Wie denkmalgeschützte Immobilien steuerlich behandelt werden

1. Staatliche Förderungen, aber strenge Auflagen
2. Wann eine Immobilie unter Denkmalschutz steht
3. Diese Kosten sind beim Denkmalschutz absetzbar
4. Vier Gründe sprechen für Baudenkmäler
5. Denkmalgeschützte Immobilie können eine lohnende Investition sein
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Staatliche Förderungen, aber strenge Auflagen

Fachwerkhäuser mit Türen im Renaissancestil und Villen mit klassizistischen Fenstern – denkmalgeschützte Immobilien können optisch begehrenswert und eine lohnende Kapitalanlage sein. Weil Käufer:innen mit ihrer Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie dafür sorgen, dass ein historisches Bauwerk für die Gesellschaft erhalten bleibt, fördert der Staat die Erhaltung von Altbausubstanz unter Denkmalschutz mit steuerlichen Abschreibungen.

Käufer:innen profitieren von Steuervorteilen und Förderungen, müssen aber Vorgaben zum Denkmalschutz einhalten. Die Regeln zu Finanzierung, Sanierung und Erhalts einer denkmalgeschützten Immobilie unterscheiden sich deutlich von denen eines Neubaus. Der Denkmalschutz kann als Beschränkung oder als Chance verstanden werden.

Wann eine Immobilie unter Denkmalschutz steht

Nur weil ein Gebäude alt ist, steht es nicht automatisch unter Denkmalschutz. In Deutschland definieren die Bundesländer, welche Kriterien ein Gebäude erfüllen muss, damit es als schützenswert anerkannt wird. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Überall gilt: Ein Gebäude gilt als kulturelles Erbe, wenn ein öffentliches Interesse daran besteht.

In allen Bundesländern gelten neben dem Baujahr beispielsweise eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung als Denkmalschutzvoraussetzungen. Häufig erfüllen diese Gebäudetypen die Voraussetzungen:

• Schlösser
• Burgen
• Stadttore
• Kirchen und Kapellen
• Gutshäuser
• Wassertürme
• Windmühlen
• Theater
• Fachwerkhäuser

Wenn ein Bauwerk als schützenswert legitimiert wird, trägt die lokale Denkmalbehörde das Gebäude als Baudenkmal in die Denkmalliste ein. Durch die Eintragung wird die Immobilie vor dem Abriss oder einer baulichen Veränderung geschützt.

Eigentümer:innen sind verpflichtet, solche Gebäude instand zu halten – brauchen für Baumaßnahmen aber eine Genehmigung. Ohne Genehmigung darf eine Immobilie unter Denkmalschutz baulich generell nicht verändert werden. Das gilt zum Bespiel für diese Renovierungsmaßnahmen:

• Abriss
• Entkernung des Gebäudes
• Austausch von Türen und Fenstern
• Einbauten wie ein Aufzug
• Erneuerung des Dachstuhls
• Streichen von Außen- und Innenwänden
• Wechsel von Bodenbelägen
• Energetische Sanierung

Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes

Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie kaufst, profitierst du durch den Denkmalschutz, das Denkmalschutzgesetz kann aber auch ein Hemmschuh sein. Die Vorteile auf einem Blick:

• Die Käufer:innen besitzen eine einzigartige Immobilie mit historischer und architektonischer Bedeutung.
• Sie profitieren von steuerlichen Vorteilen, das gilt vor allem für Vermieter:innen.
• Es gibt attraktive staatliche Förderungen.
• Immobilien mit Denkmalschutz rentieren sich in der Regel als Langzeitinvestition.

Und das sind die Nachteile, die die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie mit sich bringt:

• Es gelten strenge Sanierungsauflagen.
• Eigentümer:innen sind zur Instandhaltung des Gebäudes verpflichtet.
• Aufwand und Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind meist größer als bei Bestandsbauten ohne Denkmalschutz.
• Schneller Wiederverkauf führt in der Regel zu finanziellen Verlusten.

Diese Kosten sind beim Denkmalschutz absetzbar

Da Gebäude nach und nach ihren Wert verlieren, dürfen sie – wenn sie vermietet sind – linear über die Steuererklärung kontinuierlich abgeschrieben werden. Bei Gebäuden, die bis Baujahr 1924 entstanden, sind das 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren, ab Baujahr 1925 zwei Prozent innerhalb von 50 Jahren.

Es macht einen Unterschied, ob Eigentümer:innen selbst in der Denkmalschutzimmobilie wohnen oder sie vermieten:

• Investor:innen, die nichts selbst in ihrer denkmalgeschützten Immobilie wohnen, können die Kosten für eine Sanierung vollständig steuerlich absetzen.
• Wohnen die Käufer:innen in der Immobilie, können sie 90 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen.

Diese Vorzüge haben Eigentümer:innen von Häusern, die nicht denkmalgeschützt sind, nicht.

Vier Gründe sprechen für Baudenkmäler

Denkmalimmobilien zählen zu den Top-Investments im Sachwertbereich. Das sind vier Gründe, die für ein Investment in Immobilien unter Denkmalschutz sprechen:

• „Betongold“: Weil der Immobilienmarkt in der Regel geringeren Schwankungen unterliegt als der Aktienmarkt, gelten Immobilien als Anlageklasse, vor allem denkmalgeschützte Immobilien, als in Investition in inflationsgeschützte Sachwerte.
• Steuervorteile: Bei einer Immobilie unter Denkmalschutz besteht der Kaufpreis häufig zu 60 bis 80 Prozent aus Sanierungskosten. Diese können zu 100 Prozent als Werbungskosten innerhalb eines Zeitraums von zwölf Jahren abgesetzt werden – so können Käufer:innen bei einer entsprechenden Steuerprogression bis zu 35 Prozent des Kaufpreises als Steuererstattung vom Finanzamt erstattet bekommen.
• Vererbung: Weil die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sehr hoch sind – für Ehepartner 500.000 Euro und für Kinder jeweils 400.000 Euro – müssen die Nachfahren der Eigentümer:innen von denkmalgeschützten Immobilien häufig keine Steuern auf ihr Erbe zahlen.
• Wertsteigerung: Laut renommierten Studien werden Denkmalimmobilien von Anleger:innen gegenüber Neubauimmobilien bevorzugt. Weil sehr wenige Immobilien in Deutschland denkmalgeschützt sind, sind die Chancen auf Wertsteigerung hoch.

Denkmalgeschützte Immobilie können eine lohnende Investition sein

Zwar unterliegen Eigentümer:innen von Denkmalschutzimmobilien strengen Auflagen: Jede Renovierung oder Sanierungsmaßnahme muss mit den Behörden abgestimmt werden. Es gibt deutliche Unterschiede, ob die Investor:innen selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten, aber durch die staatlichen steuerlichen Förderungen kann sich die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie überdurchschnittlich rentieren, vor allem auf lange Sicht.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten