Die Baunebenkosten: Wissenswertes bei Hausbau und Grundstückskauf

• Was sind die Baunebenkosten?
• Baunebenkosten von Baubeginn bis Fertigstellung
• Tipps für Bauherr:innen zu Baunebenkosten
• Bau- und Erwerbsnebenkosten unbedingt einkalkulieren
• FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Was sind die Baunebenkosten?

Erwirbst du ein Grundstück oder baust du ein Haus, sind die Kosten dafür von vornherein bekannt und kalkulierbar. Nicht sofort ersichtlich sind hingegen die sogenannten Baunebenkosten – also die Kosten, die zusätzlich zum Grundstückskauf oder Immobilienbau anfallen. Zu den Baunebenkosten zählen auch die Erwerbsnebenkosten. Diese umfassen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag sowie die Maklerprovision.

Erst zusammen mit den Baunebenkosten ergeben sich für Käufer:innen und Bauherr:innen die fest zu entrichtenden Gesamtkosten. Die Baunebenkosten sind im Rahmen der Finanzierung eines Bauprojekts unbedingt zu berücksichtigen, denn sie machen einen nicht zu vernachlässigenden Teil aus.

Die Höhe der Baunebenkosten

Zur Höhe der Baunebenkosten lässt sich keine pauschale Angabe machen. Allein die Erwerbsnebenkosten fallen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus, da beispielsweise Bayern eine niedrigere Grunderwerbssteuer erhebt, als Baden-Württemberg oder Thüringen. Für die Erwerbsnebenkosten können daher je nach Bundesland zusätzliche Kosten zwischen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises anfallen.

Hinzu kommen alle weiteren Baunebenkosten, etwa für Genehmigungen, Erschließung und Gutachten. Sie hängen in erster Linie vom Kauf- beziehungsweise Baupreis ab und können ebenfalls stark variieren.

Diese Zusatzkosten müssen Verbraucher:innen bei ihrem Bau- oder Kaufvorhaben einkalkulieren, um eine realistische Aufstellung der Gesamtkosten zu erhalten und das Risiko finanzieller Schwierigkeiten zu vermeiden.

Baunebenkosten von Baubeginn bis Fertigstellung

Im Falle eines Hausbaus können Baunebenkosten bereits im Zuge des Grundstückskaufs, im Anschluss daran während der Bauvorbereitung, in der eigentlichen Bauphase sowie noch nach dem Hausbau anfallen. Wir zeigen auf, welche Baunebenkosten sich in den einzelnen Phasen für Bauherr:innen ergeben können.

Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf

Vor dem Hausbau ist bereits beim Grundstückskauf mit den folgenden Nebenkosten – Berechnungsgrundlage für die Höhe ist jeweils der Kaufpreis – zu rechnen:

• Maklergebühren: 4 bis 7 Prozent, Prozentsatz variiert je nach Region
• Kosten für Eintrag ins Grundbuch: rund 0,5 Prozent
• Notarkosten: Ca. 1,5 Prozent Geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK)
• Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent

Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

Bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann, müssen diverse Genehmigungen eingeholt werden, zudem sind gegebenenfalls Vorarbeiten am Grundstück durchzuführen. Dabei können Kosten für folgende Punkte anfallen:

• Einholen der Baugenehmigung
• Grundstückserschließung: Anschluss an die Kanalisation, Frischwasserzufuhr, Strom- und Gasnetz, Telefonleitungen, Kabelfernsehen
• Aushub für Bodenplatte und Entsorgung des Aushubs
• Baumfäll-, Vermessungs- und Abrissarbeiten
• Fachleute für Prüfstatik und Bodengutachten

Baunebenkosten in der Bauphase

In der eigentlichen Bauphase können daraufhin weitere Baunebenkosten anfallen, etwa für:

• Versicherungen wie Bauherrenhaftpflicht-, Feuerrohbau-, Wohngebäude- und Bauleistungsversicherung
• Bauzeitzinsen, also Zinsen, die für den bereits in Anspruch genommenen Teil des Darlehens anfallen
• Baubegleitung, beispielsweise durch Architekt:innen, Bauleiter:innen oder sonstige Bausachverständige

Baunebenkosten nach dem Hausbau

Nicht im Kaufpreis enthalten und somit ebenfalls Teil der Baunebenkosten sind schließlich die folgenden Posten, die nach Fertigstellung des eigentlichen Hausbaus zu Buche schlagen können:

• Außenanlagen wie Terrasse, Gartenanlagen, Zäune
• Innenausbau

Kosten im Rahmen der Baufinanzierung

Abgesehen von den Bau- beziehungsweise Erwerbsnebenkosten in den genannten vier Phasen vom Grundstückskauf bis zur Hausfertigstellung können weitere Kosten im Rahmen des Immobilienkredits anfallen, zum Beispiel für:

• Unabhängige Finanzberater:innen
• Bereitstellungszinsen für genehmigte, aber nicht abgerufene Darlehen
• Gebühren für die Sondertilgung
• Vorfälligkeitsentschädigung

Tipps für Bauherr:innen zu Baunebenkosten

Welche Baunebenkosten anfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie können in der Höhe variieren und sind für Bauherr:innen nicht immer gleich ersichtlich. Doch hast du die Posten von Anfang an im Blick und kalkulierst sie in die Finanzierung des Bauprojekts ein, schützt du dich vor späteren bösen Überraschungen.

Bauherr:innen sind außerdem gut beraten, wenn sie mindestens fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises als Reserve einberechnen, da während der Bauphase kurzfristig ein finanzieller Mehrbedarf auftreten kann. Ein solcher Geldpuffer kann ungeplanten Kosten decken. Es gilt: Kosten lieber zu hoch als zu niedrig ansetzen.

Bau- und Erwerbsnebenkosten unbedingt einkalkulieren

Ob Grundstückskauf oder Bauprojekt – die Bau- und Erwerbsnebenkosten werden häufig nicht oder nicht in ausreichendem Umfang bei der Planung und Finanzierung berücksichtigt. Dabei machen sie einen beachtlichen Teil der Gesamtkosten aus. Bauherr:innen sind gut beraten, sich vorab gründlich mit den verschiedenen Kosten auseinanderzusetzen und eine Übersicht über die jeweiligen Posten zu erstellen – von der Grunderwerbssteuer im Zuge des Grundstückskaufs bis hin zu den Kosten für Außenanlagen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten