- Am Anfang steht der Beleihungswert
- Das ist die Beleihungsgrenze
- Auswirkungen auf die Kreditkonditionen
- Die Beleihungsgrenze bestimmt die Darlehenshöhe
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das wichtigste aus diesem Artikel
- Beleihungswert: Der Betrag, den die Bank bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie erwartet. Er liegt grundsätzlich unter dem Marktwert und dient als Sicherheit für die Bank.
- Beleihungsgrenze: Ein Prozentsatz des Beleihungswerts, der das maximale Darlehen zu regulären Konditionen bestimmt. Sie variiert je nach Finanzinstitut und wird zur Risikominimierung festgelegt.
- Auswirkungen auf Kreditkonditionen: Die Höhe der Beleihungsgrenze beeinflusst die Finanzierungskonditionen. Günstigere Zinsen gibt es in der Regel bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent oder weniger.
- Darlehenshöhe: Die Beleihungsgrenze bestimmt, wie hoch das Darlehen sein kann. Um gute Kreditkonditionen zu erhalten, sollten Du einen Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital decken.
Am Anfang steht der Beleihungswert
Die Beleihungsgrenze kann nur verstehen, wer den Beleihungswert kennt. Das ist jener Geldbetrag, den die Bank im Falle eines Verkaufs der von ihr finanzierten Immobilie erwartet. Denn diese dient ihr als Sicherheit für den Fall, dass die Kreditnehmer:innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Dabei ist der Beleihungswert losgelöst vom Verkehrswert der Immobilie und lässt die Marktgegebenheiten außer Acht. Üblicherweise bildet er den um zeitliche Preisschwankungen bereinigten Wert über eine Dauer von 20 oder 30 Jahren ab. Idealerweise basiert der Beleihungswert beim Sachwertverfahren auf den reinen Materialkosten der Immobilie zuzüglich Grundstückswert.
Der Beleihungswert entspricht also nicht dem tatsächlichen Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie, sondern liegt grundsätzlich darunter, meist um zehn bis 30 Prozent. Dies tut die Bank, um das Risiko für sich selbst niedrig zu halten.
Es existieren unterschiedliche Methoden, wie die Bank den Beleihungswert berechnen kann. Grundsätzlich gibt es das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Quick-Info
Oft besteht der Irrglaube, dass der Beleihungswert nach dem Risikoabschlag auf den Kaufpreis schon die maximal mögliche Höhe des Darlehens darstellt. Dies ist aber in der Regel nicht so, da die Bank vom Beleihungswert einen weiteren Risikoabschlag abzieht: So entsteht die Beleihungsgrenze. Letztlich bestimmt also diese, wie hoch der Immobilienkredit maximal ausfallen kann.
Das ist die Beleihungsgrenze
Erst wenn der Beleihungswert feststeht, folgt die Beleihungsgrenze. Vom Beleihungswert zieht die Bank noch einmal einen bestimmten Prozentsatz ab (meist 20 bis 40 Prozent). Dies soll eventuelle Wertminderungen der Immobilie durch Schäden, Marktschwankungen oder andere Faktoren berücksichtigen und dient zur weiteren Risikominimierung.
Die Differenz aus dem Beleihungswert und diesem Abschlag ist die Beleihungsgrenze. Sie ist die eigentliche Höhe des maximal möglichen Darlehens zu regulären Konditionen. Wie hoch die Beleihungsgrenze ist, unterscheidet sich bei unterschiedlichen Arten von Finanzinstituten. Bei Geschäftsbanken und Volks- und Raiffeisenbanken sind bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes üblich, bei Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent. Aber es gibt auch Versicherungen, bei denen 40 bis 50 Prozent üblich sind.
Wenn Kreditnehmer:innen besonders hohe Sicherheiten mitbringen, zum Beispiel ein hohes Einkommen oder andere Immobilien, können Banken möglicherweise eine Beleihungsgrenze von 100 Prozent des Beleihungswertes gewähren.
Good to know
Eine Beleihungsgrenze gibt es nicht nur bei der Immobilienfinanzierung, sondern auch bei anderen Krediten. Ein Beispiel sind Pfandkredite, bei denen Finanzdienstleister Geldbeträge gegen als Sicherheit hinterlegte Wertgegenstände gewähren. Es gibt für unterschiedliche Darlehensgeber und Darlehensarten verschiedene gesetzliche Regelungen.
Auswirkungen auf die Kreditkonditionen
Die Höhe der Beleihungsgrenze sorgt nicht nur dafür, wie hoch das Darlehen sein kann, sondern hat auch Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen. Die besten Zinsen und Konditionen gibt es grundsätzlich bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent oder weniger. Darüber ist meist ein Zinsaufschlag fällig.
Das bedeutet, dass Kreditnehmer:innen mehr Eigenkapital oder andere Finanzierungsmittel mitbringen müssen, um diese besseren Konditionen zu bekommen.
Der sogenannte Beleihungsauslauf hat ebenfalls Auswirkungen auf die Konditionen. Dies ist eine Prozentzahl, die das Verhältnis aufzeigt, inwieweit eine Immobilie durch Eigen- und Fremdkapital finanziert ist. Ein niedriger Beleihungsauslauf führt grundsätzlich zu niedrigeren Zinsen für ein Darlehen.
Kurz erklärt
Oft werden Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf gleichgesetzt, was aber nicht korrekt ist. Die Beleihungsgrenze ist das Ergebnis des Risikoabschlages seitens der Bank auf den Beleihungswert einer Immobilie und ergibt das maximal mögliche Einzeldarlehen. Der Beleihungsauslauf gibt hingegen allgemein das Verhältnis an, wie stark eine Immobilie durch (auch mehrere) Kredite fremdfinanziert ist. Grundsätzlich gilt: Liegt der Beleihungsauslauf nicht über der Beleihungsgrenze, gewähren Banken noch gute Finanzierungskonditionen.
Ein Beispiel: Der Beleihungswert einer Immobilie liegt bei 200.000 Euro. Die Bank legt eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent fest und würde maximal ein Darlehen von 120.000 Euro gewähren. Du nimmst aber nur einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro auf und zahlst den Rest aus Eigenkapital. Der Beleihungsauslauf beträgt damit 50 Prozent des Beleihungswertes und ist niedriger als die Beleihungsgrenze. Die Bank wird also günstigere Konditionen für das Darlehen anbieten.
Die Beleihungsgrenze bestimmt die Darlehenshöhe
Die Beleihungsgrenze bestimmt bei der Baufinanzierung, bis zu welcher Höhe eine Bank ein Darlehen gewährt. Sie ist ein prozentualer Teil vom Beleihungswert einer Immobilie, welcher an sich bereits geringer ist als der eigentliche Kaufpreis.
Die günstigsten Finanzierungskonditionen gibt es bis zu einer Beleihungsgrenze von maximal 60 Prozent, darüber ist mit Zinsaufschlägen zu rechnen. Dies bedeutet für Kreditnehmer:innen, dass sie einen relevanten Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital decken sollten, um gute Kreditkonditionen zu erhalten.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie hoch ist die Beleihungsgrenze?
Bei der Immobilienfinanzierung liegt die Beleihungsgrenze abhängig vom Finanzinstitut meist zwischen 40 und 80 Prozent des Beleihungswertes.
Was bedeutet 60 Prozent Beleihungsgrenze?
Das bedeutet, dass die Bank maximal ein Darlehen in Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes vergeben würde. Der Beleihungswert ist dabei in der Regel bereits geringer als der eigentliche Kaufpreis einer Immobilie.
Wie berechne ich die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze wird vom Finanzinstitut vorgegeben, welches das Darlehen vergibt. Sie ist ein bestimmter Prozentsatz (zum Beispiel 60 Prozent) des Beleihungswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert wird von Gutachter:innen der Bank anhand verschiedener Kriterien berechnet.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
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- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
