- Das zählt bei Immobilien als Inventar
- Möglichkeiten bei Kaufverträgen für Inventar
- Bestandteile eines Inventarkaufvertrags
- Inventar: Das ist beim Kaufvertrag wichtig
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Inventar: Alle Gegenstände, die mit einer Immobilie verkauft werden.
- Unbewegliche Gegenstände: Wesentliche Bestandteile der Immobilie, die nicht entfernt werden können, ohne dass Schaden entsteht. Auf sie fällt Grunderwerbssteuer an.
- Bewegliche Gegenstände: Gegenstände, die nicht mit dem Gebäude verbunden sind und schadlos entfernt werden können. Auf sie wird keine Grunderwerbssteuer erhoben.
- Kaufvertrag für Inventar: Inventar kann separat im Immobilienkaufvertrag aufgeführt oder über einen eigenen notariellen Kaufvertrag veräußert werden.
Das zählt bei Immobilien als Inventar
Unter Inventar werden alle Gegenstände verstanden, die mit einer Immobilie verkauft werden, aber nicht fest mit ihr verbunden sind. Rechtlich wird zwischen beweglichen und unbeweglichen Gegenständen unterschieden.
- Unbewegliche Gegenstände sind wesentliche Bestandteile der Immobilie nach Paragraf 93 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Diese Elemente sind fest in die Struktur des Gebäudes integriert, sodass ihre Entfernung größeren Schaden anrichten würde. Dazu zählen beispielsweise Fenster, Türen, sanitäre Einrichtungen, Heizungsanlagen, fest eingebaute Deckenbeleuchtung und Wintergärten.
- Bewegliche Gegenstände hingegen können ohne größeren Aufwand von einem Ort zum anderen gebracht werden: etwa Möbel, elektronische Geräte, Werkzeuge und Lagerbestände. Sie sind nicht dauerhaft mit dem Gebäude verbunden und können problemlos entfernt werden, ohne dass dabei ein Schaden entstehen oder die Funktionalität des Gebäudes beeinträchtigt würde.
Bei beweglichen Gegenständen wird weiter unterschieden zwischen Zubehör und sonstigen beweglichen Sachen:
- Zubehör dient dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks, dazu zählen beispielsweise Alarmanlagen oder Satellitenschüsseln.
- Sonstige bewegliche Sachen sind alle beweglichen Sachen, die nicht als Zubehör eingeordnet werden, etwa Vorhänge.
Möglichkeiten bei Kaufverträgen für Inventar
Bei einem Immobilienkaufvertrag werden unbewegliche Gegenstände in der Regel automatisch als Teil der Immobilie mitverkauft. Bewegliche Gegenstände hingegen sollten separat behandelt werden.
Das hängt mit der Grunderwerbssteuer zusammen: Diese fällt für alles an, das fest und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist – also auch für unbewegliche Gegenstände.
Für bewegliches Inventar hingegen wird grundsätzlich keine Grunderwerbssteuer fällig. Dazu müssen die betreffenden Gegenstände inventarisiert und ihr Wert separat ausgewiesen werden. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: sie separat im Immobilienkaufvertrag aufzulisten oder einen eigenen Kaufvertrag für das Inventar aufzusetzen.
Kurz erklärt
Grunderwerbssteuer wird beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig und muss für gewöhnlich von den Käufer:innen gezahlt werden. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Separierung im Immobilienkaufvertrag
Die beweglichen Gegenstände können im Immobilienkaufvertrag, der notariell beurkundet sein muss, aufgelistet werden. Dazu wird in einem separaten Abschnitt des Vertrags genau beschrieben, welche beweglichen Gegenstände zu welchem Preis im gesamten Kaufpreis enthalten sind.
Es werden alle relevanten Informationen in einem einzigen Dokument festgehalten, sodass eine vollständige Übersicht über den gesamten Kaufgegenstand gewährleistet ist. Die Grunderwerbssteuer wird nur auf den Kaufpreis der Immobilie, nicht auf die beweglichen Gegenstände erhoben.
Eigener Kaufvertrag für Inventar
Alternativ kann für die beweglichen Gegenstände ein separater notariell beurkundeter Kaufvertrag erstellt werden. In diesem eigenständigen Dokument werden sämtliche bewegliche Gegenstände, die verkauft werden sollen, detailliert aufgeführt.
Der Preis für das Inventar wird dadurch ebenfalls vom Kaufpreis der Immobilie getrennt. Auf diese Weise bleibt der Immobilienkaufvertrag schlanker und es besteht eine klare rechtliche und steuerliche Trennung zwischen Immobilie und Inventar.
Good to know
Die Frage, ob eine Einbauküche als bewegliches oder unbewegliches Inventar zählt, ist juristisch nicht allgemeingültig zu beantworten. Eine gängige Ansicht ist, dass sie zu den wesentlichen Bestandteilen der Immobilie zählt, wenn sie im Rahmen der Errichtung des Gebäudes eingebaut wurde. Bei nachträglichem Einbau wird sie eher als bewegliches Zubehör gewertet. Eine rechtliche Beratung ist diesbezüglich empfehlenswert.
Bestandteile eines Inventarkaufvertrags
Ein Kaufvertrag muss als absolutes Minimum Angaben zu den Vertragsparteien, zur Kaufsache und zum Kaufpreis enthalten:
- Vertragsparteien: Name und Anschrift von Käufer:in und Verkäufer:in
- Kaufsache: Benennung und gegebenenfalls genaue Beschreibung des Kaufgegenstands
- Kaufpreis: Preis der Kaufsache inklusive Angabe der Mehrwertsteuer.
Daneben können im Vertrag weitere relevante Punkte festgehalten werden, etwa:
- Zahlungsmodalitäten: Zahlungsfrist, Zahlungsart, Zahlungsdaten der empfangenden Partei
- Lieferbedingungen: Art und Zeitpunkt der Übergabe
- Gewährleistung und Umtausch: wenn Käufer:innen Gewährleistungs- und Umtauschrechte haben
- Eigentumsvorbehalt: Klausel, mit der Verkäufer:innen ihr Eigentum erst nach vollständiger Bezahlung übergeben
- Datum und Unterschrift: um Unstimmigkeiten vorzubeugen, denn ein Vertrag ist auch ohne diese Angaben rechtskräftig
Bei einem Inventarkaufvertrag über mehrere Gegenstände können die Angaben zu Kaufsache und Kaufpreis als Liste ausgewiesen werden, mit abschließend gesamter Inventarkaufsumme.
Inventar: Das ist beim Kaufvertrag wichtig
Ob das bewegliche Inventar einer Immobilie mit einem eigenen Kaufvertrag verkauft oder im Immobilienkaufvertrag separat ausgewiesen wird, ist eine Entscheidung zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen. Wichtig ist, dass die betroffenen Gegenstände klar benannt und preislich beziffert werden, damit ihr Wert korrekt von der Grunderwerbssteuer befreit ist.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie erstelle ich einen privaten Kaufvertrag?
Ein privater Kaufvertrag sollte schriftlich geschlossen werden. Dazu gibt es online zahlreiche Muster und Vorlagen.
Ist ein Kaufvertrag ohne Preis gültig?
Der Kaufpreis ist als Angabe zwingend nötig für einen gültigen Kaufvertrag.
Was muss in einem Kaufvertrag enthalten sein?
In einem Kaufvertrag müssen mindestens Angaben über die Vertragsparteien, die Kaufsache und den Kaufpreis enthalten sein.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
