Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierung: Tipps & Tricks

1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
2. Wie setzt sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen?
3. Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit
4. So lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
5. Bei der Baufinanzierung auf günstige Konditionen achten
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird ein Kredit frühzeitig abgelöst, fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung – so auch bei einer Baufinanzierung. Was im ersten Moment wie eine Art Strafzahlung wirkt, ist aus Bankensicht absolut logisch: Sie vergibt Kredite und Finanzierungen nicht aus reiner Freundlichkeit, sondern um durch die anfallenden Zinsen Gewinne zu erzielen. Wird eine Baufinanzierung frühzeitig vollständig abbezahlt, entgehen der Bank die für die restliche Laufzeit fälligen Zinsen – und damit Gewinn. Den Ausgleich dafür soll die Vorfälligkeitsentschädigung schaffen.

Wie setzt sich die Vorfälligkeitsentschädigung zusammen?

Banken nutzen zwei Methoden für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu werden folgende Punkte herangezogen:

• Höhe der Restschuld
• Restlaufzeit des Darlehens
• Höhe des vereinbarten Zinssatzes
• Aktuelles Zinsniveau

Der Aktiv-Aktiv-Methode liegt eine Neuvergabe der zurückgezahlten Kreditsumme an einen anderen Kreditnehmer zugrunde. Sollten die Bauzinsen seit dem ursprünglichen Vertragsabschluss gesunken sein, entsteht der Bank ein finanzieller Verlust, der in Form der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen wird.

Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Darlehensrendite, die sie bei Vertragsfortführung erhalten hätte. Außerdem wird die Höhe der Rendite berechnet, die die Bank erhielte, wenn sie den nun freien Geldbetrag für die verbleibende Laufzeit in Hypothekenpfandbriefen anlegen würde. Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht der Differenz der beiden Summen.

Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit

Während der ersten zehn Jahre Laufzeit einer Baufinanzierung sind die Möglichkeiten für Kreditnehmer:innen sehr begrenzt. Eine vorzeitige Kündigung des Darlehens in diesem Zeitraum darf die Bank nur in zwei Situationen nicht verweigern.

• Bei Verkauf der Immobilie: Hier wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, sofern nicht die neuen Käufer:innen die Baufinanzierung übernehmen. Auch wenn die ursprünglich finanzierte Immobilie gegen eine gleich- oder höherwertige getauscht wird und der Darlehensvertrag bestehen bleibt, darf keine solche Entschädigung verlangt werden.
  
• Bei abgelehntem Wunsch nach Darlehenserhöhung: Hat die Bank ohne triftigen Grund – beispielsweise bei geplantem Anbau oder einer Modernisierung der Immobilie – eine Erhöhung der Kreditsumme abgelehnt, sodass eine Kreditaufnahme bei einer anderen Bank notwendig war, kann das Darlehen auch vorzeitig durch den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin gekündigt werden.

Bei Kündigungs- oder Rückzahlungswünschen abseits von diesen beiden Situationen kommt es auf die Kulanz der Bank an – allerdings hat die Bank dann auch das Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

So lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Unter bestimmten Umständen musst du bei der Kündigung einer Baufinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen:

Keine Vorfälligkeitsentschädigung dank Sonderkündigungsrecht

Gemäß Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt es bei laufenden Immobilienkrediten ein Sonderkündigungsrecht. Demnach kann eine Baufinanzierung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, sobald mindestens zehn Jahre der vereinbarten Laufzeit seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens verstrichen sind.

Dabei ist es unerheblich, für welchen Zeitraum die Finanzierung – und damit die Zinsbindung – noch laufen würde. Bei einer solchen Sonderkündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung – keine Vorfälligkeitsentschädigung

Jeder Vertrag kann dank des gesetzlichen Widerrufsrechts ohne jegliche Konsequenzen gekündigt werden. Die entsprechende Belehrung sollte klar verständlich, eindeutig und vollständig formuliert sein, keine unzulässigen Ergänzungen oder unrechtmäßige Forderungen enthalten und die Anschrift des Darlehensgebers nennen.

Ist die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft, darf der Vertrag jederzeit durch den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin widerrufen werden. In diesem Fall muss auch bei einer Baufinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es empfiehlt sich jedoch, einen Fachanwalt für Kapitalrecht hinzuzuziehen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Weitere Situationen

Kündigt die Bank den Immobilienkredit, weil etwa die Annuitäten nicht regelmäßig gezahlt wurden, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Allerdings kann die Bank Schadensersatzanspruch und Verzugszinsen geltend machen.

Bei einer einvernehmlichen Kündigung kann die Bank ebenfalls auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichten, wenn ihr kein finanzieller Schaden entsteht, weil beispielsweise der Vertrag unter geänderten Bedingungen weitergeführt wird oder an deiner Stelle jemand anderes in den Vertrag eintritt, der ebenso kreditwürdig ist wie du.

Bei einem Vertrag mit variablen Zinsen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung greift hier nicht.

Bei der Baufinanzierung auf günstige Konditionen achten

Die beste Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung so gering wie möglich zu halten, ist die vertragliche Vereinbarung von Sondertilgungsoptionen. Solltest du deinen Kreditvertrag unfreiwillig frühzeitig kündigen müssen, lass ihn im Detail von einem Fachmann prüfen: Falls die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, musst du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Wenn du dagegen den Immobilienkredit freiwillig auf einen Schlag tilgen willst, vergewissere dich vorher, dass du dein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen kannst – oder warte mit der Komplettzahlung, bis die zehn Jahre abgelaufen sind. Da die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Baufinanzierung nicht gedeckelt ist, ist es gut möglich, dass du bei frühzeitiger Zahlung Geld verlierst, weil die in diesem Zeitraum noch anfallenden Zinsen niedriger wären.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten