- Das ist ein Vorschaltdarlehen
- Vorteile des kurzfristigen Darlehens
- Risiken bei einem Vorschaltdarlehen
- Voraussetzungen für solche Darlehen
- Anbieter von Vorschaltdarlehen
- Vorschaltdarlehen: Mit Kurzzeitkredit auf niedrigere Zinsen warten
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten zum Vorschaltdarlehen
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Definition von Vorschaltdarlehen: Kurzfristiges oder mittelfristigen Darlehen beim Immobilienkauf oder -bau, das der langfristigen Finanzierung vorausgeht.
- Hochzinsphase überbrücken: Inhaber:innen einer Baufinanzierung können mit einem Vorschaltdarlehen Zeiten hoher Zinsen überbrücken und auf niedrigere Zinsen für eine langfristige Finanzierung zu warten.
- Risiken solcher Darlehen: Falls die Zinsen konstant bleiben oder ansteigen, wird das Vorschaltdarlehen finanziell zum Nachteil.
Das ist ein Vorschaltdarlehen
Ein Vorschaltdarlehen ist ein Darlehen mit kurzer Laufzeit von in der Regel ein bis zwei Jahren. Es dient dazu, eine Hochzinsphase zu überbrücken. Wenn absehbar ist, dass die Bauzinsen sinken, bleiben Immobilienkreditnehmer:innen mit einem Vorschaltdarlehen flexibel:
Nach Ende der kurzen Laufzeit können sie mit dann bestenfalls niedrigeren Zinsen die langfristige Baufinanzierung abschließen. Oder sie nehmen, sollten die Bauzinsen bereits kurz nach Vertragsabschluss des Vorschaltdarlehens sinken, innerhalb der Laufzeit eine Umschuldung des Baukredits vor für eine Finanzierung zu günstigeren Konditionen.
Diese Flexibilität hat allerdings ihren Preis. Bei einem Vorschaltdarlehen sind in der Regel die Zinsen höher als bei einer regulären Baufinanzierung. Es lohnt sich also nur, wenn später tatsächlich die Zinsen sinken – eine Zinssenkung lässt sich allerdings nur vermuten und nie seriös sicher voraussagen.
Oft werden bei diesem kurzfristigen Darlehen nur die Zinsen zurückgezahlt und es kommt noch nicht zu einer Tilgung der Darlehenssumme. Es gibt auch Darlehen, bei denen direkt eine Tilgung erfolgt.
Vorteile des kurzfristigen Darlehens
Der größte Vorteil eines Vorschaltdarlehens ist die Option auf günstigere Zinsen bei der Immobilienfinanzierung. Bauherr:innen oder Käufer:innen können selbst in Hochzinsphasen eine Finanzierung starten, ohne sich langfristig an diesen ungünstigen Zinssatz binden zu müssen.
Außerdem ist für die Kreditnehmer:innen von Vorteil, dass sie das Vorschaltdarlehen innerhalb der Laufzeit jederzeit in ein langfristiges Darlehen umwandeln können. Dadurch lässt sich der passende Zeitpunkt mit einem günstigen Zinssatz wählen.
Bei der genauen Kreditsumme besteht ebenfalls eine gewisse Flexibilität, was vor allem bei Neubauprojekten interessant ist, bei denen der finale Darlehensbedarf oft nicht von Anfang an feststeht. Wenn die Kosten klar sind, kann die Umschuldung auf das endgültige Darlehen erfolgen.
Quick-Info
Das Zinsniveau innerhalb der Eurozone wird maßgeblich durch den Leitzins der
Europäischen Zentralbank, kurz EZB, beeinflusst. Ist er niedrig, können Kreditinstitute günstig Geld bei der EZB leihen und ihren Kund:innen günstige Kredite anbieten. Steigt der Zins, steigen gleichzeitig die Zinsen für Baufinanzierungen und andere Kredite.
Zu den Aufgaben der EZB gehört es, den Euro als Währung stabil zu halten. Zudem soll sie für eine konstant niedrige
Inflationsrate sorgen. In der Regel steigen die Preise bei hoher Nachfrage, durch eine Zinserhöhung versucht die EZB, die Nachfrage zu reduzieren und die Preisanstiege einzudämmen.
Risiken bei einem Vorschaltdarlehen
Doch das Überbrückungsdarlehen kann auch Nachteile mit sich bringen. Besonders ungünstig ist es, wenn die Zinsen nicht wie erwartet fallen, sondern auf einem ähnlichen Niveau bleiben oder sogar steigen. In diesem Fall wäre die Finanzierung insgesamt teuer, als wenn sie von Anfang an mit einem regulären langfristigen Darlehen geplant worden wäre.
Falls beim Vorschaltdarlehen keine Tilgung stattfindet, sondern nur Zinsen gezahlt werden, ist außerdem zu beachten, dass der Darlehensbetrag sich in dieser Zeit noch nicht verringert. Wenn die langfristige Finanzierung beginnt, ist immer noch die volle Kreditsumme zurückzuzahlen.
Voraussetzungen für solche Darlehen
Wie bei einer regulären Baufinanzierung prüfen Kreditinstitute die Bonität von Personen, die ein Vorschaltdarlehen aufnehmen möchten. Häufig sind zum Beispiel Gehaltsnachweise vorzulegen und es kommt zu einer Abfrage bei der Schufa. Zudem kann ein bestimmter Anteil an Eigenkapital für die Bewilligung des Darlehens erforderlich sein.
Die Anforderungen können sich je nach Kreditinstitut unterscheiden und unterschiedlich streng sein. Deshalb kann es nach einer Absage sinnvoll sein, bei anderen Anbietern anzufragen. Vorsicht jedoch vor Anbietern, die damit werben, Baukredite ohne Schufa-Abfrage oder für Antragsteller:innen mit negativem Schufa-Score zu vergeben.
Good to know
Eine Alternative zum Vorschaltdarlehen bei hohen Zinsen ist das Cap-Darlehen. Dabei gibt es eine Obergrenze für die Zinsen und häufig ebenso eine Untergrenze. Zwischen diesen Werten wird der Zinssatz regelmäßig an die Marktsituation angepasst. Bei sinkenden Zinsen profitieren Darlehensnehmer:innen also. Zusätzlich haben sie die Sicherheit, dass ihr Zinssatz nicht über einen bestimmten Wert steigen kann.
Anbieter von Vorschaltdarlehen
Kurzfristige Darlehen werden von den meisten Banken angeboten, die Immobilienkredite vergeben. Es ist aber möglich, dass diese Option nicht besonders beworben oder im Gespräch aktiv angeboten wird. Wer sich für ein Vorschaltdarlehen interessiert, sollte deshalb selbst danach fragen.
Vorschaltdarlehen: Mit Kurzzeitkredit auf niedrigere Zinsen warten
Ein Vorschaltdarlehen ist ein kurzfristiges Darlehen, das bei einer Immobilienfinanzierung interessant sein kann, wenn die Zinsen besonders hoch sind. Wird erwartet, dass die Bauzinsen bald sinken, können Bauherr:innen mit diesem Darlehen mit kurzer Laufzeit von häufig ein bis zwei Jahren die Hochzinsphase überbrücken und nach Laufzeitende eine langfristige Finanzierung zu günstigeren Konditionen abschließen.
Oder, sollten die Zinsen bereits früher sinken, lässt sich ein Vorschaltdarlehen innerhalb der Laufzeit jederzeit kündigen, und stattdessen ein langfristiges Darlehen aufnehmen. Wenn dieser Fall nicht eintritt, haben Immobilienkreditnehmer:innen allerdings das Nachsehen, denn die Zinsen für ein Vorschaltdarlehen sind in der Regel höher als bei einer regulären Baufinanzierung.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten zum Vorschaltdarlehen
Wie hoch ist der aktuelle Hypothekenzins?
Die Zinsen für Baufinanzierungen werden unter anderem vom Leitzins der EZB beeinflusst. Dieser wird ab und zu angepasst wird. Wie hoch die Zinsen konkret ausfallen, hängt also vom Zeitpunkt ab sowie von verschiedenen weiteren Faktoren.
Welcher Zinssatz gilt als Wucher?
Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, kurz BGH, handelt es sich um Wucher, wenn ein geforderter Zinssatz doppelt so hoch ist wie der marktübliche Satz. Liegt dieser zum Beispiel bei vier Prozent, wäre bei einem Zinssatz von acht Prozent von Wucher auszugehen.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Karte
Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
