments, weil der Staat die festgeschriebenen Zinsen garantiert. Viele andere Zinssätze werden deshalb an die Zinsen dieser Papiere gekoppelt.

Inflationserwartungen

Wenn die Kreditinstitute für die Zukunft stark steigende Preise erwarten, also eine hohe Inflation abzusehen ist, hat das immer auch Auswirkungen auf die Berechnung von Hypothekenzinsen, die dann höher ausfallen.

Wovon die Höhe deiner Bauzinsen abhängt

Zins ist nicht gleich Zins. Oft richtet sich der letztlich zu zahlende Zinssatz nach mehreren Faktoren, die zum Teil beeinflussbar sind. Dazu gehören:

Eigenkapital

Je höher das Eigenkapital ist, das Kund:innen beim Immobilienkauf mitbringen, desto geringer werden die Zinsen ausfallen. Die Bank honoriert das kleinere Risiko für sich selbst mit niedrigeren Zinsen für die Kreditnehmer:innen.

Der Beruf

Auch der Job spielt eine wichtige Rolle für die Bank. Eine gut dotierte Festanstellung oder gar eine Beamtenlaufbahn belohnt eine Bank in der Regel mit viel Vertrauen – und damit mit geringeren Zinsen. Für Selbstständige ist es dagegen schwerer, ein günstiges Darlehen zu bekommen.

Der Ort

Je nachdem, wo sich die Immobilie befindet, können sich die Zinssätze bei der Hypothek ändern. Wo weniger Nachfrage herrscht, werden auch die Zinsen entsprechend etwas niedriger sein als in Ballungsräumen.

Die Nutzung

Einen großen Unterschied kann es machen, ob Kund:innen eine Immobilie selbst bewohnen möchten oder sie als Kapitalanlage erwerben. Eigennutzung bringt oft günstige Darlehen, weil die Banken dabei eine stärkere Bindung der Käufer:innen an die Immobilie erwarten. Davon versprechen sie sich pünktlich bezahlte Raten und so mehr Sicherheit.

Die Bonität

Banken informieren sich bei Krediten immer über die Zahlungsfähigkeit der Kund:innen. Je weißer hier die Weste ist, desto entgegenkommender dürfte sich die Bank zeigen. Wer sich bei Rückzahlungen von Krediten hingegen schon Verzögerungen geleistet hat und daher einen negativen Schufa-Eintrag aufweist (die Schufa ist die führende Auskunftei, die Kreditgebern Informationen liefert), tut sich bei Verhandlungen schwerer.

Vereinbarte Tilgung

Die Bank legt Wert darauf, ihr Geld möglichst schnell und sicher zurückzubekommen. Wenn Käufer:innen sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, zahlen sie den gesamten Darlehensbetrag innerhalb des Zeitraums ab und benötigen keine Anschlussfinanzierung. Die Bauzinsen sind dann oft etwas niedriger.

Spekulation oder Sicherheit?

Kreditinstitute bieten meist verschiedene Arten von Hypotheken an, wobei der Typ für die Hypothekenzinsen eine entscheidende Rolle spielt.

Die Festhypothek

Diese Form der Hypothek zeichnet sich durch eine feste Laufzeit und einen festen Zinssatz aus. Meist ist die Laufzeit dabei überschaubar (bis zehn Jahre), sodass die Bank selbst im Falle von massivem Ansteigen der Zinsen keinen großen Verlust macht und daher eine Zinsgarantie gibt. Diese Form der Hypothek ist sehr risikoarm, da alle Parameter offen auf dem Tisch liegen.

Variable Hypothek

Bei dieser Variante ist der Name Programm, hier gibt es variable Zinssätze, die sich an der allgemeinen Entwicklung orientieren. Das bedeutet, dass die Bank eventuell den Zinssatz senken muss, aber auch auf steigende Zinsen reagieren und selbst erhöhen darf. Diese Hypothek weist für Kund:innen ein deutlich höheres Risiko auf, wird von der Bank aber mit einem kleineren Zinssatz und einer flexiblen Laufzeit als bei Festhypotheken belohnt.

Unterschiede kennen: Sollzins und effektiver Jahreszins

Bei der Berechnung der Belastung durch die Hypothekenzinsen kommt es immer wieder zu Missverständnissen, weil Käufer:innen die Begrifflichkeiten Sollzins und effektiver Jahreszins unklar sind. Der Sollzins gibt die Höhe der Zinsen an, die für das Darlehen anfallen. Er wird in der Regel pro Jahr und in Prozent angegeben.

Der effektive Jahreszins hingegen beinhaltet weitere Kosten, zum Beispiel Verwaltungsgebühren, die die Bank erhebt. Er ist meist höher als der Sollzins und zeigt deshalb die tatsächliche Belastung der Kreditnehmer:innen an. Um böse Überraschungen auszuschließen, sollte der effektive Jahreszins bekannt sein und als Grundlage für den Vergleich verschiedener Kreditangebote dienen. Kosten, die nicht in den effektiven Jahreszins fallen, aber dennoch anfallen, gibt es somit nicht.

Hypothekenzinsen: Die richtige Wahl spart bares Geld

Das richtige Hypothekendarlehen zu finden, ist kein Kinderspiel. Die Entscheidung kann einen Unterschied von mehreren Tausend Euro machen. Sich für das richtige Angebot zu entscheiden und die passende Gestaltung zu wählen, verlangt genaue Überlegungen und einen möglichst scharfen Blick in die Zukunft. Mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen, ist daher ebenso Pflicht wie die Prüfung möglicher Förderungen durch den Staat. Ob mehr Risiko oder mehr Sicherheit die richtige Wahl ist, weiß aber vorher niemand. Daher sollte die Entscheidung passend zur eigenen Lebenssituation getroffen werden.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten