- Das bedeutet Nießbrauch
- Nießbrauch und Erbschaften
- Rechte und Pflichten bei Immobilien mit Nießbrauch
- Nießbrauch und Grunderwerbssteuer
- Nießbrauch: Ein sinnvolles Nutzungsrecht
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
Nießbrauch: Du hast das Recht, eine Immobilie oder ein Vermögen zu nutzen, kannst aber nicht darüber verfügen. Der Nießbrauch kann nicht vererbt oder verkauft werden.
Nießbrauch und Erbschaften: Der Nießbrauch ist ein gängiges Mittel bei vorweggenommener Erbfolge. Er ermöglicht es, Schenkungssteuer zu sparen.
Vorbehaltsnießbrauch: Du überträgst dein Eigentum, behältst aber das Nutzungsrecht. Dies reduziert die Schenkungssteuer und kann Vorteile bei der Einkommenssteuer bringen.
Zuwendungsnießbrauch: Du behältst dein Eigentum und gewährst anderen das Nutzungsrecht. Dies kann Steuervorteile bringen, insbesondere wenn die Nutznießer:innen in Ausbildung sind.
Nießbrauch vs. Wohnrecht: Beide Rechte sind im Grundbuch eingetragen und erlöschen nicht bei Verkauf. Der Unterschied liegt in der Nutzung: Beim Nießbrauch kannst du Mieteinnahmen erzielen, beim Wohnrecht nicht.
Rechte und Pflichten: Als Nießbrauchinhaber:in trägst du Kosten wie Grundsteuern, Reparaturen und Versicherungsprämien. Die Eigentümer:innen übernehmen beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen.
Nießbrauch und Grunderwerbssteuer: In bestimmten Fällen musst du Grunderwerbssteuer zahlen, wenn du einen Nießbrauch einräumst. Dies kann den Kaufpreis einer Immobilie reduzieren.
Das bedeutet Nießbrauch
Der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht am Eigentum einer Immobilie. Er berechtigt dazu, eine bestimmte Sache, ein Recht oder ein Vermögen zu nutzen. Ein Nießbrauch ist möglich an Wertpapieren, Kapitalbeteiligungen, Unternehmen und – der häufigste Fall – an Grundstücken.
Nießbraucher:innen dürfen also Nutzungen aus der Sache, des Vermögens oder des Rechts ziehen, allerdings nicht darüber verfügen, dürfen also zum Beispiel nicht eine Immobilie verkaufen. Dieses Recht ist allein den Eigentümer:innen von Immobilien vorbehalten.
Ein Nießbrauch an beweglichen Sachen ist bereits durch eine entsprechende Vereinbarung und die Übergabe der Sache wirksam. Ein Nießbrauch an Rechten erfolgt durch Abtretung. Der Nießbrauch ist außerdem ein persönliches Recht. Das bedeutet, dass er weder veräußert noch vererbt werden kann, sondern erlischt, sobald die Nießbrauchinhaber:innen sterben.
Um einer Person einen Nießbrauch an einem Grundstück einzuräumen, muss diese Bestellung bei einem Notariat beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden. So verfällt der Nießbrauch nicht, wenn zum Beispiel das Grundstück verkauft oder zwangsvollstreckt werden soll.
Außerdem wird vertraglich festgehalten, in welchen Fällen das Recht auf Nießbrauch entfällt. Denkbar ist das beispielsweise, wenn verwitwete und zum Nießbrauch berechtigte Ehepartner:innen erneut heiraten. Oft wird vertraglich festgehalten, dass der Nießbrauch an die Eigentümer:innen der Immobilie oder des Grundstücks zurückgeht oder die Nießbrauchinhaber:innen ihr Nutzungsrecht aufgeben und sich mit den Eigentümer:innen individuell einigen.
Nießbrauch und Erbschaften
Vor allem in Fällen der vorweggenommenen Erbfolge wird häufig vom Nießbrauch Gebrauch gemacht: Häufig sollen die Kinder noch zu Lebzeiten die Immobilie der Eltern überschrieben bekommen, während die Eltern weiterhin darin wohnen beziehungsweise die Wohnung oder das Haus vermieten. Die Lösung: Eltern schenken den Kindern die Immobilie und erhalten selbst einen Nießbrauch.
Bei Schenkung mit Nießbrauch kann Schenkungssteuer gespart werden. Denn der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Und das hat folgenden Hintergrund:
Wenn die Höhe des zu vererbenden Vermögens den staatlich gewährten Steuerfreibetrag übersteigt, müssen Erb:innen Erbschaftssteuer bezahlen. Die Höhe des Freibetrags aus der Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser:innen und Erb:innen ab: Wird einem Kind Vermögen der Eltern überlassen, liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Ehepartner:innen bei 500.000 Euro.
Schenken Eltern ihren Kindern eine Immobilie oder ein Grundstück, deren Wert über dem Freibeitrag liegt, fällt also Schenkungssteuer an. Wer eigenes Vermögen schon zu Lebzeiten als Schenkung überträgt, kann alle zehn Jahre vom Freibetrag Gebrauch machen.
Durch die Gewährung eines Nießbrauchs kann außerdem die Höhe der Schenkungssteuer reduziert werden. Wird Vermögen zu Lebzeiten übertragen, gibt es zwei Arten von Nießbrauch, die Steuerersparnisse bringen: Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch.
Vorbehaltsnießbrauch
Wenn Eltern ihren Kindern ihre Immobilie durch Schenkung übertragen und gleichzeitig das Nutzungsrecht behalten, reduziert sich die Höhe der Schenkungssteuer, da diese nur auf den Wert des Nießbrauchs und nicht auf den gesamten Immobilienwert berechnet wird.
Zudem können die Eltern im Rahmen der Einkommenssteuer profitieren: Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, erzielen die Eltern weiterhin die Mieteinnahmen und können, wenn ihnen beim Immobilienerwerb oder später Anschaffungskosten entstanden sind, die Abschreibung vornehmen.
Zuwendungsnießbrauch
Vereinbaren Eltern und Kinder einen Zuwendungsnießbrauch, bleiben die Eltern Eigentümer:innen der Immobilie und gewähren ihren Kindern einen Nießbrauch. So übertragen sie das Recht, Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen, zum Beispiel Mieteinnahmen. Diese müssen von den Kindern versteuert werden.
Eltern können so gegebenenfalls von einem Steuerfreibetrag sowie von einem günstigeren Steuerprogressionssatz profitieren. Das kann allerdings nur in speziellen Fällen zutreffen, etwa wenn Kinder eine Ausbildung machen oder studieren.
Quick-Info: Nießbrauch vs. Wohnrecht
Möchten Eltern ihren Kindern zu Lebzeiten eine Immobilie überschreiben, stellt sich die Frage, ob es sinnvoller ist, ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch eingeräumt zu bekommen:
- Beide Rechte sind im Grundbuch eingetragen.
- Beide Rechte erlöschen nicht bei Verkauf der Immobilie.
Doch es gibt einen entscheidenden Unterschied:
- Der Nießbrauch gewährt Berechtigten ein umfassendes Nutzungsrecht, zum Beispiel das Recht auf Vermietung. Aus rechtlicher Sicht werden Nießbrauchinhaber:innen die Vermieter, ihnen stehen also die Mieteinnahmen zu, sie müssen sie allerdings auch versteuern. Werbungskosten können dabei abgesetzt werden. Das Recht auf steuerliche Abschreibungen bleibt grundsätzlich bei den Eigentümer:innen.
- Beim Wohnrecht dürfen Berechtigte die Immobilie selbst bewohnen, aber nicht vermieten. Allein mit einem Wohnrecht können also keine Mieteinnahmen erwirtschaftet werden.
Rechte und Pflichten bei Immobilien mit Nießbrauch
Gibt es bei Immobilien sowohl Eigentümer:innen als auch Nießbrauchberechtigte, teilen sie sich die Abgaben und Kosten.
Inhaber:innen eines Nießbrauchs zahlen zum Beispiel:
- Grundsteuern und Hypothekenzinsen
- Reparaturen, die aufgrund von Verschleiß anfallen
- Prämien für Versicherungen
- Kommunalabgaben
- Gebühren für Schornsteinfegerdienste
- Grundsteuer
Eigentümer:innen zahlen beispielsweise:
- Instandhaltungsmaßnahmen außer der Reihe
- Beiträge im Zusammenhang mit Erschließungs- sowie Anliegerkosten
- Kosten für ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage
Eigentümer:innen und Nießbraucher:innen können aber auch andere Vereinbarungen bezüglich der Aufteilung von Abgaben und Kosten treffen.
Nießbrauch und Grunderwerbssteuer
Wer jemandem einen Nießbrauch für die eigene Immobilie einräumt, muss in bestimmten Fällen Grunderwerbssteuern zahlen. Im Unterschied zu einer Schenkung verringert sich in diesen Fällen die Steuerbemessungsgrundlage nicht um den Wert des Wohnrechts.
Soll ein Haus mit Nießbrauch verkauft werden, reduziert sich außerdem der Kaufpreis. Das liegt daran, dass die Immobilie Käufer:innen nur eingeschränkt zur Verfügung steht, da Dritte ein volles Nutzungsrecht haben. Der verminderte Kaufpreis wirkt sich auch auf die Grunderwerbssteuer aus. Sie wird in der Regel von den Käufer:innen der Immobilie getragen und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Gut zu wissen: Es fällt keine Grunderwerbssteuer an, wenn Eigentümer:innen Personen aus der geraden Verwandtschaftslinie einen Nießbrauch einräumen, also Ehegatten untereinander oder Eltern ihren Kindern.
Quick-Info: Nießbrauch, Schenkungen und Pflichtteile
Wenn eine Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt wird und zwischen Schenkung und Erbfall mehr als zehn Jahre liegen, steht den eigentlich Berechtigten kein Erbanteil zu.
Allerdings gilt diese Regelung nicht bei einer Schenkung mit Nießbrauch. In diesen Fällen können die Erb:innen ihre Pflichtteile an der verschenkten Immobilie geltend machen, sogar wenn die Schenkung mehr als zehn Jahre her ist.
Nießbrauch: Ein sinnvolles Nutzungsrecht
Der Nießbrauch gewährt dessen Inhaber:innen, eine bestimmte Sache, ein Recht oder ein Vermögen einer Immobilie zu nutzen, sie können also aus dem fremden Gut Nutzen ziehen. Zum Beispiel Mietzahlungen einnehmen. Zudem ist der Nießbrauch ein beliebtes Mittel, um Immobilien im Familienkreis zu überlassen und dabei von Steuervorteilen zu profitieren.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Welche Nachteile hat Nießbrauch?
Ein eingetragener Nießbrauch mindert in der Regel den Wert der Immobilie und erschwert eine Beleihung der Immobilie. Zudem wird ein Nießbrauch auf Lebenszeiten gewährt – so lange sind die Immobilieneigentümer:innen für alle großen Modernisierungsmaßnahmen verantwortlich.
Wem gehört das Haus bei Nießbrauch?
Inhaber:innen eines Nießbrauchs können eine Immobilie zwar bewohnen und Rechte, Sachen oder Vermögen aus ihr nutzen. Das Eigentum an der Immobilie bekommen sie allerdings nicht übertragen, es bleibt bei den Eigentümer:innen, die den Nießbrauch einräumen.
Was ist der Nutzen von Nießbrauch?
Inhaber:innen des Nießbrauchs können in der betreffenden Immobilie wohnen, sie können sie zum Beispiel vermieten und den Ertrag behalten oder Früchte von auf dem Grundstück stehenden Bäumen ernten, sie haben also das Recht, aus dem fremden Gut Nutzen zu ziehen.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
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Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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- American Express Card
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Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
