- Was sind Vorlasten?
- Welche Auswirkungen haben Vorlasten?
- Weiteres Wissenswertes zu Vorlasten
- Vorlasten erschweren die Finanzierung
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Vorlasten im Immobilienbereich: Vorlasten sind Verpflichtungen aus alten Finanzierungsverträgen einer Immobilie, die im Grundbuch eingetragen sind und dem Gläubiger das Recht zur Zwangsvollstreckung geben, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird.
- Auswirkungen von Vorlasten: Vorlasten können die neue Finanzierung erschweren, da sie die Immobilie als Sicherheit mindern. Sie können zu höheren Zinsen führen oder dazu, dass Kreditgeber ein zweites Darlehen ablehnen.
- Kauf einer Immobilie mit Vorlasten: Beim Kauf einer Immobilie mit Vorlasten werden diese mit dem Kaufpreis beglichen und die Grundschuld gelöscht. Du musst dir also keine Sorgen machen, wegen existierender Vorlasten keinen Kredit zu erhalten.
- Weiteres zu Vorlasten: Vorlasten bleiben bestehen, bis alle offenen Forderungen beglichen sind. In manchen Fällen können die Schulden des ersten Gläubigers durch den Kredit des zweiten Gläubigers beglichen werden und die Vorlast aus dem Grundbuch entfernt werden.
- Finanzierung mit Vorlasten: Ein zweites Darlehen kann bei Vorhandensein einer Vorlast schwierig oder mit hohen Zinsen verbunden sein.
Was sind Vorlasten?
Das Wort „Vorlasten“ klingt schon einmal nicht so positiv und das aus gutem Grund: Denn damit sind auch im Immobilienbereich Verpflichtungen aus alten Beziehungen gemeint. Juristisch gesprochen ist eine Vorlast ein Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) aus einem früheren Finanzierungsvertrag einer Immobilie. Dieses gibt dem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger (zum Beispiel einer Bank) das Recht zur Zwangsvollstreckung einer Immobilie, falls das Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird.
Eine Vorlast im Grundbuch bedeutet, dass eine andere juristische oder natürliche Person ein Recht an der Immobilie besitzt und dieses bei vorhandener Rechtsgrundlage auch gegen den Willen der Eigentümer:innen durchsetzen kann. Grundsätzlich werden aus einem Zwangsverkauf der Immobilie die Schulden jener Gläubiger zuerst bedient, die auch im Grundbuch zuerst eingetragen sind.
Quick-Info
Eingetragen wird die Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuchs, wo die dinglichen Verwertungsrechte aufgelistet sind. Nach Zurückzahlung des Darlehens lässt sich die Grundschuld löschen. Dieser Prozess muss immer notariell begleitet werden und ist für Kreditnehmer:innen mit Kosten verbunden.
*Das Angebot ist an einen Mindestumsatz von 13.000 Euro innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt und eine einwandfreie Kontoführung geknüpft. Weitere Informationen findest du im Preis- und
Leistungsverzeichnis sowie den
Teilnahmebedingungen.
Welche Auswirkungen haben Vorlasten?
Eine Vorlast im Zusammenhang mit Immobilien hat große Auswirkungen auf die neue Finanzierung. Da im Grundbuch schon ein Gläubiger mit Grundpfandrecht eingetragen ist (erstrangig), ist für den neuen Gläubiger (zum Beispiel eine andere Bank) erst an der nächsten freien Stelle Platz.
Dies bedeutet, dass der zweite Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung gegenüber dem ersten das Nachsehen hat, er ist im Fachjargon „nachrangig“. Denn aus dem Verkaufserlös werden zunächst die Schulden des vorhergehenden Eintrags bedient.
Viele potenzielle Kreditgeber lehnen es daher grundsätzlich ab, ein zweites Darlehen zu geben, wenn im Grundbuch Vorlasten enthalten sind. Schließlich bietet die Immobilie nun nicht mehr ausreichend Sicherheit.
Eine andere Folge kann sein, dass eine Bank zwar einen Kredit vergibt, allerdings gegen einen Zinsaufschlag. Schließlich ist ihr Risiko nun höher, im Falle eines Zahlungsausfalls kein oder weniger Geld aus der Zwangsvollstreckung zu erhalten.
Beim Kauf einer Immobilie mit Vorlasten sind diese kein Problem. Dabei wird der Kaufpreis zur Rückzahlung des Darlehens genutzt und die Grundschuld wird gelöscht. Die neue finanzierende Bank tritt im Grundbuch an die Stelle der früheren. Kaufinteressierte müssen sich keine Sorgen machen, wegen existierender Vorlasten keinen Kredit oder nur einen sehr teuren zu erhalten.
Good to know
Warum kann eine zweite Finanzierung für eine Immobilie überhaupt nötig sein, während die erste noch läuft? Das ist zum Beispiel so, wenn Immobilienbesitzer:innen einen Anbau planen oder andere Situationen eintreten, durch die sie mehr Geld benötigen. Auch wenn eine erste Bank ein Darlehen nur für den Grundstückskauf vergeben hat, steht sie dafür erstrangig im Grundbuch.
Weiteres Wissenswertes zu Vorlasten
Bei Vorlasten im Grundbuch von Immobilien gibt es darüber hinaus noch weitere Dinge zu beachten:
- Bei einer Anschlussfinanzierung, welche das bisherige Darlehen ablöst, spielen Vorlasten keine große Rolle, weil die bisherige Grundschuld gelöscht werden kann.
- Sollte sich kein zweiter Kreditgeber für eine Immobilie mit Vorlast finden, bleibt meist nur der Weg zu jenem Finanzinstitut, das bereits das erstrangige Darlehen vergeben hat. Dieses verlangt dann möglicherweise einen Zinsaufschlag, hat aber auch keine Verpflichtung, einen Zweitkredit zu vergeben.
- Eine Vorlast bleibt in der Regel so lange bestehen, bis die Schuldner:innen alle offenen Forderungen des Gläubigers beglichen haben. Letzterer muss der notariellen Löschung des Eintrags aus dem Grundbuch zustimmen. Handelt es sich allerdings um eine Grundschuld und die letzte Rate ist bezahlt, wandelt sich die Grundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld.
- Es ist in manchen Fällen auch möglich, dass die offenen Schulden des ersten Gläubigers durch den Kredit des zweiten Gläubigers beglichen werden können und die Vorlast aus dem Grundbuch entfernt wird und der zweite Kreditgeber den erstrangigen Platz einnimmt.
Vorlasten erschweren die Finanzierung
Manchmal ist bei der Immobilienfinanzierung ein zweites Darlehen nötig, zum Beispiel für einen Anbau. Allerdings ist dies mit Schwierigkeiten verbunden, wenn eine Vorlast besteht – also wenn die Schulden bei dem Finanzinstitut, das den ersten Kredit vergeben hat, noch nicht beglichen sind und dieses als erstrangiger Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall kann es schwer sein, einen weiteren Kreditgeber zu finden, oder es ist mit sehr hohen Zinsen verbunden.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Von Vorlasten ist im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung die Rede, wenn andere Kreditgeber mit einem Grundpfandrecht vorrangig im amtlichen Grundbuch eingetragen sind, weil deren Forderungen noch nicht beglichen worden sind.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- Platinum Card
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- American Express Blue Card
Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Für Startguthaben-Aktivierungen ab dem 01.09.2024 gilt ein neuer Mindestkartenumsatz von 1.200 Euro. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro (1.200 Euro ab 01.09.24) müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen.
Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthabens führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
¹Kostenlos bezieht sich auf den dauerhaften Entfall der Jahresgebühr. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gemäß AGB anfallen. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen und Gebühren, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes entnehmen.
- PAYBACK American Express Karte
Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du einen 20 Euro Prämienshop Gutschein und 1.000 PAYBACK Extra-Punkte. Die Punkte werden dir über PAYBACK auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Der Gutschein wird bis zum 30.11.2024 verschickt, sofern du dich bis zum 31.10. erfolgreich identifiziert hast. Nach dieser Frist verfällt dein Anspruch auf den Gutschein. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 2.000 PAYBACK Extra-Punkten, die dir durch American Express auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- Business Platinum Card
Nach Belastungen mit deiner American Express Business Platinum Hauptkarte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 15.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 250 Euro auf dein Kartenkonto. Zusätzlich bekommst du nach Belastungen mit deiner Karte von mindestens 20.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb des 4. bis 6. Monats nach Kartenerhalt eine Gutschrift in Höhe von 25.000 Membership Rewards® Punkten auf dein Kartenkonto. Die erste Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate und die zweite Gutschrift nach Ablauf der ersten 6 Monate mit der jeweils nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
- Business Gold Card
Nach Belastungen mit deiner Business Gold Karte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 5.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 150 Euro auf dein Kartenkonto. Die Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate mit der nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden.
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