Den Traum von den eigenen vier Wänden haben viele Menschen. In den meisten Fällen lässt sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus aber nur über eine Finanzierung erwerben. Dafür sind die sogenannten Beleihungsunterlagen besonders wichtig, weil Finanzinstitute wie Banken mit ihnen die Konditionen für das Darlehen bestimmen. Wir erklären, was die Unterlagen genau sind und wie der Prozess funktioniert.
Beleihungsunterlagen: Sie sind entscheidend für die Finanzierung von Immobilien und bestimmen die Konditionen des Darlehens.
Beleihungswert: Dieser Wert ist der erwartete Verkaufspreis der Immobilie im Falle eines Ausfalls. Er liegt meist 10-30% unter dem tatsächlichen Kaufpreis oder Marktwert.
Berechnung des Beleihungswerts: Unterschiedliche Methoden wie das Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren kommen zum Einsatz.
Inhalte der Beleihungsunterlagen: Diese enthalten Nachweise über Identität, Einkommensverhältnisse, Bonität sowie relevante Dokumente zur Immobilie selbst.
Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf: Die Beleihungsgrenze ist die maximale Höhe des Darlehens. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis aller aufgenommenen Darlehen zur Immobilie gegenüber ihrem Beleihungswert.
Auf den Beleihungswert kommt es an
Der Begriff Beleihungsunterlagen hängt unmittelbar mit dem sogenannten Beleihungswert zusammen, den sie bestimmen sollen. Aber was genau ist das? Der Beleihungswert ist ein Geldwert einer Sicherheit für einen Kredit. Es ist kurz gesagt jene Summe, die der Kreditgeber bei einem Verkauf erwartet, falls die Schuldner:innen den finanziellen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nachkommen. Im Falle eines Immobilienkredits bezieht sich der Beleihungswert also auf die Eigentumswohnung oder das Haus.
Der Beleihungswert entspricht dabei nicht dem tatsächlichen Kaufpreis oder Marktwert, sondern liegt meist zwischen zehn und 30 Prozent darunter. Mit diesem Abschlag möchte die Bank das Risiko für sich selbst minimieren und im Falle eines Zwangsverkaufs so viel Geld wie möglich erhalten.
Oft bildet der Beleihungswert das Maximum für ein Darlehen, das eine Bank gewährt. Kreditnehmer:innen brauchen also in der Regel immer auch Eigenkapital oder andere Geldquellen, um die Differenz zum tatsächlichen Kaufpreis zu überbrücken.
Quick-Info
Zur Berechnung des Beleihungswertes gibt es unterschiedliche Methoden. Das Ertragswertverfahren kommt oft bei Gewerbe- oder Mietimmobilien zum Einsatz und berücksichtigt die erwarteten Einnahmen daraus. Das Vergleichswertverfahren zieht zur Wertermittlung in Ausstattung oder Lage ähnliche Immobilien heran. Die für eine Eigenheim-Baufinanzierung häufigste Methode ist das Sachwertverfahren. Hier spielen Grundstückswerte eine Rolle, aber auch die Baukosten.
Typische Beleihungsunterlagen für Immobilienkredite
Die Beleihungsunterlagen sind jene Dokumente, Pläne und Nachweise, die dem Kreditgeber bei der Ermittlung des Beleihungswertes helfen sollen. Dies können sein:
Nachweise über die Identität, Einkommensverhältnisse und Bonität der Kreditnehmer:innen (zum Beispiel Ausweiskopien, Bankauszüge, Gehaltsabrechnungen, Einkommenssteuerbescheide, Schufa usw.)
Finanzierungsplan
Grundbuchauszug sowie Flurkarte und Lageplan
Der notarielle Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag
Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
Falls es sich um ein unbebautes Grundstück handelt: Erschließungsplan sowie der Nachweis, dass es sich um Bauland handelt
Bei geplanten Neubauten: fachliche Bauzeichnungen sowie deren Genehmigung durch die Kommune (Baugenehmigung) und eine Aufstellung der Baukosten
Für bestehende Immobilien: Baubeschreibung, Bauzeichnungen sowie eine genaue Ausweisung der Wohnfläche und Nutzfläche
Bei geplanter gewerblicher Nutzung oder Vermietung: entsprechende Dokumente, zum Beispiel Mietverträge.
Nachweise über Gebäude- oder Feuerversicherungen
Good to know
Bestimmte Beleihungsunterlagen wie zum Beispiel die Bauplanung oder Gutachten müssen von Fachleuten wie Architekt:innen oder Bauingenieur:innen ausgestellt sein. Andere Dokumente sind bei behördlichen Amtträger:innen anzufragen, zum Beispiel bei Baugenehmigungen.
Was sind die Beleihungsgrenze und der Beleihungsauslauf?
Im Zusammenhang mit Beleihungsdokumenten tauchen oft die Worte Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf auf. Hier eine Erklärung:
Beleihungsgrenze: Obwohl der Beleihungswert zur Risikominimierung für die Bank ja bereits geringer ist als der eigentliche Kaufpreis der Immobilie, nimmt sie noch einen weiteren Risikoabschlag vor – je nach Art des Finanzinstituts zwischen 20 und 40 Prozent. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, welches die maximale Höhe des Darlehens ist. Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie zum Beispiel 500.000 Euro und die Bank ermittelt eine Beleihungsgrenze von 400.000 Euro, erhalten die Kreditnehmer:innen bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent maximal 320.000 Euro als Darlehen.
Beleihungsauslauf: Diese Prozentzahl beschreibt das Gesamtverhältnis aller aufgenommenen Darlehen für eine Immobilie gegenüber ihrem Beleihungswert. Die Höhe des Beleihungsauslaufs hat Einfluss auf die Höhe der Zinsen für ein Darlehen. Die besten Konditionen gibt es oft bei einem Beleihungsauslauf von bis zu 60 Prozent. (Das bedeutet, dass 60 Prozent des Beleihungswertes über Kredite und 40 Prozent durch Eigenkapital gedeckt sind.)
Beleihungsunterlagen vollständig einreichen
Bei der Finanzierungsanfrage für eine Immobilie erhältst du mit der Antwort eine Liste über alle vom jeweiligen Finanzinstitut verlangten Beleihungsunterlagen. Mit diesen ermittelt der Kreditgeber den Beleihungswert und so die maximal mögliche Darlehenssumme. Damit die Finanzierung so schnell wie möglich erfolgt, sind alle verlangten Beleihungsunterlagen vollständig einzureichen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Welche Unterlagen sind für die Beleihungswertermittlung nötig?
Typische Beleihungsunterlagen sind Nachweise über Identität, Bonität und Einkommensverhältnisse der Kreditnehmer:innen sowie relevante Dokumente zur Immobilie, zum Beispiel Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Objekt- oder Baubeschreibung sowie ein Finanzierungsplan.
Was versteht man unter dem Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis aller Darlehen für eine Immobilie gegenüber ihrem Beleihungswert angibt. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer sind oft die Zinsen für einen Kredit.
Wie hoch ist der Beleihungswert?
Bei Immobilien beträgt der Beleihungswert oft 70 bis 90 Prozent von deren Kaufpreis. Das hängt aber konkret vom Finanzinstitut und den Details bei Immobilie und Kreditnehmer:innen ab.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
Platinum Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
Gold Card Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
American Express Card Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
American Express Blue Card Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
PAYBACK American Express Karte Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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