Grundstückseinbringung in vermögensverwaltende KG

1. Das ist eine KG
2. Das ist eine vermögensverwaltende KG
3. Steuerliche Kriterien bei vermögensverwaltenden KGs
4. Einbringung von Grundstücken in vermögensverwaltende KGs
5. Steuervorteile: Grundstückseinbringung in vermögensverwaltende KG
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Das ist eine KG

KG steht für Kommanditgesellschaft. Dabei handelt sich um eine Personengesellschaft, bei der für die Gründung mindestens zwei Personen notwendig sind, Komplementär:innen und ein Kommanditist:innen. Das können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Während die Komplementär:innen unbeschränkt haften, haften Kommanditist:innen nur bis zur Höhe ihrer Einlage.

Ein Mindestkapital ist nicht vorgeschrieben, freiwillige Einlagen können sowohl in Form von Bar- oder Sachwerten getätigt werden. Oft wählen Familiengesellschaften diese Rechtsform.

Das ist eine vermögensverwaltende KG

Eine vermögensverwaltende KG existiert, wenn deren wirtschaftliche Aktivitäten weder land- und forstwirtschaftlich, selbstständig noch gewerblich sind. Die Gesellschafter:innen erhalten ihre Einkünfte demnach aus Kapitalvermögen, aus Vermietung und Verpachtung oder aus sonstigen Einkünften, die unter die Paragrafen 22 und 23 des Einkommenssteuergesetzes fallen.

Diese Gesellschaftsform bietet Familien mit Grundbesitz oft eine maßgeschneiderte Lösung, um den Grundbesitz in einem Familienpool zu bündeln und einen stabilen rechtlichen Rahmen für die Erbschaftsregelung zu schaffen. Der Gesellschaftsvertrag lässt sich frei gestalten, um die bestmögliche Nachfolgeregelung zu finden. Daher wird in der Praxis oft auch von vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften gesprochen.

Vermögensverwaltende KGs können viele Steuervorteile bekommen, beispielsweise bei der Grunderwerbssteuer. Unter bestimmten Bedingungen können Wertsteigerungen bei den Immobilien einkommenssteuerfrei vereinnahmt werden. Auch Gewerbesteuer fällt auf diese Weise nicht an.

Steuerliche Kriterien bei vermögensverwaltenden KGs

Grundsätzlich gilt: Das steuerliche Ergebnis wird zunächst auf Ebene der vermögensverwaltenden Gesellschaft erfasst und dann anteilig den einzelnen Gesellschafter:innen nach den Konditionen des Gesellschaftsvertrags zugerechnet.

Gewinne, die beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden, kommen anteilig den Gesellschafter:innen zugute und tauchen in der Steuererklärung unter Sonstige Einkünfte auf, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht überschritten wurde. Mieteinkünfte fallen unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Körperschaftssteuer oder Gewerbesteuer fallen nicht an.

Der Verkauf von Immobilien durch rein vermögensverwaltende KGs unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Grunderwerbssteuer muss beim Kauf und der Veräußerung von Immobilien im Regelfall gezahlt werden, sofern kein Grund zur Befreiung vorliegt.

Einbringung von Grundstücken in vermögensverwaltende KGs

Bei der Einbringung von Grundstücken in eine vermögensverwaltende KG muss keine Einkommenssteuer gezahlt werden, solange die Gesellschafter:innen vor und nach dem Vorgang an dem jeweiligen Grundstück mit der gleichen Quote beteiligt sind. Anders verhält es sich, wenn es zu einer Änderung der Beteiligungsquoten kommt.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar besitzt zwei Grundstücke, beiden Eheleuten gehört jeweils die Hälfte der Grundstücke. Dieses Eigentum bringen sie in die KG ein, an der sie ebenfalls jeweils zu 50 Prozent beteiligt sind. Ihr Anteil an den Grundstücken hat sich also nach der Einbringung nicht geändert.

Sollten die Eheleute zwei Grundstücke in den Familienpool einbringen, die ihnen vorher zu 100 Prozent selbst gehört haben, sind sie in der KG hingegen nun zur Hälfte am Grundstück der anderen Person beteiligt. 50 Prozent der Grundstücke werden also getauscht.

Bei diesem Vorgang kommt es dann zu einer steuerrelevanten Realisierung der stillen Reserven, wenn sich ein Grundstück oder beide Grundstücke zuvor weniger als zehn Jahre im Besitz der Eheleute befanden.

Keine Schenkungssteuer, Grunderwerbssteuer vermeidbar

Da sich aber in beiden Beispielen die eingebrachten Grundstücke in den Beteiligungsquoten der einzelnen Gesellschafter:innen widerspiegeln, wird bei Einbringung der Grundstücke keine Schenkungssteuer fällig.

Und die Grunderwerbssteuer bei der Einbringung eines Grundstücks in eine vermögensverwaltende KG ist ebenso vermeidbar – und zwar dann, wenn die Beteiligungsquoten an dem Grundstück vor und nach der Einbringung gleich sind. In anderen Fällen kann eine Grunderwerbssteuerfreiheit ebenfalls vorliegen, beispielsweise bei einer Quotenänderung zwischen Eheleuten wie im obigen Beispiel.

Steuervorteile: Grundstückseinbringung in vermögensverwaltende KG

Durch die Gründung einer vermögensverwaltenden KG und die Einbringung von Grundstücken in diese Personengesellschaft können wichtige Aspekte bei der Immobilienübertragung rechtssicher festgelegt werden. Die Gesellschaft ist dann Eigentümer der Immobilie, die beteiligten Personen sind Gesellschafter:innen mit entsprechenden Anteilen.

Auf diese Weise unterliegen Einkünfte aus der Verwaltung der Immobilie nicht der Gewerbesteuer, sondern als private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kommt nur die Einkommenssteuer der Gesellschafter:innen zum Tragen. Zudem fällt keine Körperschaftssteuer an.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten