- Nachrangfinanzierung: Was ist das?
- So kommt es zu einer Nachrangfinanzierung
- Nachrangfinanzierungen als Risiko für Darlehensgeber
- Konditionen einer Nachrangfinanzierung
- Nachrangfinanzierung auf einen Blick
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Nachrangfinanzierung: Ein Darlehen, das im zweiten oder dritten Rang im Grundbuch eingetragen wird und erst nach der Tilgung des erstrangigen Darlehens bedient wird.
- Zustandekommen: Nachrangfinanzierungen entstehen oft bei zusätzlichen Krediten für Anbauten oder Renovierungen, wenn bereits ein erstrangiges Darlehen besteht.
- Risiko: Bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie kann es passieren, dass die Forderungen des nachrangigen Finanzierers nicht vollständig beglichen werden können.
- Konditionen: Aufgrund des höheren Risikos sind die Zinsen für Nachrangfinanzierungen in der Regel höher als bei erstrangigen Finanzierungen. Der Zinsunterschied beträgt üblicherweise zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten.
- Mögliche Alternativen: Eine Möglichkeit zur Vermeidung von Nachrangfinanzierungen ist die Aufstockung eines bereits abbezahlten Teils eines bestehenden Kredits.
Nachrangfinanzierung: Was ist das?
Oft wird eine Immobilie nicht ausschließlich über Eigenkapital, sondern mit einem Immobilienkredit finanziert. Als Sicherheit lässt sich der Finanzierer oder Darlehensgeber eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein, das Darlehen zurückzuzahlen, kann der Darlehensgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen, um aus dem Erlös die noch ausstehenden Raten zu begleichen.
Im Grundbuch sind mehrere Rechte für die Grundschuld vorgesehen. Sind mehrere Finanzierer beteiligt, kann nur einer von ihnen eine sogenannte erstrangige Grundschuld eintragen lassen. Dieser Finanzierer erhält im Falle der Zwangsversteigerung als Erster das Geld zurück, dass er den Kreditnehmer:innen gab.
Darlehen, die im zweiten oder dritten Rang eingetragen sind, werden als nachrangiges Darlehen oder Nachrangfinanzierung bezeichnet. Die nachrangigen Finanzierer profitieren aus einer Zwangsversteigerung nur dann, wenn die Forderung des vorrangigen Darlehensgebers getilgt sind und von der Summe des Erlöses noch etwas übrig ist.
So kommt es zu einer Nachrangfinanzierung
Wenn du für einen Hauskauf einen Kredit aufnimmst, wird dieser als erstrangig ins Grundbuch eingetragen. Eine solche Finanzierung zu tilgen, dauert für gewöhnlich einige Jahre – du zahlst also deine monatliche Rate, auch wenn das Haus längst fertig gebaut ist.
Vielleicht stellst du während dieser Zeit fest, dass im Erdgeschoss doch zu wenig Platz ist oder eine kleine Terrasse im Obergeschoss schön wäre. Du möchtest also anbauen und benötigst dazu wieder Geld. Wenn du zu diesem Zweck nun einen neuen Kredit aufnimmst, kann dieser nicht erstrangig ins Grundbuch eingetragen werden, weil dort bereits der erste Finanzierer eingetragen ist. Das neue Darlehen erhält also einen zweitrangigen Grundschuldeintrag.
Nachrangfinanzierungen als Risiko für Darlehensgeber
Bei einer Nachrangfinanzierung hat der Finanzierer also als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und kann so im Falle der Zahlungsunfähigkeit auf den Erlös der Immobilie zurückgreifen. Da diese Grundschuld aber nicht an erster Stelle steht, besteht das Risiko, dass die Finanzierung mit vorrangiger Grundschuld bereits so viel vom Erlös beansprucht, dass die nachrangige Grundschuld nicht oder nicht vollständig bedient werden kann.
Ein Beispiel (ohne Berücksichtigung der Tilgungsleistung): Für einen Hausbau wurde ein Kredit in Höhe von 500.000 Euro aufgenommen, der mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Einige Jahre später erfolgt ein Anbau, der mit einem weiteren Darlehen in Höhe von 150.000 Euro finanziert wird. Dieses Darlehen ist als Nachrangfinanzierung im zweiten Rang eingetragen.
Können die Kreditnehmer:innen die Kreditraten nicht mehr zahlen, kommt es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung und das Haus wird für 600.000 Euro versteigert. Auf diesen Erlös hat zunächst der erstrangige Finanzierer Anspruch, weshalb für die Nachrangfinanzierung nur noch 100.000 Euro zur Verfügung stehen. Die Summe kann die Forderungen nicht vollständig tilgen, der zweite Finanzierer muss einen Verlust von 50.000 Euro hinnehmen.
Good to know
Du kannst eine Nachrangfinanzierung – mit Zinsaufschlag und unter Umständen schlechteren Konditionen – vermeiden. Hast du von deinem erstrangigen Darlehen in Höhe von beispielsweise 500.000 Euro bereits 150.000 Euro abbezahlt, kannst du es um diesen Betrag wieder aufstocken. So müsstest du keine weitere Finanzierung aufnehmen, die nachrangig ins Grundbuch eingetragen würde: Die erstrangige Grundschuld des ursprünglichen Darlehens bleibt einfach bestehen.
Konditionen einer Nachrangfinanzierung
Aufgrund des höheren Risikos für Kreditgeber zweiten Ranges, bei Zahlungsausfall die Forderung nicht beglichen zu bekommen, kann es sein, dass Banken einen Kreditantrag ablehnen, wenn die Finanzierungssumme nur durch eine nachrangige Grundschuld abgesichert werden kann. Häufig vergeben dann Bausparkassen und Investitionsbanken oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, ein Nachrangdarlehen.
Allerdings können die Konditionen für eine Nachrangfinanzierung ungünstiger sein als die für eine erstrangige Finanzierung: Darlehensgeber wollen mit höheren Zinsen ihr erhöhtes Risiko ausgleichen, bei Zahlungsausfall die Forderung nicht beglichen zu bekommen. Dabei beträgt der Unterschied üblicherweise zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten. Aber nicht bei jeder Bank bedeutet eine nachrangige Finanzierung direkt schlechtere Konditionen.
Nachrangfinanzierung auf einen Blick
Eine Nachrangfinanzierung wird bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie nachrangig bedient. Das heißt: Erst wenn die Forderungen aus der Grundschuld, die im ersten Rang eingetragen ist, vollständig beglichen sind, können mit der Restsumme aus zum Beispiel einer Versteigerung die Forderungen von Finanzierern bedient werden, die auf dem zweiten oder dritten Rang eingetragen sind. Deshalb können die Konditionen für ein nachrangiges Darlehen ungünstig sein oder einige Banken einen Antrag für einen Kredit, der nur einen zweitrangigen Eintrag im Grundbuch erhalten würde, ablehnen.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist eine Nachrangfinanzierung?
Bei einer Nachrangfinanzierung wird die Grundschuld nicht auf dem ersten Rang im Grundbuch eingetragen, sondern auf dem zweiten oder dritten Rang. Dadurch werden die Forderungen des Finanzierers im Falle einer Zwangsversteigerung erst bedient, wenn die Forderungen des vorrangigen Grundschuldeintrags vollständig beglichen wurden.
Welche Banken vergeben Nachrangdarlehen?
Verschiedene Banken stimmen einem Antrag für ein nachrangiges Darlehen in der Regel zu, beispielsweise Bausparkassen, Investitionsbanken oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau, aber unter bestimmten Umständen auch Geschäftsbanken und Sparkassen.
Warum werden Nachrangdarlehen vergeben?
Wenn bereits eine erstrangige Grundschuld für ein bestehendes Darlehen im Grundbuch einer Immobilie eingetragen ist, kann jedes weitere Darlehen, das mit dieser Immobilie abgesichert werden soll, nur als nachrangiges Darlehen im Grundbuch eingetragen werden.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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