- Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?
- Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
- Gibt es eine Spekulationsfrist bei Wertpapieren?
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
- So wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet
- Spekulationsfrist: Geduld beim Immobilienverkauf lohnt sich
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Spekulationssteuer bei Immobilien: Fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufst.
- Spekulationsfrist bei Immobilien: Beträgt zehn Jahre, kann aber auf drei Jahre reduziert werden, wenn du die Immobilie selbst bewohnst oder deine kindergeldberechtigten Kinder darin wohnen.
- Randjahre: Bei der verkürzten 3-jährigen Spekulationsfrist können Kalenderjahre nur angerissen werden. Das heißt, die Frist kann bereits mit 14 Monaten erfüllt sein.
- Berechnung der Spekulationssteuer: Der zu versteuernde Gewinn wird aus dem Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Verkaufskosten berechnet. Die Steuerhöhe richtet sich nach deinem persönlichen Einkommenssteuersatz.
- Geduld beim Immobilienverkauf lohnt sich: Da die Spekulationssteuer hoch sein kann (bis zu 45 Prozent des Gewinns), ist es oft sinnvoll, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten, bevor du verkaufst.
Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?
Wenn Privatpersonen Güter aus ihrem Privatbesitz mit Gewinnabsicht verkaufen, sieht das Finanzamt darin eine wirtschaftliche Tätigkeit – und es fallen Steuern an.
Ein solches privates Veräußerungsgeschäft liegt meist beim Verkauf privater Grundstücke, Immobilien, Kunstwerke oder Antiquitäten vor, da es sich dabei häufig um Renditeobjekte oder Kapitalanlagen handelt. Auf die Gewinne aus diesen Geschäften fallen Einkommenssteuer an.
Bei Immobilien- und Grundstücksgeschäften wird dabei von der sogenannten Spekulationssteuer gesprochen. Der Staat möchte damit verhindern, dass die Wertsteigerung von knappen Gütern ausgenutzt wird und vor allem bei Immobilien Mieten und Preise beim Hauskauf künstlich nach oben getrieben werden.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist ist eine Mindesthaltedauer bei privaten Veräußerungsgeschäften. Ob die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie oder einem Grundstück aus Privatbesitz anfällt, hängt davon ab, wann du sie verkaufst.
- Verkaufst du das Objekt innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren und erzielst dabei Gewinn, fällt Spekulationssteuer an.
- Hältst du eine Immobilie mindestens zehn Jahre, umgehst du die Spekulationssteuer.
*Das Angebot ist an einen Mindestumsatz von 13.000 Euro innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt und eine einwandfreie Kontoführung geknüpft. Weitere Informationen findest du im Preis- und
Leistungsverzeichnis sowie den
Teilnahmebedingungen.
Die Spekulationsfrist kann unter bestimmten Umständen kürzer ausfallen: Bewohnst du die Immobilie privat oder lässt deine Kinder darin wohnen, reduziert sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre. Dabei ist wichtig: Die Kinder müssen noch kindergeldberechtigt sein.
Bei vermieteten und leer stehenden Immobilien gilt immer die zehnjährige Spekulationsfrist. Ebenso bei Grundstücken. Als Fristbeginn gilt immer der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags – egal welche Frist angesetzt wird.
Kurz erklärt: Randjahre
Während bei der 10-jährigen Spekulationsfrist das Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags ausschlaggebend ist und davon ausgehend zehn volle Jahre erreicht werden müssen, können bei der verkürzten 3-jährige Spekulationsfrist die sogenannten Randjahre zur Berechnung herangezogen werden.
Danach müssen Kalenderjahre nur angerissen werden: Verkaufst du deine Immobilie im Februar 2023 und kannst nachweisen, dass du sie im Januar 2023, das komplette Jahr 2022 sowie mindestens den Dezember 2021 privat genutzt hast, war die Immobilie zumindest in Anteilen von 3 Jahren in deinem Besitz und diese 14 Monate reichen aus, um die 3-jährige Spekulationsfrist zu erfüllen.
Gibt es eine Spekulationsfrist bei Wertpapieren?
Bis 2009 galt die Spekulationsfrist auch bei sämtlichen Wertpapierverkäufen. Die Spekulationssteuer fiel auf sämtliche Güter an, die innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erwerb gewinnbringend verkauft wurden. Mit der Einführung der Abgeltungssteuer entfiel die Spekulationsfrist.
Kapitalerträge aus Privatvermögen werden seitdem pauschal mit 25 Prozent berechnet, plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Steuer wird automatisch eingezogen und fällt unter anderem bei realisierten Kursgewinnen, Zinsen und Dividenden an.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Bei der Höhe der Spekulationssteuer ist nicht der Verkaufswert der Immobilie entscheidend, sondern für die Erhebung wird der Verkaufserlös abzüglich des Anschaffungswerts und der Verkaufskosten, also der tatsächlich erzielte Gewinn, herangezogen.
Die erzielten Gewinne bei privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb der Spekulationsfrist werden mit dem Einkommenssteuersatz der Verkäufer:innen besteuert. Dieser kann zwischen 14 und 45 Prozent liegen. Da es vor allem bei Immobilien- und Grundstücksverkäufen in der Regel um sehr hohe Beträge geht, können also außerordentlich hohe Steuerzahlungen anfallen.
So wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet
Für die Berechnung der Spekulationssteuer musst du zunächst den erwarteten Gewinn aus der Veräußerung des Objekts ermitteln. Dazu ziehst du vom Verkaufspreis die Anschaffungskosten ab. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, muss der Preis zusätzlich um die Abschreibungen vermindert werden.
Auch sämtliche Kosten, die beim Verkauf entstehen, ziehst du vom Verkaufspreis ab. Dazu zählen etwa Werbungskosten oder Kosten für Schönheitsreparaturen. Anschließend wird die zu zahlende Steuer anhand des persönlichen Einkommenssteuersatzes vom zu versteuernden Gewinn berechnet.
Beispielrechnung:
| Verkaufspreis der Immobilie |
375.000 Euro |
| - Anschaffungskosten |
240.000 Euro |
| - Verkaufskosten |
15.000 Euro |
| = zu versteuender Gewinn |
120.000 Euro |
| Einkommensteuersatz |
40 Prozent |
| Spekulationssteuer |
48.000 Euro |
Spekulationsfrist: Geduld beim Immobilienverkauf lohnt sich
Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommenssteuer, die bei privaten Veräußerungsgeschäften, vor allem beim Immobilienverkauf, anfällt. Die Steuer fällt nicht an, wenn die Immobilien oder Grundstücke erst nach einer bestimmten Haltedauer, der sogenannten Spekulationsfrist, veräußert werden. Diese liegt bei zehn Jahren, kann aber bei privat genutzten Immobilien auf drei Jahre verkürzt werden. Da der Einkommenssteuersatz im Höchstfall bis zu 45 Prozent betragen kann, lohnt es sich in der Regel, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie lange dauert die Spekulationsfrist?
Beim Verkauf von vermieteten oder leer stehenden Immobilien aus Privatbesitz beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Werden die Objekte ausschließlich privat genutzt, kann sich die Frist auf drei Jahre verkürzen.
Wann beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist?
Als Fristbeginn gilt immer der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Davon ausgehend müssen zehn volle Jahre erreicht werden, damit die Spekulationsfrist endet und steuerfrei verkauft werden kann.
Kann ein Haus nach zwei Jahren ohne Spekulationssteuer verkauft werden?
Bei selbst bewohnten Immobilien kann die Spekulationsfrist auf drei Jahre herabgesetzt werden. Dabei gelten auch Randjahre: Kalenderjahre, in denen die Immobilie nur zum Beispiel einen Monat privat bewohnt wurde, zählen als ganzes Jahr, sodass die dreijährige Spekulationsfrist bereits mit 14 Monaten erfüllt werden kann.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- Platinum Card
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¹Kostenlos bezieht sich auf den dauerhaften Entfall der Jahresgebühr. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gemäß AGB anfallen. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen und Gebühren, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes entnehmen.
- PAYBACK American Express Karte
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Nach Belastungen mit deiner American Express Business Platinum Hauptkarte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 15.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 250 Euro auf dein Kartenkonto. Zusätzlich bekommst du nach Belastungen mit deiner Karte von mindestens 20.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb des 4. bis 6. Monats nach Kartenerhalt eine Gutschrift in Höhe von 25.000 Membership Rewards® Punkten auf dein Kartenkonto. Die erste Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate und die zweite Gutschrift nach Ablauf der ersten 6 Monate mit der jeweils nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
- Business Gold Card
Nach Belastungen mit deiner Business Gold Karte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 5.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 150 Euro auf dein Kartenkonto. Die Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate mit der nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden.
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