Private Immobilien in eine GmbH einbringen: Was bringt das?
Eine Immobilien-GmbH bringt steuerliche Vorteile und kann insbesondere für Vermieter:innen mit hohen Einnahmen interessant sein. Sie ist aber nicht für jede:n geeignet. Wir beschreiben ihre Vor- und Nachteile.
Wer Immobilien besitzt, kann sie aus seinem Privateigentum in eine sogenannte Immobilien-GmbH einbringen. Das ist unter bestimmten Umständen sinnvoll, um Steuern zu sparen, zum Beispiel für Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung. Allerdings müssen dafür einige Bedingungen erfüllt sein und neben Vorteilen gibt es auch etliche Nachteile. Wir beschreiben, was eine Immobilien-GmbH bringt und für wen sie nützlich sein könnte.
Was ist eine Immobilien-GmbH: Eine spezielle Form der GmbH, die Immobilien verwaltet und dafür Steuervorteile genießt. Sie darf allerdings nicht gewerblich tätig sein.
Vorteile einer Immobilien-GmbH: Vor allem für Vermieter:innen mit hohen Einnahmen interessant, da sie unter Umständen Steuern sparen können.
Nachteile einer Immobilien-GmbH: Grunderwerbsteuer bei Übertragung von privaten Immobilien, hohe Gründungskosten und bürokratischer Aufwand sowie mangelnde Flexibilität in der Nutzung und Besitzverhältnissen.
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH?: Ja, wenn man hohe Einnahmen hat und einen höheren persönlichen Einkommenssteuersatz als den Körperschaftssteuersatz hat. Aber es gibt auch Nachteile wie Grunderwerbsteuer und Verwaltungsaufwand.
Was ist eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH (oder auch Immo-GmbH) ist eine Sonderform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Das ist eine Kapitalgesellschaft, deren Haftung bei der Geschäftstätigkeit in der Regel auf ihr Stammkapital beschränkt ist (mindestens 25.000 Euro): Das Privatvermögen der Gesellschafter:innen, denen die GmbH gehört, kann dafür nicht herangezogen werden.
Das Besondere an der Immobilien-GmbH: Als vermögensverwaltende Gesellschaft genießt sie Steuervorteile. Während eine klassische gewerbetreibende GmbH auf Gewinne grundsätzlich Körperschafts- und Gewerbesteuer abführen muss, zahlt die Immobilien-GmbH nur eine reduzierte oder gar keine Gewerbesteuer.
Allerdings muss die Immobilien-GmbH dafür bestimmte Bedingungen erfüllen. So darf sie Immobilien und die daraus erzielten Einnahmen grundsätzlich nur verwalten und nicht gewerblich tätig sein. Ein gewerblicher Immobilienhandel oder eine gewerbliche Vermietung (etwa als Hotelanlage) sind also nicht möglich. Außerdem darf die GmbH nur eigene Immobilien vermieten, sonst verliert sie die Steuervorteile.
Statistik
In Deutschland leben die meisten Menschen in einer gemieteten Immobilie. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Eigentumsquote 2023 bei 42 Prozent. Im europäischen Vergleich ist das ein niedriger Wert, nur in der Schweiz leben anteilig noch mehr Menschen in Mietimmobilien. Quelle: eurostat
Wann ist es sinnvoll, private Immobilien in eine GmbH einzubringen?
Grundsätzlich können nicht gewerbliche Vermieter:innen mit einer Immobilien-GmbH unter bestimmten Umständen Steuern sparen. Denn normalerweise müssten sie den Gewinn aus Vermietung oder Verpachtung in ihrer jährlichen Einkommenssteuererklärung versteuern.
Wie hoch die Besteuerung dabei ist, hängt vom persönlichen Einkommenssteuersatz ab: von 0 Prozent bis zum Grundfreibetrag/Existenzminimum bis zu 42 Prozent Spitzensteuersatz oder sogar 45 Prozent Reichensteuer.
Eigentümer:innen, die Mieteinnahmen in ihrer privaten Steuererklärung mit 42 Prozent in der Spitze versteuern müssen, liegen mit einer Immobilien-GmbH also deutlich besser. Denn hier fällt unter Idealbedingungen nur die Körperschaftssteuer an, deren Höhe bundesweit 15 Prozent plus Solidaritätszuschlag beträgt.
Bei Ausschüttung der Gewinne werden allerdings wieder Steuern erhoben. Eine Immobilien-GmbH ist deshalb vor allem sinnvoll, um Steuern in die Zukunft zu verschieben und mehr Mittel zur Verfügung zu haben, um Investitionen zu tätigen – zum Beispiel auch durch leichtere Kapitalbeschaffung, etwa bei Banken.
Good to know
Sobald das Finanzamt eine gewerbliche Vermietung unterstellt (zum Beispiel im Zusammenhang mit Ferienwohnungen), müssen Vermieter:innen auf die Gewinne Gewerbesteuer abführen (die Sätze variieren unter den Gemeinden). Allerdings gibt es hier einen Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr.
Welche Nachteile hat eine Immobilien-GmbH?
Das Einbringen von privaten Immobilien in eine Immo-GmbH kann für Vermieter:innen also zu einer deutlichen Steuerersparnis führen. Allerdings stehen dem auch eine Reihe von Nachteilen gegenüber.
Grunderwerbsteuer: Die Übertragung einer Immobilie von einer natürlichen Person auf eine GmbH löst die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer aus. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Hinzu kommen Kosten für die Beurkundung im Notariat, Beratungskosten und eventuell Verwaltungsgebühren.
Kosten: Die hohen Gründungskosten der GmbH (mindestens 25.000 Euro Stammkapital) und der bürokratische Verwaltungsaufwand – etwa durch die jährliche Bilanzpflicht und die Anforderungen an die Buchhaltung – müssen durch ausreichend hohe Mieteinnahmen getragen werden.
Steuern bei Ausschüttung: Die Gewinne müssen in der GmbH verbleiben – bei einer Ausschüttung an die Gesellschafter:innen fallen erneut Steuern an.
Mangelnde Flexibilität: Die strengen gesetzlichen Vorgaben schränken die Nutzung und Besitzverhältnisse der Immobilien ein. Sie lassen sich zum Beispiel nicht ohne Weiteres verkaufen oder für gewerbesteuerpflichtige Aktivitäten nutzen.
Quick-Info: Grunderwerbsteuer vermeiden
Die Grunderwerbsteuer beim Übertragen privater Immobilien in die GmbH lässt sich unter bestimmten Umständen vermeiden. Dazu werden die Objekte zunächst an eine Personenhandelsgesellschaft wie eine OHG oder KG übertragen (dabei fällt die Steuer nicht an) und diese später in eine Kapitalgesellschaft wie eine Immobilien-GmbH umgewandelt. Damit dabei keine Grunderwerbsteuer anfällt, müssen die Immobilien allerdings zunächst mindestens zehn Jahre in der Personengesellschaft verbleiben. Außerdem sind eine Reihe weiterer gesetzlicher Fristen und Regelungen zu beachten – hier ist auf jeden Fall kompetente fachliche Beratung nötig.
Lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Wer Immobilien nicht gewerblich vermietet oder verpachtet, kann mit deren Einbringung in eine Immobilien-GmbH unter bestimmten Umständen Steuern sparen. Das lohnt sich vor allem für Vermieter:innen mit hohen Einnahmen und einem Einkommenssteuersatz, der deutlich höher als der Körperschaftssteuersatz plus Solidaritätszuschlag liegt (zusammen rund 16 Prozent). Der Vorteil der Immobilien-GmbH ist der weitgehende oder vollständige Wegfall der Gewerbesteuer, zu zahlen ist nur die Körperschaftssteuer. Allerdings hat sie auch Nachteile. Dazu gehören die zu erbringende Grunderwerbsteuer, der erforderliche Verwaltungsaufwand und die Kosten des GmbH-Stammkapitals.
Immobilien-GmbH - nichts für Freizeitinvestoren
Eines ist bei der Gegenüberstellung der Vorteile und Nachteile einer Immobilien-GmbH deutlich geworden: Es bedarf einer gewissen Objektsubstanz, damit sich die GmbH wirklich rechnet. Wer eine, zwei oder drei Immobilien sein Eigen nennt, ist besser damit bedient, weiterhin als Privatperson zu agieren. Der Hauptknackpunkt ist der Wegfall der Spekulationsfrist für die Immobilien-GmbH. Wer langfristig mit einem soliden Wertzuwachs seiner Immobilie rechnet, kalkuliert auch ein, ob er diesen Zuwachs versteuern soll oder nicht.
Ab wann die Immobilien-GmbH rechnerisch sinnvoll ist und bis zu welcher Größenordnung sich der Privatbesitz mehr rentiert, lässt sich relativ leicht nachrechnen. Die beiden folgenden Musterrechnungen zeigen es für ein fiktives Beispiel auf:
Der Cashflow fällt bei der GmbH niedriger aus, der Privatbestand ist also die sinnvollere Lösung.
Im zweiten Beispiel hat der Investor einen höheren Immobilienbestand.
Mit den höheren Mieteinnahmen steigt bei gleichem Jahreseinkommen des Investors auch der Steuervorteil durch die niedrigere Körperschaftssteuer. Die pauschale Aussage, “GmbH ja oder nein”, lässt sich also nicht an einem Fakt alleine festmachen, sondern muss die Gesamtsituation der Anleger berücksichtigen. Es kann zwar kein Erwerber in die Zukunft schauen, aber Hochrechnungen bezüglich der Mietpreisentwicklung der kommenden Jahre in der jeweiligen Mikro-Lage können eine Entscheidungshilfe bieten. Immobilienpreise schwanken, aber ob Mieten rückläufig sind, bleibt einmal dahin gestellt.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien?
Sie lohnt sich vor allem für Eigentümer:innen, die ihre Immobilien und deren Einnahmen nicht gewerblich verwalten wollen. Dann ist die Gewerbesteuer reduziert oder entfällt ganz, sodass auf Gewinne aus Vermietung und Verpachtung nur die Körperschaftssteuer plus Solidaritätszuschlag zu zahlen ist. Wenn die Gewinne in der GmbH verbleiben, ist keine Einkommenssteuer fällig. Allerdings müssen die Einnahmen durch Mieten hoch genug sein, um die laufenden Kosten der GmbH problemlos zu bestreiten.
Wie werden Mieteinnahmen in einer GmbH versteuert?
In einer gewerblich tätigen GmbH fallen auch auf Mieteinnahmen Körperschaftssteuer (plus Solidaritätszuschlag) und Gewerbesteuer an. In einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH ist die Gewerbesteuer reduziert oder entfällt ganz. In beiden Fällen gilt: Lassen sich die Gesellschafter:innen Gewinne ausschütten, unterliegen diese der persönlichen Einkommenssteuer.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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Platinum Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
Gold Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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American Express Blue Card Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
PAYBACK American Express Karte Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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