- Das bedeutet Umsatzsteueroption
- Voraussetzungen Umsatzsteueroptierung bei Immobilien
- Wann Umsatzsteueroptionen sinnvoll sein können
- Umsatzsteuer bei Immobilien optieren: Abwägungssache
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Umsatzsteueroption: Bei der Umsatzsteueroption entscheiden sich Unternehmen freiwillig dazu, Umsatzsteuer auf eigentlich steuerfreie Umsätze zu erheben, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen.
- Vorsteuerabzug: Der Vorsteuerabzug ermöglicht, die gezahlte Umsatzsteuer auf betriebliche Ausgaben vom Finanzamt zurückzufordern.
- Umsatzsteueroption bei Immobilien: Um Ausgaben wie Renovierungskosten vorsteuerabzugsfähig zu machen, kann es für gewerbliche Vermieter und Verkäufer sinnvoll sein, zu optieren.
- Teiloption bei Immobilien: Bei einer Teiloption wird nur für einen Teil der Nutzung einer gemischt genutzten Immobilie Umsatzsteuer erhoben.
Das bedeutet Umsatzsteueroption
Normalerweise sind bestimmte Umsätze von der Umsatzsteuer – auch als Mehrwertsteuer bekannt – befreit, etwa Mieteinnahmen, Gesundheitsleistungen oder Bildungsangebote.
Wenn Unternehmen zur Umsatzsteuer optieren, entscheiden sie sich freiwillig, auf diese eigentlich steuerfreien Umsätze Umsatzsteuer zu erheben. Dadurch können sie die Vorsteuer der entsprechenden Ausgaben zurückfordern, was finanzielle Vorteile bringen kann.
Wer darf zur Umsatzsteuer optieren?
Die Umsatzsteueroption steht vielen Unternehmen offen:
- Vermietern und Verpächtern: Die Umsatzsteueroption ist möglich, wenn eine Immobilie an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermietet oder verpachtet wird.
- Ärzt:innen und im Heilberuf Beschäftigte: Für bestimmte medizinische Leistungen kann zur Umsatzsteuer optiert werden, um Vorsteuer aus den Ausgaben abzuziehen.
- Bildungseinrichtungen: Schulen und Bildungseinrichtungen können ebenfalls für umsatzsteuerfreie Bildungsleistungen optieren, um von der Vorsteuer zu profitieren.
- Gemeinnützige Organisationen: Auch bei ihnen ist die Umsatzsteueroption für bestimmte eigentlich steuerfreie Umsätze möglich, um Vorsteuererstattungen zu erhalten.
- Finanzdienstleister: Banken und Versicherungen haben die Möglichkeit, für bestimmte steuerfreie Dienstleistungen zur Umsatzsteuer zu optieren.
Allerdings bestimmt Paragraf 9 des Umsatzsteuergesetzes, dass die Umsatzsteueroption nur im B2B-Bereich möglich ist, der Umsatz also von einem Unternehmen für ein anderes Unternehmen ausgeführt wird.
So können Unternehmen zur Umsatzsteuer optieren
Wollen Unternehmen zur Umsatzsteuer optieren, müssen sie das dem Finanzamt schriftlich mitteilen, bevor die endgültige Umsatzsteuerfestsetzung eines Jahres abgeschlossen ist. Das kann im Rahmen der Umsatzsteuererklärung geschehen oder mit einer gesonderten Mitteilung. Ab diesem Moment ist das Unternehmen für fünf Jahre an die Umsatzsteuerpflicht gebunden.
Sobald die Umsatzsteueroptierung gewählt wurde, muss die Umsatzsteuer auf sämtlichen Rechnungen korrekt ausgewiesen werden: Nur so können die Finanzbehörden den Anspruch auf Vorsteuerabzug und die Korrektheit der erhobenen Umsatzsteuer nachvollziehen.
Quick-Info
Der Vorsteuerabzug ermöglicht es Unternehmen, die von ihnen gezahlte Umsatzsteuer auf betriebliche Ausgaben von ihrer eigenen Umsatzsteuerschuld abzuziehen. Dadurch wird die Steuerlast verringert, weil lediglich die Differenz zwischen eingenommener und gezahlter Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt wird.
Bestimmte Umsätze, zum Beispiel die Vermietung von Immobilien oder Gesundheitsleistungen, sind von der Umsatzsteuer befreit. Ohne die mitgeteilte Option zur Umsatzsteuer können Unternehmen die Vorsteuer aus diesen Ausgaben nicht geltend machen.
Voraussetzungen Umsatzsteueroptierung bei Immobilien
Vor allem für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien kann es sich finanziell lohnen, zur Umsatzsteuer zu optieren. Wenn etwa ein Vermieter zur Umsatzsteuer optiert und damit freiwillig Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen erhebt, wird die Vermietung umsatzsteuerpflichtig.
Dadurch können Vermieter die Umsatzsteuer, die sie auf Renovierungskosten und Anschaffungen zahlen müssen, als Vorsteuer geltend machen. Normalerweise könnten diese Ausgaben nicht als Vorsteuer abgezogen werden, weil die Mieteinnahmen umsatzsteuerfrei sind. Aber die neu entstandene Umsatzsteuerpflicht ermöglicht den Vorsteuerabzug für die damit verbundenen Ausgaben.
Dafür müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, unter anderem:
- Beide Parteien sind Unternehmen, wobei der Vermieter oder Verkäufer kein Kleinunternehmen sein darf.
- Die Immobilie wird durch die Miet- oder Kaufpartei im Rahmen des eigenen Unternehmens für gewerbliche, umsatzsteuerpflichtige Zwecke genutzt.
Außerdem wird bei Immobilien zwischen Alt- und Neuobjekten unterschieden, denn bei Altobjekten kann es keine Umsatzsteueroptierung geben. Ein Altobjekt liegt laut Umsatzsteuergesetz in folgenden Fällen vor:
- Das Gebäude dient zu Wohnzwecken und wurde vor dem 1. April 1985 fertiggestellt.
- Das Gebäude dient anderen nichtunternehmerischen Zwecken und wurde vor dem 1. Januar 1986 fertiggestellt.
- Das Gebäude dient anderen Zwecken und wurde vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt.
Teiloption
Bei großen Gebäuden, die aus mehreren, räumlich abgrenzbaren Büro- oder Wohneinheiten bestehen, oder bei Grundstücken mit mehreren Gebäuden lässt sich die sogenannte Teiloption nutzen.
Werden verschiedene Gebäudeteile oder Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken – teils umsatzsteuerpflichtig, teils umsatzsteuerfrei – genutzt, kann über die Teiloption nur für den umsatzsteuerpflichtig genutzten Teil die Umsatzsteuer optiert werden.
Wann Umsatzsteueroptionen sinnvoll sein können
Die Umsatzsteueroptierung bietet grundsätzlich sowohl Vor- als auch Nachteile. Optieren Unternehmen zur Umsatzsteuer, können sie die Vorsteuer aus ihren betrieblichen Ausgaben geltend machen und damit Kosten senken.
Das ist besonders vorteilhaft für Vermieter von Immobilien, die sonst die Vorsteuer nicht geltend machen könnten, da Mieteinnahmen in der Regel umsatzsteuerfrei sind. Auch in anderen Branchen, etwa im Gesundheitswesen oder im Bildungssektor, kann die Option zur Umsatzsteuer die Steuerlast senken und Investitionen steuerlich optimieren.
Auf der anderen Seite erhöht sich der Verwaltungsaufwand durch die Erhebung von Umsatzsteuern, da eine korrekte Rechnungsstellung und die regelmäßige Abgabe der Umsatzsteuererklärung notwendig sind.
Außerdem kann es dazu kommen, dass die Unternehmen durch die höhere Steuerlast die Preise für ihre Kunden erhöhen müssen. Das kann die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen, vor allem wenn Konkurrenzbetriebe keine Umsatzsteuer erheben. Sind die Kunden allerdings überwiegend selbst vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen, spielt die zusätzliche Umsatzsteuer auf Rechnungen für sie keine Rolle.
Ob es sich lohnt, die Umsatzsteuer zu optieren, hängt also von der Kundenstruktur ab und davon, wie hoch die Vorsteuerbeträge sind. Um eine fundierte Entscheidung zu Umsatzsteueroptierungen zu treffen, sollte am besten eine Steuerberatung in Anspruch genommen werden.
Statistik
Rund 3,1 Millionen Unternehmen gaben 2022 Umsatzsteuer-Voranmeldungen ab – mit einem voraussichtlichen Umsatz in Höhe von rund 8,9 Billionen Euro.
Quelle:
destatis.de
Umsatzsteuer bei Immobilien optieren: Abwägungssache
Die Umsatzsteueroption bietet Unternehmen die Möglichkeit, freiwillig Umsatzsteuer auf eigentlich steuerfreie Umsätze zu erheben, um den Vorsteuerabzug zu nutzen, was finanzielle Vorteile bringen kann. Allerdings erhöht sich dadurch der Verwaltungsaufwand und die Preise für Kunden ohne Vorsteuerabzugsrecht könnten steigen.
Die Optierung der Umsatzsteuer bietet sich vor allem bei der Vermietung von Immobilien an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen an, weil dadurch zum Beispiel auf Renovierungskosten und Anschaffungen Vorsteuerabzüge möglich werden.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was bedeutet optieren zur Umsatzsteuer?
Optieren zur Umsatzsteuer bedeutet, freiwillig Umsatzsteuer auf eigentlich steuerfreie Umsätze zu erheben, um den Vorsteuerabzug zu nutzen, was finanzielle Vorteile bringen kann.
Wie optieren Unternehmen zur Umsatzsteuer?
Unternehmen können zur Umsatzsteuer optieren, indem sie diesen Wunsch ihrem Finanzamt schriftlich mitteilen.
Wann können Vermieter zur Umsatzsteuer optieren?
Vermieter können optieren, wenn sie und die Mieter Unternehmen sind und die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Zwecke genutzt wird.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Karte
Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
