So gründest du eine Immobilienholding

1. Was ist eine Immobilienholding?
2. So baust du eine Immobilienholding auf
3. Wie du mit einer Immobilienholding Steuern sparen kannst
4. Wann ist eine Immobilienholding sinnvoll?
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Was ist eine Immobilienholding?

Holding, das klingt nach einem großen Konzern. Es ist aber auch für kleine und mittelständische Firmen durchaus möglich, eine Holding zu gründen. Im Deutschen wird sie Dachgesellschaft genannt, und sie bezeichnet eine Unternehmensstruktur. Die Zutaten sind ein Mutterunternehmen und eine oder mehrere Tochterfirmen.

Eine Immobilienholding ist eine juristische Struktur bzw. ein Unternehmen, das sich auf den Erwerb, die Verwaltung und die Entwicklung von Immobilien spezialisiert hat. Eine Immobilienholding kann Wohnhäuser, Bürogebäude, Einkaufszentren oder Grundstücke besitzen.

Die Hauptziele einer Immobilienholding können sein:

• Wertzunahme – die langfristige Wertsteigerung der Grundstücke und Gebäude
• Vermietung – die Generierung von Mieteinnahmen
• Verkauf – der profitable Verkauf von Immobilien

Die Hierarchie in einer Holding ist klar: Das Mutterunternehmen hält mindestens 15 Prozent der Anteile an den Töchtern und behält in Führungsfragen die Oberhand. Trotzdem sind Tochter- und Mutterunternehmen rechtlich eigenständige Einheiten. Die Holding ist an keine bestimmte Rechtsform gebunden.

Der Aufbau einer Immobilienholding kann eine lohnende Investitionsstrategie sein, um langfristiges Vermögen aufzubauen und Einkommensströme aus Mieteinnahmen zu generieren. Du musst allerdings sorgfältig planen.

Bestenfalls bist du schon lange in der Branche tätig und verfügst über fundierte Kenntnisse des Immobilienmarkts. Je mehr Erfahrung du als Unternehmer:in hast, desto besser wird dir der Aufbau einer Holding gelingen.

So baust du eine Immobilienholding auf

Bei der Gründung einer Immobilienholding beginnst du bei der Muttergesellschaft. Wenn deren Gründung abgeschlossen ist, kannst du im Anschluss das oder die Tochterunternehmen gründen. Die Muttergesellschaft kann bis zu 100 Prozent der Anteile an den Tochterunternehmen besitzen.

Wenn es ein Mutter- und mindestens ein Tochterunternehmen gibt, solltest du im ersten Schritt die Ziele deiner Immobilienholding definieren. Möchtest du langfristige Mieteinnahmen generieren, Immobilien entwickeln und gewinnbringend verkaufen oder ein Portfolio von Vermögenswerten aufbauen?

In die richtige Form bringen

In der Planungsphase musst du dich auch für die geeigneten Rechtsformen der Gesellschaften entscheiden. Kapitalgesellschaften sind die ideale Rechtsform, denn so profitierst du von der Haftungsbeschränkung, die eine Holdingstruktur bietet. Die Firmen einer Holding müssen nicht dieselbe Rechtsform haben.

Folgende Kapitalgesellschaften stehen zur Auswahl:

• Unternehmergesellschaft, haftungsbeschränkt (UG haftungsbeschränkt)
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
• Aktiengesellschaft (AG)
• Limited (Ltd.)

Notar- und Verwaltungskosten einkalkulieren

Sobald du die Planung abgeschlossen hast, folgen Notar- und Banktermine. Die Mutter- und die Tochtergesellschaften bedürfen einer notariellen Beurkundung. Zudem musst du für alle beteiligten Unternehmen ein Geschäftskonto eröffnen, die erforderliche Stammeinlage einzahlen und die Kapitalgesellschaften ins Handelsregister eintragen.

Wie du mit einer Immobilienholding Steuern sparen kannst

Die steuerlichen Vorteile einer Holdinggesellschaft hängen von verschiedenen Faktoren ab: der Rechtsordnung und auch der Art deines Geschäfts. Hier sind einige potenzielle steuerliche Vorteile, die mit einer Holdinggesellschaft verbunden sein können:

• Weniger Gewerbesteuer: Mit einer gut strukturierten Holding kannst du Jahr für Jahr Gewerbesteuer sparen.
• Gewinne und Verluste koppeln: Schreibst du zum Beispiel mit dem Unternehmen A 100.000 Euro Gewinn und mit dem Unternehmen B 50.000 Euro Verlust, kannst du die Beträge in der Muttergesellschaft bündeln. Dein zu versteuernder Gewinn beträgt dann 50.000 Euro. Du musst jedoch zwischen den Firmen Gewinnabführungsverträge unterzeichnet haben.
• Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Jedes einzelne Unternehmen kann Umsatz- und Vorsteuer autonom anmelden oder die Unternehmen treten gebündelt auf.
• Steuerersparnisse bei Gewinnabführung: Falls die Muttergesellschaft ausreichend Anteile an einer ihrer Tochtergesellschaften besitzt, bleiben die sogenannten Veräußerungsgewinne, die von der Tochter- auf die Muttergesellschaft übertragen werden, zu 95 Prozent steuerfrei. Das heißt, dass nur fünf Prozent der Gewinne der Tochterfirma besteuert werden.
• Körperschaftssteuer statt Einkommenssteuer: Beim Kauf einer Immobilie musst du als Privatperson Einkommenssteuer bei Vermietung zahlen. Kaufst du allerdings ein Gebäude mittels einer Holding, fällt die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen weg. Es wird eine Körperschaftssteuer von 15 Prozent erhoben.

Wann ist eine Immobilienholding sinnvoll?

Wenn deine Immobilienholding klug strukturiert ist, kannst du damit viele Abgaben sparen. Für Unternehmer:innen, die schon lange am Immobilienmarkt sind, ist die Gründung einer Holding sinnvoll, um ihre Geschäftsfelder bei Bedarf auszuweiten oder abzustoßen. In einer Holding schützen sich die Muttergesellschaft und die Tochterunternehmen gegenseitig – wenn eine Tochterfirma zum Beispiel Verluste macht, kann ein anderes Tochter- oder das Mutterunternehmen dies ausgleichen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten