Es gibt viele verschiedene Kreditanbieter am Markt, die Immobilienkredite bewerben. Dabei unterscheiden sich die Konditionen nicht nur je nach Anbieter, sondern hängen auch von der Art des Immobilienkredits ab. Dementsprechend gilt es bei der Auswahl eines passenden Darlehens einiges zu beachten. Ein umfangreicher Immobilienkredit Vergleich ist unerlässlich, damit du weißt, welche Angebote sich lohnen.
Besonderheiten eines Immobilienkredits
Die Besonderheit eines Immobilienkredits besteht darin, dass es sich um einen zweckgebundenen Kredit handelt. Das bedeutet, dass das im Rahmen des Kredits aufgenommene Kapital ausschließlich dafür verwendet werden darf, um eine Immobilie zu finanzieren. Der Kauf eines Autos mit dem Geld zum Beispiel ist nicht erlaubt. In der Regel verlangt die Bank entsprechende Nachweise.
Höhe des Kredits und Laufzeit
Ein Immobilienkredit zeichnet sich zudem dadurch aus, dass der von der Bank zur Verfügung gestellte Betrag deutlich höher ausfällt als bei anderen Krediten. Die Kreditsumme ist häufig sechsstellig, da Immobilien äußerst teuer sind. Aufgrund der Höhe des Kredits wird meist eine lange Laufzeit vereinbart, die bei mehreren Jahrzehnten liegen kann.
Kreditabsicherung
Die Zinslast fällt in der Regel niedriger aus als bei anderen Kreditformen, da die beliehene Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Das liegt daran, dass sich die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt, sodass die Bank ein Pfandrecht hat. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, kann die Bank die Immobilie somit verkaufen. Eingebrachtes Eigenkapital reduziert das Risiko der Bank entsprechend, da sie nicht mehr den vollen Kaufpreis finanzieren muss.
Diese Arten von Immobilienkrediten gibt es
Es gibt verschiedene Arten von Immobilienkrediten, die ihre jeweiligen Besonderheiten aufweisen und daher im Rahmen eines Immobilienkredit Vergleichs berücksichtigt werden sollten. Dementsprechend solltest du dich zuerst einmal mit den Vor- und Nachteilen des jeweiligen Kreditangebots auseinandersetzen, bevor die Entscheidung für einen bestimmten Immobilienkredit fällt.
Annuitätendarlehen
Das sogenannte Annuitätendarlehen kommt besonders häufig bei der Baufinanzierung zum Einsatz. Die Besonderheit dieser Kreditart besteht darin, dass die monatliche Darlehensrate während der Laufzeit stets gleich bleibt. Das bedeutet, dass Kreditnehmer:innen mit einer festen monatlichen Rate, die auch Annuität genannt wird, planen können.
In der Regel wird ein Annuitätendarlehen über einen Zeitraum von 5 bis 30 Jahren vergeben. Es kommt vor, dass nach Ablauf des Zeitraums noch eine Restschuld übrig bleibt, sodass eine Anschlussfinanzierung beansprucht werden muss.
Bausparvertrag
Kreditnehmer:innen können einen Bausparvertrag besparen. Nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums ist dieser zuteilungsreif und kann dementsprechend genutzt werden, um einen Immobilienkredit zu tilgen. Letztendlich wird der Immobilienkredit in diesem Fall zum einen Teil mit der im Rahmen des Bausparvertrags angesparten Summe und zum anderen Teil mit dem erhaltenen Bauspardarlehen abbezahlt. Die Kreditlaufzeit fällt in der Regel eher kurz aus, allerdings muss auch die Ansparphase berücksichtigt werden.
Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen weist die Besonderheit auf, dass der Immobilienkredit bei dieser Art von Darlehen bereits vollständig innerhalb der Kreditlaufzeit getilgt wird. Dementsprechend wird nach Ablauf des Darlehens keine Restschuld fällig. Das führt allerdings dazu, dass die anfängliche Tilgung deutlich höher ausfällt als dies bei einem Annuitätendarlehen der Fall ist. Auch die Zinsbindungsfrist läuft in der Regel über einen längeren Zeitraum.
Endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer:innen während der Laufzeit ausschließlich die anfallenden Zinsen. Die Tilgung des Kredits erfolgt erst später. Das führt dazu, dass die monatlichen Raten anfangs sehr gering ausfallen, allerdings muss am Ende eine hohe Summe bezahlt werden, um das Darlehen tilgen zu können.
Dementsprechend lohnt sich die Aufnahme eines solchen Darlehens vor allem dann, wenn im Laufe der nächsten Jahre mit einem Erbe oder einem hohen Geldzufluss aus einer anderen Quelle gerechnet wird. Diese Art von Darlehen kann auch als Zwischenfinanzierung genutzt werden, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
Diese Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt
Um einen Immobilienkredit erhalten zu können, müssen bei der finanzierenden Bank gewisse Unterlagen eingereicht werden. Hierzu zählen neben Informationen zur Immobilie selbst auch Einkommensnachweise. Diese sind für die Bank von großer Bedeutung, da ein entsprechendes Einkommen benötigt wird, um die monatlichen Kreditraten bedienen zu können.
Auch Nachweise über das zur Verfügung stehende Eigenkapital sind erforderlich. Bereits bestehende Kredite sowie weitere Verbindlichkeiten müssen ebenfalls nachgewiesen werden. Um die Identität der Kunden:innen feststellen zu können, muss ein Personalausweis vorgelegt werden können. Für den Fall, dass du selbstständig bist oder eine Rente beziehst, können weitere Unterlagen angefordert werden:
- Bilanz- und Gewinnermittlung
- Rentenbezüge
- Krankenversicherung
Welche Dokumente im Einzelfall benötigt werden, hängt auch davon ab, ob eine Immobilie gekauft oder gebaut werden soll.
Abschluss des Immobilienkredits
Der Abschluss eines Immobilienkredits kann sowohl über eine Bank als auch einen Vermittler erfolgen. Der Hauptunterschied besteht darin, dass dir der Bankberater ausschließlich von der Bank angebotene Produkte anbieten kann. Im Gegensatz dazu kann ein Vermittler verschiedene Kreditanbieter für dich vergleichen, sodass eine größere Auswahl an Finanzierungsvorschlägen besteht.
Dabei agiert der Vermittler als Mittelsmann und erhält vom Anbieter des Kreditangebots eine Provision. Trotzdem sind die vom Vermittler unterbreiteten Angebote zum Teil günstiger als bei Banken selbst. Das liegt daran, dass Banken bei diesem Vertriebsweg Kosten sparen, weil sie für den Abschluss in diesem Fall weder ein Büro noch Mitarbeiter benötigen.
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, sich nicht darauf zu verlassen und die Angebote von verschiedenen Vermittlern und Banken miteinander zu vergleichen. Das kostet zwar Zeit, stellt allerdings sicher, dass du das beste Angebot erhältst.
Die Bedeutung von Eigenkapital
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits kommt dem Eigenkapital eine besondere Rolle zu. Je höher das in den Kredit eingebrachte Eigenkapital ausfällt, desto bessere Konditionen werden von der finanzierenden Bank in der Regel angeboten. Nicht immer bieten Banken eine Vollfinanzierung an, sodass Kreditnehmer:innen einen Teil des Kaufpreises der Immobilie mit eigenem Kapital finanzieren müssen.
Es ist zu empfehlen, ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten einzubringen. Dementsprechend werden im Normalfall rund 30 % der Gesamtkosten über Eigenkapital selbst getragen. Unter Umständen kann die Bank auch den gesamten Kaufpreis finanzieren. Aufgrund des größeren Risikos steigt der Sollzins allerdings entsprechend an.
Verbraucher:innen sollten bei der Auswahl eines Kredits daher darauf achten, wie sich die Zinslast entwickelt, wenn mehr Eigenkapital zur Verfügung gestellt wird. In der Regel lohnt es sich, einen größeren Teil der Finanzierung der Immobilie zu übernehmen, sofern dies finanziell machbar ist.
So viel kostet ein Immobilienkredit
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits gilt es verschiedene Kostenblöcke zu berücksichtigen. Schließlich erhöhen diese die Kosten für den Immobilienkredit entsprechend. Neben den offensichtlichen Kosten, wie den für das Darlehen zu zahlenden Zinsen, gibt es einige Kaufnebenkosten, die von vielen Kreditnehmer:innen unterschätzt werden. Insgesamt können die Nebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Immobilienkredit Vergleich müssen Kreditnehmer:innen hierauf daher unbedingt achten.
Grunderwerbsteuer
Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Dabei kann die Höhe der Grunderwerbsteuer variieren, abhängig davon, an welchem Ort sich das Objekt befindet. Grund hierfür ist, dass die einzelnen Bundesländer festlegen, wie viel Grunderwerbsteuer Immobilienkäufer:innen zu zahlen haben. Die Grunderwerbsteuer entspricht zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme.
Gebühren für Notar und Grundbuch
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist der Gang zum Notar obligatorisch, da dieser den Kaufvertrag beurkunden muss. Zudem muss der Wechsel des Eigentümers in das Grundbuch eingetragen werden. Hierfür sollten Käufer:innen etwa 2 % des Kaufpreises einplanen.
Kosten für Renovierung und Umzug
Insbesondere beim Kauf einer bereits bewohnten Immobilie können entsprechende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anfallen. Die hierfür erforderlichen Kosten sind hauptsächlich vom Zustand der Immobilie selbst sowie von den Wünschen und Anforderungen des neuen Eigentümers abhängig.
Zudem fallen Kosten für den Umzug an, da der Hausrat der alten Wohnung in der Regel zum Großteil in die neue Immobilie überführt wird. Dementsprechend gilt es beim Immobilienkauf auch die Umzugskosten zu berücksichtigen.
Maklergebühr
Für den Fall, dass die Immobilie nicht vom Eigentümer direkt, sondern über einen Makler gekauft wird, fällt eine Maklergebühr an. In der Regel liegt diese bei 3 bis 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Fazit
Es gibt einige verschiedene Arten von Immobilienkrediten, die Kreditnehmer:innen kennen sollten, um einen zu den eigenen Anforderungen passenden Kredit finden zu können. Neben dem Kaufpreis einer Immobilie gilt es, die mit dem Kauf des Objekts zusammenhängenden Nebenkosten zu berücksichtigen. Diese können bis zu 15 % des Kaufpreises erreichen. Nur wer diese Faktoren im Rahmen eines Immobilienkredit Vergleichs berücksichtigt, findet ein passendes Angebot.
FAQ
Welche Kosten fallen bei Abschluss eines Immobilienkredits an?
Kreditnehmer:innen müssen bei der Aufnahme eines Immobilienkredits berücksichtigen, dass neben der Kaufsumme auch die Kaufnebenkosten beglichen werden müssen. Zu diesen zählen die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Zusätzlich dazu können Kosten für den Makler hinzukommen, sodass die Kaufnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen können.
Sollte ich einen Immobilienkredit bei einer Bank oder bei einem Vermittler abschließen?
Während Banken ausschließlich ihre eigenen Produkte anbieten, können Vermittler einen Immobilienkredit Vergleich durchführen, indem die Angebote verschiedener Banken miteinander verglichen werden. Sie können somit die Kredite heraussuchen, welche die besten Konditionen bieten. Ein Vergleich der Angebote verschiedener Banken und Vermittler ist grundsätzlich empfehlenswert.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Aufnahme eines Immobilienkredits?
Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, benötigt in der Regel entsprechendes Eigenkapital. Grund hierfür ist, dass Banken nicht in jedem Fall eine Vollfinanzierung zusagen. Zudem fallen die Konditionen des Kredit besser aus, je höher das eingebrachte Eigenkapital ausfällt.
