Geldbeschaffungskosten verstehen: Ein Leitfaden

1. Was sind Geldbeschaffungskosten?
2. Geldbeschaffungskosten bei Immobilien: Worauf ist zu achten?
3. Geldbeschaffungskosten richtig absetzen – Anlage V
4. Geldbeschaffungskosten: Die Nebenkosten der Fremdfinanzierung
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was sind Geldbeschaffungskosten?

Ob GmbH, Solo-Selbstständige oder Vermieter:innen – sie alle benötigen Kapital, um ihr Geschäft zu finanzieren. Und gerade bei größeren Investitionen, etwa dem Kauf einer Maschine oder einer Immobilie, greifen sie dabei häufig auf Fremdkapital zurück, zum Beispiel Darlehen von Banken und Kreditinstituten.

Bei der Aufnahme solcher Leistungen fallen jedoch häufig zusätzliche Kosten an: die sogenannten Geldbeschaffungskosten. Das sind sämtliche Nebenkosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Finanzierung durch Fremdkapital anfallen – von der Fahrt zur Bank bis zu Provisionen für eine Kreditvermittlung.

Nimmst du beispielsweise einen Kredit zur Finanzierung einer Immobilie auf, gehören zu den Geldbeschaffungskosten sämtliche einmaligen Aufwendungen, die neben dem Kreditzins anfallen. Das können etwa Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld oder Finanzmaklerhonorare sein.

Diese Kosten lassen sich häufig auch steuerlich geltend machen. Wie das funktioniert und welche Posten anfallen können, beschreiben wir hier am Beispiel der Geldbeschaffungskosten bei der Finanzierung von Immobilien.

Geldbeschaffungskosten bei Immobilien: Worauf ist zu achten?

Da es gerade bei Immobilientransaktionen oft um große Summen geht, können insbesondere Geldbeschaffungskosten, die prozentual vom Kaufpreis berechnet werden, recht hoch ausfallen.

Es lohnt sich deshalb immer, verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen und dabei auch die Aufwendungen abseits des Kreditzinses zu vergleichen. Bei der Immobilienfinanzierung fallen unter anderem folgende Geldbeschaffungskosten an:

• Disagio
• Kosten für Eintragungen einer Grundschuld im Grundbuch
• Notariats- und Anwaltskosten, die mit der Finanzierung des Objekts zusammenhängen
• Finanzmaklergebühren
• Gutachterkosten
• Provisionen bei Kreditvermittlungen
• Kosten für Fachliteratur zu Finanzen, Kopien und Beglaubigungen

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mietobjekt, lassen sich die genannten Posten in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Das bedeutet: Du kannst sie in voller Höhe für das Jahr geltend machen, in dem sie angefallen sind. Das gilt auch für ein marktübliches Disagio. Als Disagio oder Damnum wird ein Abschlag bezeichnet, den Darlehensnehmer:innen bei der Auszahlung eines Kredits erhalten.

Der geringere Auszahlungsbetrag soll dazu beitragen, die Kosten des Kredits zu decken und den Zinssatz zu senken. Obwohl dadurch weniger Geld ausgezahlt wird, müssen Kreditnehmer:innen dennoch den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen. Diese Differenz kann als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.

Geldbeschaffungskosten richtig absetzen – Anlage V

Geldbeschaffungskosten, die im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb stehen, lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Dabei gelten folgende Einschränkungen:

• Die Kosten müssen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Finanzierung stehen. So lassen sich etwa die Kosten geltend machen, die für die Beglaubigung von Unterlagen oder für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch anfallen. Die Kosten für eine Bonitätsprüfung oder für die Grundbucheintragung eines Hauskaufs sind dagegen nicht als Geldbeschaffungskosten absetzbar, da sie nicht direkt mit der Finanzierung zusammenhängen.
• Die betreffende Immobilie muss vermietet sein oder ein ernsthaftes Interesse am Erzielen von Mieteinnahmen bestehen. Falls das Objekt noch leer steht, musst du also deine Vermietungsabsicht im Zweifelsfall nachweisen, um die Kosten steuerlich geltend zu machen.

Die Geldbeschaffungskosten mindern die Einkommenssteuer von Vermieter:innen. Um davon zu profitieren, musst du sie in der Steuererklärung korrekt aufführen. Die Geldbeschaffungskosten gibst du in der Steuererklärung in Anlage V „Vermietung und Verpachtung“ an. Auf Seite 2, Zeile 37 musst du sämtliche Kostenarten aufschlüsseln und die jeweilige Summe angeben.

Geldbeschaffungskosten: Die Nebenkosten der Fremdfinanzierung

Geldbeschaffungskosten sind alle Ausgaben, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Finanzierung durch Fremdkapital stehen. Bei der Aufnahme eines Bankkredits sind das etwa Vermittlungsprovisionen. Kreditnehmende sollten vor allem bei der Immobilienfinanzierung auf die anfallenden Nebenkosten achten.

Zu den Geldbeschaffungskosten zählen hier zum Beispiel notarielle und sonstige Gebühren für die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, aber auch die Kosten der Arbeit von Finanzmakler:innen, Gutachter:innen oder Anwält:innen, die bei der Darlehensvermittlung oder der Durchführung einer Übertragung beteiligt sind.

Geldbeschaffungskosten lassen sich in der Steuererklärung als Werbungskosten abschreiben. Im Falle von Immobilien gilt allerdings, dass das betreffende Objekt bereits vermietet sein muss oder in naher Zukunft vermietet werden soll, also damit Mieteinnahmen erzielt werden sollen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten