Immobilien steuerfrei verkaufen: Diese Möglichkeiten gibt es
Der Verkauf von Immobilien kann ein lukratives Geschäft sein, jedoch fallen meist Steuern dafür an. Welche Möglichkeiten es gibt, um Immobilien steuerfrei zu verkaufen, liest du hier.
Der Verkauf von Immobilien kann sich für die Besitzer:innen rentieren. Jedoch müssen sie sich auch mit den Steuern auseinandersetzen, die bei einem Verkauf anfallen können. Denn Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen sind steuerpflichtig. Es gibt aber auch ein paar Optionen, um Grundstücke und Immobilien steuerfrei zu verkaufen. Welche das sind, erfährst du in diesem Artikel.
Verkauf von Immobilien: Kann steuerpflichtig sein, es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Steuern zu umgehen.
Hauptwohnsitz: Wenn du eine Immobilie mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hast und sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf nicht erneut als solchen nutzt, ist der Verkauf steuerfrei.
Investment: Bei vermieteten oder ungenutzten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein steuerfreier Verkauf möglich.
Schenkung und Nutzung von Freibeträgen: Bei Schenkungen oder Erbschaften gibt es je nach Verwandtschaftsgrad verschiedene Steuerfreibeträge bis zu 500.000 Euro.
Möglichkeit 1: Verkauf als Hauptwohnsitz
Wenn du die Immobilie als Hauptwohnsitz gemeldet hast – das ist eine sogenannte Eigennutzung von Immobilien –, kannst du sie unter folgenden Voraussetzungen steuerfrei verkaufen:
Du hast das Objekt mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt.
Du darfst die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf nicht erneut als Hauptwohnsitz nutzen.
Sind diese gesetzlichen Vorgaben erfüllt, dann fallen keine Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie an.
Statistik
Unter den deutschen Großstädten haben München, Frankfurt am Main und Stuttgart die höchsten Kaufpreise für Eigentumswohnungen: So kostete im Jahr 2022 in München der Quadratmeter Wohneigentum durchschnittlich 11.234 Euro, in Frankfurt in Main 7.983 Euro und in Stuttgart 7.916 Euro. Quelle: Statista
Möglichkeit 2: Verkauf als Investment
Wenn die Immobilie ein Investitionsobjekt ist, also vermietet oder verpachtet wird beziehungsweise ungenutzt bleibt, dann gilt in Deutschland die sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien. Diese beträgt in der Regel zehn Jahre. Erst nach dem Ablauf der Spekulationsfrist ist der steuerfreie Verkauf möglich. Das heißt, dass auf den möglichen Gewinn aus dem Verkauf, keine Steuern fällig sind, wenn zwischen dem Erwerb des Objektes und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen.
Quick-Info
Die Höhe der Spekulationssteuer hängt meistens vom Verkaufspreis und dem individuellen Steuersatz der verkaufenden Person ab – bis zu 45 Prozent können an Steuern auf den Gewinn vom Immobilienverkauf anfallen.
Möglichkeit 3: Schenkung und Nutzung von Freibeträgen
Es gelten in Deutschland verschiedene steuerliche Freibeträge für Schenkungen und Erbschaften. Wird eine Immobilie verschenkt, kann es – je nach Verwandtschaftsgrad – einen Steuerfreibetrag von bis zu 500.000 Euro. Nur bei Veräußerungsgewinnen über den jeweiligen Betrag hinaus fällt eine anteilige Schenkungssteuer an.
Dieser Freibetrag liegt bei 500.000 Euro, wenn die Schenkung zwischen Ehegatt:innen oder eingetragenen Lebenspartner:innen erfolgt. Bei Schenkungen an eigene Kinder oder Stiefkinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, für Schenkungen an Enkel:innen liegt dieser bei 200.000 Euro. Bei einigen weiteren beschenkten Verwandten, etwa Neffen oder Nichten, ist der Freibetrag deutlich niedriger und liegt bei 20.000 Euro.
Dieselben Freibeträge sind bei der Erbschaftssteuer zu beachten.
Überblick: Immobilienverkauf ohne Steuern
Die Möglichkeiten, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen, sind begrenzt. Denn es ist wichtig, alle gesetzlichen Voraussetzungen zu erfüllen. Bei vermieteten Immobilen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Erst nach Ablauf dieser Frist ist üblicherweise ein steuerfreier Verkauf möglich.
Selbst bewohnte Immobilien können schon nach zwei Jahren verkauft werden, ohne dass dafür Steuern fällig werden. Eine weitere Option, eine Immobilie steuerfrei zu übereignen, ist die Nutzung von Freibeträgen, etwa im Rahmen einer Schenkung an Verwandte.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann darf ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?
In Deutschland gibt es eine sogenannte Spekulationsfrist für den Immobilienverkauf und anderen Grundstücksgeschäften. Diese beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, dass auf den möglichen Verkaufsgewinn keine Steuern anfallen, wenn seit dem Erwerb der Immobilie und deren Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind.
Warum kann man Immobilie erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen?
Wenn die Immobile fremd genutzt beziehungsweise vermietet wurde, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. In dem Fall können die Eigentümer:innen ihre Immobilie nur steuerfrei verkaufen, wenn sie die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten.
Kann man ein Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen?
Ja, und das geht sogar steuerfrei, wenn du in dem Haus selbst gewohnt hast. Wurde es vermietet, dann fallen Spekulationssteuer auf den möglichen Gewinn aus dem Hausverkauf an.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
Platinum Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
Gold Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
American Express Card Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
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PAYBACK American Express Karte Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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