- Das ist der gemeine Wert
- Berechnung und Ermittlung dieses Werts
- Anwendungsbereiche für den gemeinen Wert
- Gemeiner Wert: Unter üblichen Umständen erzielbarer Immobilienpreis
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
Gemeiner Wert: Der Preis, den Du für Deine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen könntest.
Faktoren: Erzielbarer Preis, aktuelle Angebots- und Nachfragesituation, Zustand und Beschaffenheit der Immobilie, weitere Preis beeinflussende Faktoren.
Nicht berücksichtigte Umstände: Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Verkehrswert vs. gemeiner Wert: Der Verkehrswert berücksichtigt individuelle Merkmale der Immobilie und kann durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, der gemeine Wert basiert auf einer objektiven Betrachtung des Marktes.
Unbebaute Grundstücke: Der Bodenrichtwert multipliziert mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks ergibt den gemeinen Wert.
Bebaute Grundstücke: Wertermittlung durch Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren.
Anwendungsbereiche: Immobilienverkauf, Erbschaften und Schenkungssteuer, Scheidungen und Zwangsversteigerungen, Versicherungen.
Das ist der gemeine Wert
Immobilien werden in verschiedenen Situationen bewertet, beispielsweise bei Kauf und Verkauf, bei der Vergabe eines Immobilienkredits, bei der Steuerbewertung oder für eine Versicherung.
Als geschätzter Marktwert der Immobilie wird häufig der gemeine Wert verwendet. Dieser definiert sich nach Paragraf 9 Absatz 2 deutsches Bewertungsgesetz folgendermaßen:
„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Es spielen also folgende Faktoren für die Ermittlung des gemeinen Werts eine Rolle:
- Erzielbarer Preis: Preis, den die Verkäufer:innen auf dem freien Markt für die Immobilie erzielen könnten
- Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Die zum Zeitpunkt der Wertermittlung aktuelle Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt
- Zustand und Beschaffenheit der Immobilie: Lage, Größe des Grundstücks, Wegerecht, Bauauflagen und andere bauliche Aspekte
- Weitere Umstände: jegliche Faktoren, die den Preis auf dem Immobilienmarkt beeinflussen – aber keine ungewöhnlichen oder persönlichen Umstände
Nicht zu berücksichtigende Umstände
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die den tatsächlichen Kauf- oder Verkaufspreis steigern oder senken könnten, bleiben bei der Ermittlung des gemeinen Werts außen vor. Dadurch wird eine objektive Wertermittlung sichergestellt: Der ermittelte gemeine Wert soll den realistischen Marktwert unter normalen Bedingungen darstellen.
Zu diesen nicht zu berücksichtigenden Umständen zählen:
- Verträge zwischen Angehörigen
- Notverkäufe
- Liebhaberpreise
- Kauf des Nachbargrundstücks
- Nießbrauch
- Verfügungsrechte oder -beschränkungen
Kurz erklärt: Verkehrswert vs. gemeiner Wert
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, begehen Gutachter:innen die Wohnung oder das Haus. Berücksichtigt werden also die individuellen Merkmale der Immobilie, zum Beispiel die Ausstattung wie eine moderne Heizungsanlage, hochwertiger Bodenbelag, Terrasse und Kamin. Zudem können ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse die Verkehrswertfestsetzung beeinflussen. Der gemeine Wert beruht hingegen auf der objektiven Betrachtung des Marktes und damit eher auf Schätzungen.
Berechnung und Ermittlung dieses Werts
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, bildet die Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Die Berechnung des gemeinen Werts ist abhängig davon, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt.
Unbebaute Grundstücke: Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Um den Wert eines unbebauten Grundstücks zu ermitteln, wird der Bodenrichtwert als Grundlage genutzt. Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss der Gemeinde festgelegt und regelmäßig aktualisiert. Wird er mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert, ergibt das den gemeinen Wert.
Bebaute Grundstücke: Komplexere Wertermittlung
Die Wertermittlung für bebaute Grundstücke gestaltet sich komplexer, da dabei zahlreiche Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche und Zustand berücksichtigt werden. Um den Wert zu ermitteln, gibt es drei Methoden:
- Vergleichswertverfahren: Bei selbstbewohnten Wohnungen oder Häusern erfolgt die Wertermittlung durch einen Vergleich der Kaufpreise vergleichbarer kürzlich verkaufter Immobilien.
- Sachwertverfahren: Wenn Daten vergleichbarer Immobilien fehlen, werden der Bodenwert des Grundstücks und der Gebäudesachwert der Immobilie errechnet, unter Berücksichtigung der Abnutzungserscheinungen und des sogenannten Marktanpassungsfaktors.
- Ertragswertverfahren: Um den Wert von Immobilien, die als Geldanlage dienen, die also nicht selbst genutzt, sondern beispielsweise vermietet oder verpachtet werden, zu ermitteln, werden mit dem Ertragswertverfahren der Bodenrichtwert des Grundstücks und der Jahresreinertrag – das ist der Miet- oder Pachtertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten – herangezogen.
Anwendungsbereiche für den gemeinen Wert
Der gemeine Wert bildet in verschiedenen Situationen die Basis für finanzielle Entscheidungen. Er kann zum Beispiel beim Verkauf einer geerbten Immobilie hilfreich sein, um einen fairen Verkaufspreis festzulegen. Weitere Anwendungsbereiche:
- Immobilienverkauf: Verkäufer:innen nutzen den gemeinen Wert als Grundlage dafür, den Verkaufspreis des Hauses beziehungsweise der Wohnung festzulegen. Interessent:innen können anhand dieses Werts beurteilen, ob der Angebotspreis angemessen ist.
- Erbschaften und Schenkungssteuer: Der gemeine Wert wird vom Finanzamt zur Berechnung von Erbschaftssteuer und Schenkungssteuern herangezogen.
- Scheidungen und Zwangsversteigerungen: Bei Scheidungsfällen und Zwangsversteigerungen kommt der gemeine Wert zur Anwendung, um Vermögenswerte gerecht zu verteilen oder Zwangsversteigerungspreise festzusetzen.
- Versicherungen: Der gemeine Wert spielt eine Rolle beim Abschluss der Versicherung, um eine Unterversicherung zu vermeiden, und im Schadensfall bei der Ermittlung einer angemessenen Entschädigung.
Statistik
Der Großteil der in Deutschland verkauften Immobilien sind Wohnimmobilien: In diesem Bereich fanden 2020 mehr als 750.000 der insgesamt rund 1,02 Millionen Immobilientransaktionen statt.
Quelle: Statista
Gemeiner Wert: Unter üblichen Umständen erzielbarer Immobilienpreis
Der gemeine Wert ist ein essenzielles Instrument in der Immobilienbewertung, um festzustellen, welchen Preis eine Immobilie theoretisch auf dem freien Markt erzielen könnte. Er wird vor allem für steuerliche, rechtliche und finanzielle Zwecke verwendet.
Zur Ermittlung des gemeinen Werts gibt es verschiedene Möglichkeiten: Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert herangezogen, bei bebauten Grundstücken werden das Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren angewandt.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist der gemeine Wert einer Immobilie?
Der gemeine Wert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, der angibt, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte. Dabei werden die Ausstattung sowie besondere oder persönliche Umstände nicht berücksichtigt.
Wie wird der gemeine Wert ermittelt?
Der gemeine Wert kann gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, durch verschiedene Verfahren bestimmt werden. Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundstücksrichtwert genutzt, bei bebauten Grundstücken wahlweise das Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Karte
Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
