- Die Basics der Briefgrundschuld
- So funktioniert die Löschung der Grundschuld
- Verlorener Grundschuldbrief – und nun?
- Die Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld
- Die Briefgrundschuld beim Immobilienkauf
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Die Briefgrundschuld: Sie ist ein wichtiges Dokument beim Immobilienkauf und fungiert als Urkunde und Wertpapier. Sie dient den Banken als Kreditsicherheit.
- Löschung der Grundschuld: Die Löschung muss aktiv von den Eigentümer:innen beantragt werden, nachdem der Kredit vollständig abbezahlt wurde.
- Kosten für die Löschung: Die Kosten, die durch das Notariat und das Grundbuchamt entstehen, müssen von den Eigentümer:innen getragen werden. Üblicherweise sind es 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld.
- Verlorener Grundschuldbrief: Auch ohne den Brief ist ein Verkauf möglich. Ein Aufgebotsverfahren wird eingeleitet, welches etwa sechs Monate dauern kann.
- Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld: Vorteil ist die einfache Übertrag an andere Gläubiger:innen ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Nachteil sind höhere notarielle Kosten und Gebühren sowie hohe bürokratische Aufwände bei Verlust des Briefs.
Die Basics der Briefgrundschuld
Die Briefgrundschuld ist ein wichtiges Dokument für den Kauf und Verkauf von Immobilien und fungiert gleichzeitig als Urkunde und Wertpapier. Grundsätzlich wird bei jedem Kauf einer Immobilie ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Die Briefgrundschuld ist somit eine von zwei Varianten der Grundschuld.
Erfolgt bei einem Hauskauf eine Eintragung ins Grundbuch als Sicherheit, ist dies eine sogenannte Buchgrundschuld. Wird allerdings eine Briefgrundschuld veranlasst, stellt das zuständige Grundbuchamt zusätzlich den Grundschuldbrief aus. Diese Urkunde verbleibt dann in der Regel so lange bei dem Kreditinstitut, das die Finanzierung der Immobilie übernommen hat, bis zur vollständigen Tilgung des Kredites.
Die Briefgrundschuld dient den Banken als Kreditsicherheit. Vor allem bei langfristigen oder risikoreicheren Investitionen verlangen die Kreditinstitute Sicherheiten, um sich vor Zahlungsausfällen seitens der Schuldner:innen zu schützen.
Falls Kreditnehmer:innen den Betrag für die Tilgung des Kredits nicht regelmäßig bezahlen können, haben Banken die Möglichkeit, über die Grundschuld eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks oder der darauf befindlichen Immobilie zu erwirken. Mit dem Erlös werden die Restschulden, zumindest teilweise, getilgt.
Quick-Info: Das Grundbuch
Das
Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle Vorgänge zu einzelnen Grundstücken verzeichnet werden. Die Funktion des Grundbuchamts und die Verwaltung der Einträge übernimmt das Amtsgericht des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet.
So funktioniert die Löschung der Grundschuld
Ist der durch die Grundschuld besicherte Kredit, beispielsweise ein Immobilienkredit, vollständig abbezahlt, verschwindet der Eintrag über das Grundpfandrecht allerdings nicht automatisch aus dem Grundbuch. Die Löschung muss stattdessen aktiv von den Eigentümer:innen beantragt werden. Bei der Briefgrundschuld benötigst du die folgenden Dokumente für die Löschung:
- Grundschuldbrief, der meist nach der Tilgung des Kredits von den Banken unaufgefordert zugestellt wird
- Notariell beglaubigte Löschungsbewilligung des Kreditinstituts
- Notariell beglaubigten Löschungsantrag
Wird der Antrag für die Löschung nicht gestellt, selbst wenn alle Schulden am Grundpfandrecht abbezahlt sind, bleibt der Eintrag als sogenannte Eigentümergrundschuld weiterhin bestehen. In jedem Fall ist es wichtig, den Grundschuldbrief stets gut aufzubewahren.
Die Partei, die sich im Besitz der Urkunde befindet, hat Anspruch auf die eingetragene Grundschuld. Verschaffen sich also Dritte Zugang zum Grundschuldbrief, können sich daraus große finanzielle Risiken ergeben, wenn beispielsweise die Gesamtsumme inklusive Zinsen ausbezahlt wird.
Das kostet die Löschung der Grundschuld
Die Löschungsbewilligung, die von der Bank ausgestellt wird, ist gebührenfrei. Von den Eigentümer:innen müssen aber die Kosten getragen werden, die durchs Notariat und das Grundbuchamt entstehen. Die Höhe der Löschungskosten richtet sich nach der Höhe der Grundschuld. Üblicherweise werden 0,2 Prozent dieser Summe in Form von Gebühren berechnet.
Verlorener Grundschuldbrief – und nun?
Wird eine Immobilie verkauft, wird das Wertpapier auf neue Eigentümer:innen übertragen. Der Verlust des Grundschuldbriefs fällt so meistens bei einem Verkauf auf. Das ist zwar ungünstig, aber der Verkauf ist auch ohne den Grundschuldbrief möglich.
In diesem Fall sollten die Eigentümer:innen eine längere Bearbeitungsdauer für die Eigentumsübertragung einberechnen – etwa sechs Monate kann der Vorgang ohne die Urkunde dauern. Dafür wird ein sogenanntes Aufgebotsverfahren eröffnet, das wie folgt abläuft:
- Die Eigentümer:innen benachrichtigen das Amtsgericht oder das Notariat über den Verlust.
- Das Verfahren wird eingeleitet, indem der Verlust der Urkunde öffentlich bekannt gemacht wird. In diesem Zuge wird dazu aufgerufen, Anspruch auf den Grundschuldbrief einzufordern.
- Befindet sich der Grundschuldbrief bei Dritten, müssen diese innerhalb von sechs Monaten Anspruch melden.
- Verstreicht die Frist, wird der Grundschuldbrief vom Amtsgericht für ungültig erklärt und kann durch die Eigentümer:innen oder das Notariat aus dem Grundbuch gelöscht werden.
- Anschließend können sich die Käufer:innen notariell beim Verkauf der Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen.
Fällt der Verlust des Grundschuldbriefs bereits vor dem Verkauf der Immobilie auf, empfiehlt es sich, die zuständige Bank zu kontaktieren. Im besten Fall wird die Urkunde wiedergefunden. Falls nicht, kann mit einer Löschungsbewilligung der Bank beim Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren eingeleitet werden.
Die Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld
Ein Vorteil der Briefgrundschuld ist der einfache Übertrag an andere Gläubiger:innen. Die Briefgrundschuldinhaber:innen unterzeichnen einen Abtretungsvertrag und geben die Ansprüche auf das Grundpfandrecht weiter an neue Gläubiger:innen.
Auch die Urkunde wird weitergegeben und verbleibt bis zur Tilgung bei den Gläubiger:innen. Dieser Vorgang erzeugt keine zusätzlichen Kosten für die Eintragung im Grundbuch und kann auf Wunsch notariell beglaubigt werden.
Die schnelle Übertragung ist allerdings nur möglich, weil es nicht erforderlich ist, die Änderung im Grundbuch festzuhalten. Bei einer Buchgrundschuld erfolgt hingegen meist eine Eintragung im Grundbuch. Kommt es so zu häufigeren Änderungen, kann eine Briefgrundschuld günstiger sein.
Die Briefgrundschuld verursacht in der Regel höhere notarielle Kosten und Gebühren beim Grundbuchamt als eine herkömmliche Buchgrundschuld. Dazu kommen hohe bürokratische Aufwände bei Verlust der Urkunde.
Die Briefgrundschuld beim Immobilienkauf
Für die Finanzierung beim Kauf einer Immobilie verlangen Kreditinstitute Verbindlichkeiten von den Kreditnehmer:innen, um sich vor Zahlungsausfällen zu schützen. Als Sicherheit kann beispielsweise die Briefgrundschuld dienen. Sie wird zusätzlich zum Grundbucheintrag vom Grundbuchamt ausgestellt und verbleibt bis zur Tilgung des Darlehens bei der kreditgebenden Bank. Ist der Kredit abbezahlt, können die Eigentümer:innen die Löschung der Grundschuld beantragen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Worin unterscheiden sich Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Bei der Buchgrundschuld wird lediglich ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen. Wird eine Briefgrundschuld eingetragen, stellt das zuständige Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus, der als Urkunde und Wertpapier fungiert.
Wann sind die Vorteile einer Briefgrundschuld?
Die Briefgrundschuld kann schnell an neue Gläubiger:innen abgetreten werden, da kein Eintrag im Grundbuch erforderlich ist. Für die Abtretung fallen zudem keine Kosten an.
Wann wird eine Briefgrundschuld aus dem Grundbuch gelöscht?
Die Grundschuld verschwindet nicht automatisch aus dem Grundbuch, sobald die Kreditsumme abbezahlt wurde. Eine Löschung muss von den Eigentümer:innen aktiv in die Wege geleitet werden.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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