- Immobilienfirmen: Verschiedene Rechtsformen
- Die Gründung einer Immobilien-GmbH
- Vorteile einer Immobilien-GmbH
- Nachteile und Risiken einer Immobilien-GmbH
- Immobilien-GmbH: Nicht für alle geeignet
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
- Immobilienfirmen und ihre Rechtsformen: Eine Immobilien-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die auf die Vermietung und Verwaltung von Immobilien spezialisiert ist. Alternativ gibt es Personengesellschaften wie GbR, OHG oder KG.
- Gründung einer Immobilien-GmbH: Die Gründung umfasst mehrere Schritte wie Gewerbeanmeldung, Erstellung des Gesellschaftsvertrags mit notarieller Beurkundung und Einzahlung des Stammkapitals von mindestens 25.000 Euro.
- Vorteile einer Immobilien-GmbH: Sie bietet steuerliche Vorteile und Haftungsbeschränkungen für die Gesellschafter:innen. Dabei fließen die Gewinne nicht direkt ins Privatvermögen.
- Nachteile einer Immobilien-GmbH: Bei der Gründung fallen hohe Kosten an, darunter Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Immobilien in die GmbH sowie Notar- und Beratungsgebühren.
Immobilienfirmen: Verschiedene Rechtsformen
Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ist eine GmbH, die auf die Vermietung und Verwaltung von Immobilien spezialisiert ist. Wie bei jeder GmbH muss dabei mindestens eine Person als Gesellschafter:in eingetragen sein. Als Kapitalgesellschaft genießt die Immobilien-GmbH steuerliche Vorteile, stellt jedoch auch Anforderungen, etwa in Bezug auf das Mindeststammkapital.
Wer im Immobilienbereich Gewinne erzielen will, kann stattdessen zum Beispiel auch eine Personengesellschaft gründen, etwa eine Immobilien-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Dafür müssen mindestens zwei juristische oder natürliche Personen einen Gesellschaftsvertrag abschließen.
Im Unterschied zur GmbH benötigt eine GbR kein Startkapital oder Mindesteinlagen. Da sie nicht handelsregisterpflichtig ist, sind auch die Anforderungen an die Buchhaltung geringer.
Auch andere Gesellschaftsformen wie die OHG (offene Handelsgesellschaft) oder eine Immobilien-KG (Kommanditgesellschaft) kommen für Aktivitäten im Immobilienbereich in Betracht. Die Gewinne solcher Personenhandelsgesellschaften werden jedoch – wie die von GbRs – nach dem individuellen Steuersatz der Gesellschafter:innen besteuert.
Die Gründung einer Immobilien-GmbH
Grundsätzlich können alle, die sich mit der Finanzierung, Vermarktung, Vermietung oder Erschließung von Immobilien beschäftigen, eine Immobilienfirma gründen. Ob dies im Einzelnen sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Gründungsprozess einer Immobilien-GmbH umfasst mehrere Schritte:
- Anmeldung des Gewerbes beim Gewerbeamt
- Erstellung des Gesellschaftsvertrags mit notarieller Beurkundung
- Eröffnung eines Geschäftskontos
- Einzahlung des Stammkapitals von mindestens 25.000 Euro
- Eintragung im Handelsregister
Außerdem musst du deine Immobilien ins Vermögen der neuen GmbH übertragen. Dabei fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Um zu erfahren, wie du am besten vorgehst, informierst du dich am besten bei Steuerberater:innen.
Die größten steuerlichen Vorteile ergeben sich bei einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH, die also nicht gewerblich tätig ist. Diese kann eine Befreiung von der Gewerbesteuer beantragen. Das erledigst du am besten gleich, wenn sich das Finanzamt nach der Gewerbeanmeldung meldet.
Aber Vorsicht: Eine von der Gewerbesteuer befreite Immobilien-GmbH darf auch später keine gewerblichen Tätigkeiten ausführen – sonst wird sie gewerbesteuerpflichtig. Sie muss also zum Beispiel externe Dienstleister mit Sanierungen oder Modernisierungen beauftragen.
Außerdem darf sie Immobilien zum Beispiel nicht gewerblich, etwa als Hotel betreiben – und nur ihre eigenen Immobilien verwalten und vermieten. Auch der Verkauf von mehr als drei Immobilien oder Grundstücken aus dem Bestand innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblich.
Kurz erklärt: Wertermittlung
Schon aus steuerlichen Gründen ist es erforderlich, den Wert des Immobilien- und Grundstücksbestands des Unternehmens zu bestimmen. Zu den Ermittlungsmethoden gehören unter anderem:
- Vergleichswertverfahren: Hier werden ähnliche Immobilien als Vergleich herangezogen, die sich in Lage, Grundriss und Größe ähneln. So lässt sich der Wert recht genau ermitteln.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren berücksichtigt den Ertragswert, den eine Immobilie generiert. Es kommt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern zu Einsatz. Ein niedriger Instandhaltungsaufwand und hohe Mieteinnahmen erhöhen den Wert.
- Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet. Dabei wird ermittelt, was es kosten würde, einen vergleichbaren Neubau des Gebäudes zu erstellen – und die Summe unter Berücksichtigung des Alters der Immobilie und weiterer Faktoren angepasst.
Bei der gesetzlich vorgeschriebenen Ermittlung des Immobilienwerts
als Grundlage der dafür zu zahlenden Grundsteuer kommen allerdings nur das Ertrags- und das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dabei gibt es je nach Bundesland und Art des Grundstücks unterschiedliche Regelungen.
Vorteile einer Immobilien-GmbH
Eine Immobilien-GmbH bietet ihren Gesellschafter:innen eine Reihe finanzieller Vorteile. Im Unterschied zur privaten Vermietung von Immobilien fließen die erwirtschafteten Gewinne nicht direkt ins Privatvermögen, werden also nicht als Einkünfte besteuert. Das ermöglicht erhebliche Steuerersparnisse, insbesondere bei Gewinnen aus Mieteinnahmen.
Bei Privatpersonen oder Personengesellschaften werden die Steuern auf Gewinne aus der Immobilienvermietung nach dem individuellen Steuersatz der Eigner:innen berechnet, der in der Spitze 45 Prozent betragen kann.
Eine gewerbesteuerbefreite Immobilien-GmbH muss dagegen nur knapp 16 Prozent Steuern auf die Gewinne zahlen (Körperschaftssteuer plus 5,5 Prozent Solidaritätsbeitrag). Bei Mieteinnahmen in Höhe von 60.000 Euro bleiben ihr also mehr als 50.000 Euro übrig.
Eine Immobilien-GmbH bietet zusätzlich den Vorteil, dass im Falle einer Insolvenz oder bei Verbindlichkeiten nur die Gesellschaft selbst haftet: Das Privatvermögen der Gesellschafter:innen bleibt also unangetastet. Privateigentümer:innen einer Immobilie oder Gesellschafter:innen einer GbR haften hingegen gemeinsam, unbeschränkt und mit ihrem Privatvermögen.
Eine Immobilien-GmbH ermöglicht es zudem, Immobilienvermögen effizient zu verwalten und je nach Einkünften kontinuierlich wachsen zu lassen.
Nachteile und Risiken einer Immobilien-GmbH
Eine Immobilien-GmbH bietet auch einige Nachteile und Risiken. Vor der Gründung solltest du deshalb Folgendes wissen:
- Wenn du deine Immobilien auf die GmbH überträgst, musst du Grunderwerbsteuer zahlen – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Das lässt sich nur vermeiden, wenn du die Immobilien zuvor mindestens zehn Jahre in einer Personengesellschaft hältst, etwa einer OHG.
- Die Kosten für die Gründung sind relativ hoch: Zum Mindeststammkapital von 25.000 Euro kommen noch Notar- und Beratungskosten hinzu.
- Die Immobilien verursachen im laufenden Betrieb oft hohe Kosten, etwa für Hausmeister- oder Hausverwaltungsdienste. Dadurch besteht die Gefahr eines Liquiditätsengpasses.
- Buchhalterisch muss die GmbH strenge gesetzliche Anforderungen erfüllen, etwa alljährlich eine Bilanz erstellen. Bei einer GbR reicht hingegen eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Außerdem muss die GmbH möglicherweise mithilfe von Steuerberater:innen Wirtschaftsprüfungen durchführen lassen.
- Die Verwaltung der GmbH selbst erfordert Zeit und Aufwand oder kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, wenn diese Aufgabe an Dritte übertragen wird.
- Beim Verkauf einzelner Immobilien muss die GmbH immer Steuern auf den damit erzielten Gewinn zahlen. Privatleute oder eine GbR können die Objekte hingegen nach Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist steuerfrei verkaufen.
- An die Gesellschafter:innen ausgeschüttete Gewinne werden zusätzlich besteuert: Dies macht den Steuervorteil häufig zunichte.
Du solltest die finanziellen und zeitlichen Aspekte deshalb sorgfältig abwägen, bevor du eine Immobilien-GmbH gründest – und Expert:innen wie etwa Steuerberater:innen hinzuziehen, um Fallstricke zu vermeiden und den Erfolg der GmbH zu gewährleisten.
Immobilien-GmbH: Nicht für alle geeignet
Eine Immobilien-GmbH bietet Eigentümer:innen, die hohe Mieteinnahmen erzielen, etliche Vorteile im Vergleich zu Personengesellschaften – insbesondere größere finanzielle Sicherheit aufgrund der Haftungsbeschränkung und niedrigere Steuern auf Gewinne aus Mieten. Allerdings erfordern die Gründung und der laufende Betrieb ausreichende finanzielle Mittel, und beim Einbringen von Immobilien in die GmbH ist Grunderwerbssteuer zu zahlen. Unternehmer:innen, die auf den Handel mit Immobilien oder ihre gewerbliche Nutzung setzen, müssen zudem Gewerbesteuer zahlen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Warum gründet man eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH bietet Vorteile für Grund- und Hauseigentümer:innen, die aus ihren Immobilien hohe Einnahmen erzielen. Sie verringert das geschäftliche Risiko, da bei einer Insolvenz oder Schulden nur die Gesellschaft haftet. Zudem ermöglicht die GmbH eine professionellere Verwaltung und Organisation des Immobilienbestands und verringert die Steuerlast: Wenn sie nicht gewerblich tätig ist, lässt sie sich von der Gewerbesteuer befreien.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH lohnt sich vor allem für Immobilieneigentümer:innen, die hohe Mieteinnahmen haben und mehr Geld für Investitionen benötigen. Zu beachten ist unter anderem, dass die GmbH häufig mehr Verwaltungs- und Buchhaltungsaufwand und damit Kosten verursacht als eine GbR oder eine Privatvermietung – und dass auf die darin eingebrachten Immobilien Grundsteuer zu zahlen ist.
Was kostet eine Immobilien-GmbH?
Bei der Gründung einer Immobilien-GmbH muss ein Mindeststammkapital von 25.000 Euro hinterlegt werden, zudem fallen Notar- und Beratungskosten an, etwa durch Steuerexpert:innen. Im laufenden Betrieb sind zudem Kosten für Buchhaltung, Geschäftsführung und Verwaltung hinzuzurechnen. Hinzu kommen die Grundsteuer für die darin eingebrachten Immobilien und die Ausgaben, die bei allen Immobilieneigentümer:innen anfallen – von nötigen Reparaturen bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnungen.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Karte
Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
