Checkliste Hauskauf: Der Weg zur Traumimmobilie

1. Die Lage
2. Kosten und Budget
3. Die Immobiliensuche
4. Die Hausbesichtigung
5. Finanzierung, Kaufvertrag und Versicherung
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Die Lage

Familien mit kleinen Kindern haben andere Wohnbedürfnisse als kinderlose Paare Mitte 50, junge Menschen andere Vorstellungen als ältere, Stadtmenschen andere als Naturfans: Individuelle Vorlieben und die jeweilige Lebenssituation bestimmen maßgeblich Lage und Art der erforderlichen oder erwünschten Wohnung.

Haussuchende müssen sich deshalb zunächst klar werden, wo und in welchem Umfeld sie gerne wohnen möchten – schließlich soll der Ort, an dem sie sich für längere Zeit niederlassen, auch glücklich machen und den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entsprechen. Das gilt nicht nur für das Haus selbst, sondern ebenso für das Drumherum.

Hier gilt es, sich ausreichend Zeit zu nehmen und insbesondere die folgenden Aspekte in die Bewertung der Lage eines Hauses einzubeziehen:

• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen, Freizeitmöglichkeiten
• Öffentliche Einrichtungen: Schulen und Kindergärten, Spielplätze, Schwimmbäder
• Verkehrsanbindung: etwa Nähe zu Autobahn und Bundesstraßen, Flughafen und öffentlichen Verkehrsmitteln wie Bus und Bahn
• Entwicklung der Region: Sind Projekte vor Ort geplant? Und wie ist zum Beispiel die örtliche Alters- und Erwerbsstruktur? Falls in einer ländlichen Gegend demnächst eine Autobahn oder ein Neubaugebiet entsteht, ist es dahin mit der Ruhe. Und falls die Dorfbevölkerung schrumpft, wird womöglich bald auch die Schule geschlossen.
• Marktbewertung der Lage: Je besser die Lage auf dem Markt eingeschätzt wird, desto teurer sind Immobilien – aber desto leichter lassen sie sich bei Bedarf auch wieder verkaufen. Mach dir deshalb schon vorab ein Bild über die ortsüblichen Preise und ihre Entwicklung.

Natürlich solltest du grundsätzliche Vorlieben bei der Wahl nicht außer Acht lassen, etwa zu Landschaft oder Nachbarschaft. Wichtig sind auch Umweltkriterien wie mögliche Lärmquellen, Windrichtung – und nicht zuletzt Geruchsquellen, etwa durch die Landwirtschaft und örtliche Betriebe.

Kosten und Budget

Was stelle ich mir vor – und was kann ich mir tatsächlich leisten? Wer ein Haus kaufen möchte, muss seine Finanzsituation genau ermitteln, um zu prüfen, ob sich die persönlichen Wünsche mit dem vorhandenen Budget überhaupt erfüllen lassen. So wird auch klar, ob eine zentrale beziehungsweise gut bewertete Lage oder eher eine Randlage, ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus realistisch ist.

Dabei ist es wichtig, nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen eine Reihe weiterer Kosten dazu, die mit einbezogen werden müssen. Das sind vor allem die Kaufnebenkosten.

Die Immobiliensuche

Sind die Anforderungen an die Immobilie klar und ist das Budget abgesteckt, kann die Suche nach einem passenden Haus beginnen. Bis du eine geeignete Immobilie gefunden und den Zuschlag bekommen hast, können einige Monate vergehen – und je nach Lage auch mehr. Diese Zeit gibt dir auch Gelegenheit, Angebote und Preise zu vergleichen und ein genaueres Gefühl für den Immobilienmarkt zu entwickeln.

Onlineimmobilienportale wie Immobilienscout24, Immonet oder Immowelt sowie die Inserate in den Immobilienrubriken von Zeitungen sind die naheliegendsten Optionen für die Suche nach einem Haus. Auch auf Kleinanzeigen-Portalen wie Ebay-Kleinanzeigen und an schwarzen Brettern von Geschäften sind häufig Immobilienangebote zu finden.

Schaden kann es auch nicht, Familie, Freund:innen und Kolleg:innen über die Haussuche zu informieren – möglicherweise befinden sich in deren Bekanntenkreis oder auch in dessen Umfeld Menschen, die ein Haus verkaufen möchten.

Auch Makler:innen können bei der Suche unterstützen. Die Höhe der Maklerprovision beträgt je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer. Seit 23. Dezember 2020 gilt die geteilte Maklerprovision. Das heißt: Die Provision darf für den oder die Käufer:in nicht höher sein als für die Person, die das Haus verkauft.

Die Hausbesichtigung

Die Hausbesichtigung ist nur vermeintlich der einfachste Part bei einem Hauskauf; tatsächlich lauern hier etliche Fallstricke.

Wer eine Immobilie besichtigt, sollte sich mit einem Zollstock, einem Stift und Notizblock sowie einer Kamera oder einem Smartphone rüsten, um das Gesehene in Bildern festzuhalten – und sich mit viel Zeit wappnen, um Grundriss und Räume auf sich wirken zu lassen.

Im Rahmen einer Besichtigung sollten insbesondere folgende Fragen geklärt werden:

• Wie ist die Bausubstanz? Gibt es Schwachstellen?
• Wie ist der Zustand von Dach, Fenstern, Böden, Dämmung, Fassade, Elektrik und Heizung?
• Gibt es Wasserschäden, feuchte Stellen oder Schimmelbildung? Sind diese in der Vergangenheit aufgetreten?
• Sind alle erforderlichen Anschlüsse, Steckdosen und Sicherungen vorhanden?
• In welchem Zustand sind Dachboden und Keller?
• Welche Sanierungsmaßnahmen wurden bereits zu welchem Zeitpunkt durchgeführt, was ist noch erforderlich?
• Ist ein Energieausweis vorhanden?
• Was ist im Kaufpreis enthalten (etwa Ein- und Anbauten)?
• Gibt es besondere Auflagen, zum Beispiel vom Denkmalschutzamt?
• Besteht die Möglichkeit, Einsicht in den Bebauungsplan zu nehmen?

Eine Hausbesichtigung ist eine sehr wichtige und auch emotionale Sache. Falls du ernsthaftes Interesse an einer Immobilie hast, solltest du mindestens einen weiteren Besichtigungstermin vereinbaren. Dabei ist es ratsam, dich von einer anderen Person begleiten zu lassen, die einen objektiven Blick auf die Situation hat.

Zu empfehlen ist auch das Einholen der Meinung von Expert:innen, etwa Fachleuten für Architektur, Statik oder Altbauten. Darüber hinaus solltest du nach der Besichtigung Einblick ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis nehmen, etwa um festzustellen, ob Verpflichtungen – wie das Freihalten einer Abstandsfläche zum Nachbargrundstück – oder Lasten, etwa Schulden gegenüber Dritten, bezüglich des Hauses bestehen. Den Einblick beantragst du bei der zuständigen Behörde, indem du ein berechtigtes Interesse geltend machst.

Finanzierung, Kaufvertrag und Versicherung

Stimmen Lage, Preis und Ausstattung – und du willst das Haus kaufen? Spätestens zu diesem Zeitpunkt solltest du Finanzierungsangebote einholen und vergleichen – im Idealfall schon zuvor, um keine Zeit zu verlieren, wenn das richtige Objekt gefunden ist. Bei der Frage nach dem passenden Finanzierungsmodell, also Laufzeit und Zinssatz des jeweiligen Kredits, unterstützen Bankberater:innen und Kreditvermittler:innen – und können vorrechnen, welche Restsumme zum Beispiel nach zehn Jahren noch zu zahlen ist.

Wichtig ist jedoch: Auch die Finanzierung muss zu den individuellen Lebensumständen passen. Dabei gilt es, auch ungeplante Ereignisse wie Jobverlust und unerwartete Renovierungskosten mit einzubeziehen; außerdem die zu erwartenden laufenden Kosten des Hauses inklusive Versicherungen und regelmäßigen Instandhaltungskosten. Falls keine Reserven vorhanden sind, um etwa eine unerwartete Schwammsanierung zu stemmen, kann ein Folgekredit sehr teuer werden.

Hat die gewählte Bank die Finanzierung bewilligt und wurde der Kaufvertrag gründlich durchgelesen, kommt das Projekt Hauskauf mit der Unterschrift beider Parteien unter dem Kaufvertrag im Rahmen eines Notartermins zum Abschluss.

Wichtig: Kredite können bis zu 14 Tage nach Abschluss noch widerrufen werden. Zwischen der Unterschrift unter dem Darlehensvertrag und dem Notartermin sollten daher nicht mehr als zwei Wochen liegen, um im Fall eines geplatzten Notartermins noch rechtzeitig handeln zu können!

Abschließend sollten sich frisch gebackene Hausbesitzer:innen noch dem Thema Wohngebäudeversicherung widmen – und den bestehenden Vertrag entweder übernehmen oder kündigen. Das ist innerhalb von vier Wochen nach Umschreibung der Immobilie möglich.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten