Grunderwerbssteuer beim Immobilienverkauf an Kinder

1. Wann wird Grunderwerbssteuer fällig?
2. Was spricht für den Immobilienverkauf an die Kinder?
3. Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an die Kinder an?
4. Was ist beim Kaufpreis zu beachten?
5. Sind Ratenzahlungen bei dem Immobilienverkauf möglich?
6. Beim Immobilienverkauf an die Kinder Grunderwerbssteuer sparen
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Wann wird Grunderwerbssteuer fällig?

Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbssteuer zahlen. Deren Höhe ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt, in den meisten liegt sie zwischen 5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 300.000 Euro sind das immerhin zwischen 15.000 und knapp 20.000 Euro.

Bei einem Immobilienverkauf zwischen Familienangehörigen wird keine Grunderwerbssteuer fällig: Er gilt als privates Veräußerungsgeschäft.

Auch die verkaufenden Personen müssen üblicherweise die Einnahmen durch den Verkauf versteuern. Verkaufen Eltern die Immobilie allerdings an ihre Kinder, sind in zwei Situationen auf den Kaufpreis keine Steuern zu bezahlen:

• Die Eltern besitzen die Immobilie bereits länger als zehn Jahre.
• Die Eltern haben die Immobilie mindestens drei Jahre selbst bewohnt.

Positiv wirkt sich der Hauskauf zudem für die Kinder aus, sofern diese nicht in das frisch erworbene Elternhaus einziehen, sondern es stattdessen vermieten. Denn dann dürfen sie den Kaufpreis mit zwei Prozent jährlich abschreiben, wodurch sich ihre eigene Steuerlast reduziert.

Was spricht für den Immobilienverkauf an die Kinder?

Möchten Eltern ihre Immobilie an die nächste Generation weitergeben, haben sie die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu verschenken oder zu vererben. Steuern wie Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer fallen nur dann an, wenn der Wert der Immobilie über den Freibeträgen liegt.

Somit können Immobilien unter 400.000 Euro ohne Steuerzahlungen weitergegeben werden. Vererben die Eltern eine Immobilie gemeinschaftlich an ihre Kinder, werden diese Teil einer Erbengemeinschaft und müssen sich darüber einig werden, was mit dem Elternhaus weiter geschehen soll.

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an die Kinder an?

Beim Immobilienverkauf an die Kinder können Eltern also Grunderwerbssteuer sparen. Ganz ohne Gebühren und Kosten verläuft der Verkauf aber trotzdem nicht.

Denn in Deutschland muss ein Immobilienverkauf notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen werden. Für beides fallen Gebühren an. Die Eintragung im Grundbuch kann nur von einem Notariat beauftragt werden. Diese Kosten liegen bei ungefähr 1 bis 1,5 Prozent der Kaufsumme und fallen auch dann an, wenn Eltern ihre Immobilie an die Kinder verkaufen.

Was ist beim Kaufpreis zu beachten?

Eltern und Kinder müssen beim Immobilienverkauf auf den Preis achten. In Deutschland herrscht aber grundsätzlich Vertragsfreiheit. Verkaufende und Kaufende können also selbst festlegen, wie hoch die Verkaufssumme sein soll. Es besteht also keine gesetzliche Verpflichtung für die Eltern, einen marktüblichen Preis zu verlangen.

Allerdings gibt es eine Einschränkung in dieser Hinsicht. Natürlich spricht gar nichts dagegen, wenn die Eltern den Kindern beim Verkauf beim Preis entgegenkommen. Allerdings darf der Nachlass nicht zu hoch sein. Denn dann könnte das Finanzamt hinter dem Verkauf eine Schenkung vermuten. Und auf die ist eine Schenkungssteuer zu bezahlen, wenn die Freibeträge überschritten werden.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs begründet ein Nachlass von 20 bis 25 Prozent auf den Wert der Immobilie ein erhebliches Missverhältnis, was darauf schließen lässt, dass es sich zumindest teilweise um eine unentgeltliche Zuwendung – also eine Schenkung – handelt.

Sind Ratenzahlungen bei dem Immobilienverkauf möglich?

Die Abwicklung des Verkaufs der Immobilie zwischen Eltern und Kindern dürfte anders als beim klassischen Immobilienkauf ablaufen: Vermutlich werden sich die Kinder den Kaufpreis nicht als Immobilienkredit bei einer Bank leihen, um ihn in einer einzigen Zahlung zu begleichen und dann in Form von Raten an die Bank zurückzuzahlen.

Stattdessen haben Eltern und Kinder die Möglichkeiten, miteinander eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Auch bei dieser Zahlungsform wird keine Grunderwerbssteuer fällig.

Vorteil für die Eltern ist, dass sie mit einem festen monatlichen Zusatzeinkommen rechnen können. Wird ein Steuerberatungsbüro bei der Ausgestaltung des Kaufpreises hinzugezogen, können die Raten so gewählt werden, dass die Eltern ihren Lebensunterhalt damit gestalten können, ohne dass steuerliche Nachteile entstehen.

Aber Achtung: Wenn die Eltern sterben, bevor der gesamte Kaufpreis mit den Raten gezahlt wurde, besitzen sie eine Forderung, die vererbt wird. Und auf diese kann dann Erbschaftssteuer anfallen, wenn die Forderung höher als der Freibetrag ist.

Ratenzahlung ohne diese Problematik ist mit der Vereinbarung möglich, den Eltern eine Rente zu zahlen. In diesem Fall wird kein fester Kaufpreis vereinbart, sondern im Vertrag festgelegt, dass monatlich oder quartalsweise eine Rente in einer bestimmten Höhe gezahlt wird.

Diese Zahlungen laufen entweder über einen festen Zeitraum, der durch den vorher ermittelten Immobilienwert definiert ist, oder bis zum Lebensende der Eltern, die sich vermutlich im Kaufvertrag auch ein lebenslanges Wohnrecht haben eintragen lassen.

Beim Immobilienverkauf an die Kinder Grunderwerbssteuer sparen

Wenn die juristischen und steuerlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden, können Eltern ihren Kindern ihre Immobilien verkaufen, ohne Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen. Es ist allerdings ratsam, die entsprechenden Verträge gemeinsam mit einem Notariat aufzusetzen, damit keine Fehler passieren. Ein Steuerberatungsbüro kann zusätzlich seine Expertise einbringen.

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