Objektkredit: Alles über die Immobilienfinanzierung 

1. Was ist ein Objektkredit?
2. Kredit mit Sicherheiten für die Bank
3. Wer bekommt einen Objektkredit?
4. Die Vorteile eines Objektkredits
5. Objektkredit: Anfallende Kosten
6. Mit Objektkredit zum Eigenheim

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Was ist ein Objektkredit?

Ein Objektkredit ist ein Darlehen, mit dem der Bau oder der Kauf einer Immobilie – gegebenenfalls samt Grundstück – finanziert wird. Dabei kann es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handeln. Bei dieser Art der Finanzierung werden die Käufer:innen der Immobilien zwar Eigentümer:innen, aber der Kreditgeber wird ebenfalls – an anderer Stelle – im Grundbuch eingetragen und hat bei ausbleibender Rückzahlung bis zur vollen Ablösung der Kreditsumme das Recht, die Immobilie verwerten zu lassen.

Der Objektkredit wird in monatlichen Raten abbezahlt. Er ist zweckgebunden. Das bedeutet, dass die Geldsumme ausschließlich dazu verwendet werden darf, die bestimmte, vertraglich festgelegte Immobilie zu finanzieren.

Da der Bau eines Hauses oder der Erwerb einer Eigentumswohnung in der Regel vergleichsweise teuer ist, ist die Kreditsumme entsprechend hoch. Das führt dazu, dass die Laufzeiten eines Objektkredits lang sind, oft deutlich länger als zehn Jahre. In den meisten Fällen wird die Laufzeit bei Vertragsschluss festgelegt. Flexible Laufzeiten sind wegen der hohen Summe eher die Ausnahme.

Kredit mit Sicherheiten für die Bank

Kreditnehmer:innen wird mit dem Objektkredit eine hohe Summe zur Verfügung stellt. Die Bank geht mit der Gewährung des Kredits ein gewisses Risiko ein und fordert eine Sicherheit für den Fall, dass die Raten nicht gezahlt werden können.

Daher sichert sich die Bank ein Grundpfandrecht an der Immobilie und lässt sich bei Vertragsschluss eine Hypothek oder Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Bei Zahlungsunfähigkeit der Schuldner:innen hat die Bank so das Recht, das Objekt zu versteigern oder zu verkaufen und die offene Kreditsumme mit dem Geld zu begleichen.

Das zu finanzierende Objekt dient also als Sicherheit für die Bank. Erst nach vollständigem Begleichen der Schulden kann die Grundschuld der Bank im Grundbuch gelöscht werden – sie kann jedoch auch sowohl zugunsten der Bank, beispielsweise für spätere Finanzierungen, oder als Eigentümergrundschuld bestehen bleiben.

Wer bekommt einen Objektkredit?

Ein Objektkredit kann von jeder Person beantragt werden, bei der folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Mindestens 18 Jahre alt
• Hauptwohnsitz in Deutschland
• Besitz eines deutschen Bankkontos

Zudem verlangen die Banken ein sicheres, regelmäßiges Einkommen, eine gute Bonität und eine Schufa-Auskunft ohne harte Negativmerkmale. Außerdem haben der Beleihungsauslauf und die Dauer der Zinsbindung Einfluss auf die Kreditkonditionen.

Sind die Voraussetzungen nicht gegeben, ist es grundsätzlich möglich, Bürg:innen einzusetzen, um einen Objektkredit zu erhalten. Diese müssen dann allerdings die Darlehensvoraussetzungen erfüllen und sich darüber bewusst sein, dass sie im Fall einer Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer:innen die noch offene Kreditsumme zu begleichen haben.

Die Vorteile eines Objektkredits

Die Aufnahme eines Objektkredits hat einige Vorteile. Zu ihnen zählen:

• Hohe Kreditsumme: Durch die Auszahlung eines vergleichbar hohen Betrags wird die gesamte Finanzierung des Objekts sichergestellt. Kreditnehmer:innen müssen sich also nicht um zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten kümmern.
• Eigenkapital nicht zwingend nötig: Wer einen Objektkredit beantragt, muss nicht zwingend Eigenkapital mitbringen. Es ist aber empfehlenswert und verbessert die Kreditkonditionen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und Kapital für die Nebenkosten selbst aufzubringen.
• Hohe Planungssicherheit: Da die monatlichen Raten für die Zeit der Sollzinsbindung (in der Regel zehn Jahre, lässt sich aber vertraglich für einen längeren Zeitraum festlegen) gleichbleiben, sind Schuldner:innen in diesem Zeitraum vor bösen Überraschungen geschützt. Wie hoch die Zinsen zum Ablauf der Sollzinsbindung sind, lässt sich im Voraus natürlich nicht sagen.

Objektkredit: Anfallende Kosten

Die Höhe des Objektkredits setzt sich aus dem Anschaffungswert der Immobilie und den Nebenkosten des Kaufs minus Eigenkapital zusammen. Die Kaufnebenkosten sind nicht zu unterschätzen. Zu ihnen gehören:

• Maklerprovision (nicht in jedem Fall fällig)
• Grunderwerbssteuer
• Gebühren für den Notar
• Gebühren für das Grundbuchamt

Für Kreditnehmer:innen stellen diese Nebenkosten keine gesonderten Ausgaben dar, da sie in der Darlehenssumme aufgehen. Vorausgesetzt wird allerdings, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. Es ist beim Immobilienkauf üblich, Eigenkapital von rund 20 Prozent der Kaufsumme plus Kapital für die Nebenkosten selbst einzubringen.

Mit Objektkredit zum Eigenheim

Besonders für Personen, die nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, kann ein Objektkredit eine interessante Form der Finanzierung einer Immobilie darstellen. Wegen der monatlich konstanten Raten bietet diese Art der Finanzierung zumindest während der Sollzinsbindung eine hohe Planungssicherheit. Aufgrund der durch die Grundschuld gegebenen dinglichen Sicherheit sind die Zinsen für eine Baufinanzierung generell niedriger als sonstige Kreditzinsen.