- Das ist eine Zweckerklärung
- Eine Absicherung für Kreditnehmer:innen
- Diese Arten der Zweckerklärungen gibt es
- Zweckerklärungen sichern die Immobilienfinanzierung beiderseits ab
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Zweckerklärung: Ein Vertrag zwischen Kreditnehmer:innen und Kreditinstituten, der die Forderungen und Verbindlichkeiten festlegt, die mit der Grundschuld der Immobilie besichert werden sollen.
- Sicherheit für beide Seiten: Die Zweckerklärung dient nicht nur als Sicherung für Banken, sondern auch als Absicherung für Kreditnehmer:innen.
- Zwei Arten von Zweckerklärungen: Enge Zweckerklärung (beschränkt auf eine bestimmte Darlehenssumme) und weite Zweckerklärung (für alle bestehenden oder künftigen Verbindlichkeiten).
- Konsequenzen bei Nichtzahlung: Bei Zahlungsverzug können Banken ihre Rechte geltend machen und eine Zwangsvollstreckung der Immobilie erwirken.
- Beratungsgespräch empfohlen: Vor Unterzeichnung einer Zweckerklärung ist ein juristisches Beratungsgespräch zu empfehlen, um finanzielle Risiken einzuschätzen.
Das ist eine Zweckerklärung
Für Immobilien, die mit einer Grundschuld abgesichert sind, ist es erforderlich, für die Finanzierung des Darlehens eine sogenannte Zweckerklärung zu unterschreiben. Diese kann entweder in Form eines eigenen Dokuments vom Kreditinstitut aufgesetzt werden oder als Klausel im Darlehensvertrag stehen.
Die Zweckerklärung kommt zum Tragen, wenn Kreditnehmer:innen die Raten des Darlehens nicht länger bezahlen und somit ihren Verpflichtungen und den Forderungen des Kreditinstituts nicht nachkommen. Tritt dieser Fall ein, können Banken ihre Rechte geltend machen und beispielsweise eine Zwangsvollstreckung der Immobilie erwirken, um die Schuld auszugleichen.
Die Zweckerklärung muss keine Formvorschriften erfüllen. Damit sie rechtskräftig ist, sollte sie allerdings unmissverständliche, genaue Formulierungen enthalten. Die Kreditinstitute verwenden meist bestimmte Muster oder vorgefertigte Standardformulare.
Die Zweckerklärung ist bindend
Die Zweckerklärung ist eine Art Vertrag zwischen Kreditnehmer:innen und -instituten. Ist sie einmal festgelegt und unterzeichnet, kann sie nicht zurückgenommen werden, ist also bindend. Änderungen an den Bedingungen sind nur unter gewissen Umständen möglich und erst, wenn das Darlehen entweder vollständig oder größtenteils getilgt wurde.
Wird in diesem Fall beispielsweise eine neue Sicherheit als Grundpfandrecht eingesetzt, können die Vorschriften der Zweckerklärungen auf das neue Pfand abgestimmt werden.
Eine Absicherung für Kreditnehmer:innen
Die Zweckerklärung dient nicht nur als Sicherung für Banken – sie hat ebenso Vorteile für Kreditnehmer:innen. In der Erklärung wird genau von beiden Seiten festgehalten, welche Forderungen der Kreditinstitute mit der Grundschuld abgesichert werden.
Die Grundschuld ist anders als eine Hypothek nicht an ein bestimmtes Darlehen geknüpft. Die Hypothek wird nämlich aufgelöst, sobald die letzte Rate für den Kredit abbezahlt wurde. Bei der Grundschuld hingegen bleibt die Eintragung im Grundbuch der Immobilie auch nach der Tilgung des Darlehens bestehen. Sie kann somit für weitere oder neue Forderungen der Bank verwendet oder notariell gelöscht werden.
Dieser Unterschied ist vor allem zu beachten, wenn es sich bei der Grundschuld im Grundbuch um einen höheren Betrag handelt als die Darlehenssumme: In diesen Fällen kann die Zweckerklärung Kreditnehmer:innen durch die Beschränkungen der Forderungen absichern, da Banken durch die vorher vereinbarten Regelungen nach Tilgung des Darlehens keine Beträge einfordern können. Ohne Zweckerklärung könnten Kreditinstitute hingegen die volle Summe der eingetragenen Grundschuld verlangen.
uick-Info: Wer unterschreibt die Zweckerklärung?
Grundsätzlich unterzeichnet die Person die Zweckerklärung, die den
Immobilienkredit bei der Bank beantragt. Die Kreditinstitute fordern aber oftmals eine weitere Unterschrift, etwa die der Ehepartner:innen. Alle Unterzeichnenden sollten sich über die möglichen Konsequenzen der damit verbundenen Haftung bewusst sein: Für Schulden durch nicht gezahlte Forderungen müssen sie gesamtschuldnerisch aufkommen.
Diese Arten der Zweckerklärungen gibt es
Grundsätzlich können Banken und Darlehensnehmer:innen bei der Immobilienfinanzierung eine Zweckerklärung für die Grundschuld auf zwei verschiedene Arten aufsetzen: Durch eine enge oder eine weite Zweckerklärung.
Bei der engen Zweckerklärung wird vereinbart, dass die Grundschuld lediglich zur Sicherung einer bestimmten Darlehenssumme vereinbart wird. Dabei wird das Risiko der Konsequenzen bei Zahlungsausfällen für die Kreditnehmer:innen eingeschränkt. In der Formulierung im Darlehensvertrag oder im gesondert angefertigten Dokument werden dabei in der Regel die Darlehenssumme sowie die anfallenden Zinsen festgeschrieben.
Bei der weiten Zweckerklärung wird die Grundschuld nicht nur für ein bestimmtes Darlehen besichert, sondern auch für alle bestehenden oder künftigen Verbindlichkeiten gegenüber dem zuständigen Kreditinstitut. In diesem Rahmen können zum Beispiel Ratenkredite besichert werden.
Banken bevorzugen für die Sicherung der Grundschuld meist die weite Zweckerklärung. Denn darin ist oft eine Klausel enthalten, die regelt, dass die Banken bei Zahlungsausfällen seitens der Kreditnehmer:innen sofort eine Zwangsvollstreckung durchführen dürfen, ohne im Vorfeld ein gerichtliches Verfahren durchlaufen zu müssen.
Kreditnehmer:innen können sich vor solchen Eingriffen der Banken schützen, indem sie zum Beispiel die Grundschuld splitten lassen. So haften sie nicht zu jeder Zeit mit ihrem Gesamtvermögen, denn nur ein Teil der Summe unterliegt dann der sogenannten Unterwerfungsklausel und kann zwangsvollstreckt werden. Zudem ist es sinnvoll, die Klauseln vor Unterzeichnung der Erklärung juristisch prüfen zu lassen.
Good to know: Zweckerklärung ohne Kredit
Eine Zweckerklärung kann neben Krediten in anderen Anwendungsbereichen erforderlich sein, beispielsweise bei einer
Bürgschaft. Zudem wird sie bei Verträgen eingesetzt, deren Zweck ausdrücklich festgelegt werden soll, wie etwa im öffentlich-rechtlichen Raum von Kommunen oder Gemeinden.
Zweckerklärungen sichern die Immobilienfinanzierung beiderseits ab
Bei der Baufinanzierung einer Immobilie, die mit einer Grundschuld besichert ist, verlangen Banken für die Kreditgewährung üblicherweise eine Zweckerklärung. Grundsätzlich schützt sie sowohl Kreditinstitute als auch Kreditnehmer:innen. Je nach ihrer Art kann sie entweder auf die Darlehenssumme beschränkt werden oder, und diese Variante wird von den Kreditinstituten meist gewählt, für bereits bestehende oder künftige Forderungen gelten. Um die finanziellen Risiken weitgehend einzugrenzen, empfiehlt sich vor Unterzeichnung ein juristisches Beratungsgespräch.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist eine Zweckerklärung?
Die Zweckerklärung ist eine Art Vertrag zwischen Bank und Kreditnehmer:innen. Sie ist ein Dokument oder eine zusätzliche Klausel im Darlehensvertrag und somit wichtig für die Finanzierung einer Immobilie. In ihr werden die Forderungen und Verbindlichkeiten festgelegt, die mit der Grundschuld der Immobilie besichert werden sollen.
Warum ist eine Zweckerklärung notwendig?
Sowohl Banken als auch Kreditnehmer:innen können sich mit der Zweckerklärung absichern. Darin werden die Forderungen der Bank genau festgelegt, die mit der Grundschuld besichert werden sollen. Ist die Summe der Grundschuld höher als die des vereinbarten Darlehens, können Banken dennoch nur den geforderten Betrag einfordern.
Was ist eine enge Zweckerklärung?
In der engen Zweckerklärung werden lediglich Informationen zu dem bestimmten Darlehen hinterlegt, für das die Besicherung durch eine Grundschuld bei der Finanzierung einer Immobilie vereinbart wurde. Dadurch ist sie auf die Darlehenssumme beschränkt.
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