Das musst du zur Eigennutzung von Immobilien wissen

1. Was ist Eigennutzung?
2. Sonderfall eigene Ferienwohnung
3. Staatliche Unterstützung bei Eigennutzung
4. Selbstgenutztes Wohneigentum verkaufen
5. Eigennutzung von Immobilien: Sicherheiten, Freiheiten und Zuschüsse
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist Eigennutzung?

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus kaufst oder baust, hast du verschiedene Möglichkeiten zur Verwendung. Du kannst eine Immobilie zum Beispiel sanieren und gewinnbringend verkaufen oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen – oder das Objekt selbst nutzen. Nutzt du die Wohnung oder das Haus nicht zu gewerblichen Zwecken, sondern wohnst selbst darin, wird das als Eigennutzung bezeichnet.

Wenn du selbst in der Immobilie wohnst, bringt das einige Vorteile mit sich:

• Keine Mietkosten: Statt Miete zahlen Haus- und Wohnungseigentümer:innen eine monatliche Rate, um den Immobilienkredit abzubezahlen, den sie wahrscheinlich aufnehmen mussten. Sobald diese Schulden getilgt sind, wohnen sie mietfrei und es fallen lediglich Hausgeld und Energiekosten an.
• Sicherheit: Mieter:innen kann gekündigt werden – beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf, sodass sie innerhalb weniger Monate fremdbestimmt das liebgewonnene Zuhause verlassen müssen. Bewohnst du deine eigene Immobilie, besteht diese Gefahr nicht.
• Gestaltungsmöglichkeiten: Ein Wanddurchbruch, um Wohn- und Esszimmer miteinander zu verbinden oder die Badewanne im Bad durch eine bodentiefe Dusche ersetzen – im Eigenheim lassen sich Wohnwünsche ohne Einspruch einer Vermietergesellschaft umsetzen. Auch Umbauten in Hinblick auf altersgerechtes, barrierefreies Wohnen sind kein Problem.

Zudem dienen all diese Aspekte auf lange Sicht der Altersvorsorge: So kannst du im Rentenalter mietfrei in einer Wohnung leben, die du dir nach deinem Geschmack eingerichtet und barrierefrei gestaltet hast. Und du läufst nicht Gefahr, mit einer Kündigung rechnen zu müssen.

Sonderfall eigene Ferienwohnung

Ferienwohnungen oder -häuser kannst du als Eigentümer:in an andere Menschen vermieten und zeitweise selbst nutzen. Oder du nutzt sie vollständig selbst, ohne sie zu vermieten. Davon abhängig ist vor allem die steuerliche Behandlung:

Vermietest du die Immobilie und nutzt sie nur hin und wieder selbst, fallen für die erzielten Einkünfte sieben Prozent Umsatzsteuer an. Mit einer Überschussprognose kannst du beim Finanzamt belegen, dass du mit den Mieteinnahmen Erträge erzielen willst, und so eventuelle Verluste – beispielsweise in Zeiten des Leerstands oder im Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen – steuerlich absetzen.

Wenn du die Ferienimmobilie nicht vermietest, sondern ausschließlich selbst nutzt, ist sie steuerlich an sich irrelevant. Da du mit ihr keine Gewinne erzielen möchtest und keine Mieteinnahmen hast, musst du darauf keine Einkommens- oder Umsatzsteuer zahlen.

Von Bedeutung ist in manchen Regionen für Ferienimmobilien zudem die sogenannte Zweitwohnungssteuer, die bei Eigennutzung zu zahlen ist. Vermietest du dein Ferienhaus allerdings zeitweise, kannst du die Zweitwohnungssteuer für den betreffenden Zeitraum im Rahmen der Werbungskosten absetzen.

Staatliche Unterstützung bei Eigennutzung

Möchtest du deine Immobilie selbst nutzen, kannst du bei der Finanzierung die Unterstützung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, in Betracht ziehen: Im Rahmen des KfW-Immobilienkredits ist beispielsweise eine Kreditsumme von bis zu 100.000 Euro für Kauf oder Neubau möglich. Auch Baukindergeld – in Höhe von 10.000 Euro je Kind – kannst du beantragen.

Außerdem gibt es seit 2008 das staatliche Förderprogramm Wohn-Riester, das Immobilienkäufer:innen und Bauherr:innen zur Abzahlung ihrer Immobilienfinanzierung einen staatlichen Zuschuss bietet. Und es gibt die Wohnungsbauprämie, mit der der Staat Bausparverträge steuer- und rückzahlungsfrei bezuschusst.

Selbstgenutztes Wohneigentum verkaufen

Willst du deine Immobilie wieder verkaufen, wird dabei unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Das hängt davon ab, ob und wie lange du die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf selbst genutzt beziehungsweise vermietet hast.

Wenn du die Immobilie überhaupt nicht selbst nutzt und ausschließlich vermietet hast, liegt die sogenannte Spekulationsfrist bei zehn Jahren ab Kauf: Verkaufst du die Immobilie vor Ablauf dieser Frist, wird Spekulationssteuer fällig. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, musst du die Steuer nicht zahlen.

Wohnst du selbst in der Immobilie, beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Und dabei kommt es auf die Kalenderjahre an: Hast du in einem Kalenderjahr nur einen Monat lang in der Immobilie gewohnt, wird das bereits als ganzes Jahr gezählt, solange der Zeitraum insgesamt zusammenhängt. Wenn du also von Dezember 2020 bis Januar 2022 in deiner Eigentumswohnung gewohnt hast, kann die Spekulationsfrist sogar nur 14 Monate lang sein.

Eigennutzung von Immobilien: Sicherheiten, Freiheiten und Zuschüsse

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus nach dem Kauf selbst bewohnst, bietet dir das einige Sicherheiten und Freiheiten. Auch staatliche Unterstützung bei der Finanzierung ist möglich. Außerdem – wenn du planst, die Immobile später zu verkaufen – verkürzt eine Eigennutzung die Spekulationsfrist von zehn Jahren auf bis zu 14 Monate.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten