Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Wie sie funktioniert

1. Was ist Sondertilgung?
2. Sondertilgung: Wie funktioniert sie und wann ist sie sinnvoll?
3. Die Vorteile der Sondertilgung
4. Sondertilgung versus gesetzliches Kündigungsrecht
5. Sondertilgung – so geht’s
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist Sondertilgung?

Sondertilgungen bei Baufinanzierungen sind Tilgungszahlungen an die Kreditgeber, die über die vertraglich vereinbarten Leistungsraten hinausgehen. In welcher Höhe außerplanmäßig getilgt werden kann, hängt vom Sondertilgungsrecht ab, das ebenfalls vertraglich festgehalten ist.

Meist können pro Jahr bis zu fünf Prozent der anfänglichen Darlehenssumme zusätzlich getilgt werden, ohne dass dafür Kosten anfallen. In selteneren Fällen sind auch Höchstbeträge für die Sondertilgung vorgegeben, beispielsweise 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr.

Erweiterte Sondertilgungsrechte, etwa zehn Prozent der Darlehenssumme, lassen sich Kreditgeber jedoch oft bezahlen. Wer von vornherein Sondertilgungen in diesem Rahmen vorsieht, sollte die Angebote der Banken also gezielt dahingehend prüfen.

Ist ein erweitertes Sondertilgungsrecht im Vertrag fixiert und bezahlen Kreditnehmer:innen dafür, sollten sie auch tatsächlich in der Lage sein, diese jährlichen Sondertilgungen zu leisten. Denn das Ziel ist, Kosten einzusparen – und wenn das Sondertilgungsrecht nicht genutzt wird, entwickelt es sich zum Minusgeschäft.

Sondertilgung: Wie funktioniert sie und wann ist sie sinnvoll?

Wird im Rahmen einer Baufinanzierung die Tilgung erhöht, hat das – neben steigender monatlicher Rückzahlungsrate – die folgenden zwei Auswirkungen: Die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich und durch die sinkende Restschuld verringern sich die Zinszahlungen. Wird ein Darlehen nun zusätzlich durch Sondertilgung abbezahlt, verstärkt das diese beiden Effekte. Die Sondertilgung bewirkt, dass sich die Dauer bis zur vollständigen Abzahlung des Kredits weiter verkürzt und die Zinskosten deutlich sinken.

Sinnvoll ist Sondertilgung bei Baufinanzierung vor allem, wenn

• sie kostenfrei ist, die Bank also keinen Zinsaufschlag dafür berechnet.
• Darlehensnehmer:innen nicht nur bereit, sondern auch in der Lage sind, entweder regelmäßig oder einmalig einen größeren Betrag zur Tilgung ihres Immobilienkredits aufzubringen.
• Bauleute alternativ erwägen, das Geld in einem Sparbuch oder in einem Tagesgeldkonto bei der Bank anzulegen. Denn durch die aktuell niedrigen Sparzinsen ist der Gewinn beim Sparen in der Regel geringer als der finanzielle Vorteil, der sich aus der Senkung der Kreditkosten ergibt.

Die Vorteile der Sondertilgung

Sondertilgung ist also eine gute Option, um Geld zu sparen. Darlehensnehmer:innen können aber in vielfacher Hinsicht von außerplanmäßigen Tilgungszahlungen profitieren. Grundsätzlich gilt: Je höher ein Baukredit verzinst ist, desto lohnenswerter sind Sondertilgungen.

Alle Vorteile im Überblick:

• Laufzeitverkürzung: Eine Sondertilgung sorgt dafür, dass die Restschuld schneller schrumpft und das Darlehen zügiger abbezahlt ist.
• Zinseinsparungen: Die Höhe der Zinszahlungen richtet sich immer nach der Restschuld. Wenn diese Restschuld durch Sondertilgung sinkt, fallen auch weniger Zinsen an.
• Freiwilligkeit: Wer ein Sondertilgungsrecht im Vertrag vereinbart hat, kann diese Option nutzen – muss es aber nicht tun, denn Sondertilgung ist keine Pflicht. Kreditnehmer:innen können sich in einem Jahr dafür entscheiden und im nächsten Jahr dagegen, falls die finanzielle Situation eine Sondertilgung gerade nicht zulässt.
• Flexibilität: Die Höhe der geleisteten Sondertilgung ist bis zu einem gewissen Grad flexibel. Das heißt, die vereinbarten fünf oder zehn Prozent müssen nicht zwingend getilgt werden, es kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden. Einige Banken legen allerdings Mindestbeträge fest.

Sondertilgung versus gesetzliches Kündigungsrecht

Eine sinnvolle und kostengünstigere Alternative zum Sondertilgungsrecht kann das gesetzliche Kündigungsrecht sein: Sobald eine Baufinanzierung mindestens zehn Jahre läuft, haben Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, ihr Darlehen sofort (mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten) zu kündigen.

Dann kann das Darlehen teilweise oder sogar ganz getilgt werden – egal wie lange die Sollzinsbindung noch gelten würde, und ohne, dass dies im Vertrag explizit geregelt sein muss. Vor allem, wenn du in Erwägung ziehst, erweiterte Sondertilgungsrechte zu erkaufen, solltest du diese Option berücksichtigen.

Sondertilgung – so geht’s

Da es kein gesetzliches Recht auf Sondertilgung gibt, muss ein Sondertilgungsrecht vertraglich festgehalten sein. Die genaue Ausgestaltung des Sondertilgungsrechts vereinbaren Kreditnehmer:innen mit ihrer Bank beziehungsweise ihrem Bankberater oder ihrer Bankberaterin und lassen sie in den Vertrag aufnehmen.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Vor der Unterzeichnung solltest du daher genau prüfen, ob alles wie vereinbart im Vertrag steht.

Zu den Vereinbarungen gehören auch feste Termine im Jahr, an denen Sondertilgungen vorgenommen werden können. Möchten Darlehensnehmer:innen ihr Sondertilgungsrecht wahrnehmen, sind Pünktlichkeit und Genauigkeit gefragt: Wird eine Sondertilgung später als zum vereinbarten Termin überwiesen, kann die Bank das Geld zurücküberweisen. Gleiches gilt, wenn ein höherer Betrag überwiesen wird, als vertraglich vereinbart ist.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten