- Das ist das Sachwertverfahren
- Wann das Verfahren zum Einsatz kommt
- Sachwertverfahren bei Immobilien in fünf Schritten
- Ob der Sachwert selbst ermittelt werden kann
- Sachwertverfahren: Schafft Klarheit über den Immobilienwert
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Wertermittlung: Das Sachwertverfahren ist eine von drei gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
- Bodenwert: Ein zentrales Element zur Ermittlung des Sachwertes einer Immobilie ist der Bodenwert.
- Kosten für Gebäude und Außenanlagen: Zudem sind die Herstellungskosten für das Gebäude und die Außenanlagen entscheidend, die bei einem Neubau anfallen würden. Das Alter und Wertminderungen der Immobilie werden berücksichtigt.
- Komplexer Prozess: Ein Sachwertverfahren ist kompliziert und bietet sich vor allem dann an, wenn die anderen beiden möglichen Verfahren nicht eingesetzt werden können.
Das ist das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eines von drei normierten Verfahren zur Berechnung des Wertes bei Immobilien. Ein wichtiger Bestandteil sind die Herstellungskosten, wie sie zum aktuellen Zeitpunkt bei einem Neubau des Hauses anfallen würden. Eine Wertminderung aufgrund des Alters wird einbezogen. Der Bodenwert und der Wert der Außenanlagen spielen ebenfalls eine Rolle.
Die Grundlagen des Sachwertverfahrens sowie der anderen möglichen Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu finden.
Wann das Verfahren zum Einsatz kommt
Es gibt verschiedene Szenarien, in denen es relevant ist, den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Am häufigsten ist das der Fall bei einem Verkauf oder Kauf. Bei der Ermittlung der Vermögenssituation einer Person ist der Wert ihrer Immobilien ebenfalls wichtig.
Da das Sachwertverfahren recht komplex ist, wird es vor allem dann genutzt, wenn die anderen beiden gängigen Verfahren nicht anwendbar sind, also das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das kann zum Beispiel bei alleinstehenden Immobilien in ländlichen Gebieten der Fall sein, für die es keine ausreichenden Vergleichswerte gibt. Oder bei kommunalen Gebäuden ohne Renditeabsicht, weil bei ihnen kein Ertragswert bestimmt werden kann. Bei Eigentumswohnungen ist das Sachwertverfahren nicht nutzbar.
Das Ergebnis des Verfahrens kann sich vom Marktwert der Immobilie unterscheiden. Zum Beispiel bei einem Altbau, der durch altersbedingte Wertminderung weniger gut bewertet wird, aber durch seine besondere Architektur gefragt ist.
Kurz erklärt
Neben dem Sachwertverfahren gibt es zur Wertermittlung für Immobilien das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen genutzt sowie bei Immobilien, für die Vergleichswerte verfügbar sind, also Kaufpreise von Objekten mit ähnlichen Merkmalen.
Bei Immobilien, die vermietet sind oder geschäftlich genutzt werden, bietet sich das Ertragswertverfahren an. Neben dem Bodenwert spielt der Ertragswert des Gebäudes eine wichtige Rolle.
Sachwertverfahren bei Immobilien in fünf Schritten
Um den Sachwert einer Immobilie zu bestimmen, sind fünf Schritte nötig, die sich zum Teil aus verschiedenen Aspekten zusammensetzen.
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Der Wert des Grundstücks unabhängig von der Immobilie bildet den ersten Schritt des Sachwertverfahrens. Er ergibt sich aus der Fläche des Grundstücks multipliziert mit dem Bodenrichtwert der Region. Die Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen bereitgestellt.
Schritt 2: Herstellungskosten berechnen
Grundlage zur Ermittlung der Herstellungskosten ist die Bruttogrundfläche der Immobilie multipliziert mit den Regelherstellungskosten, also den typischen Kosten, die für diese Gebäudeart pro Quadratmeter anfallen. Die Bruttogrundfläche setzt sich aus den Grundflächen aller Stockwerke zusammen.
Schritt 3: Gebäudesachwert feststellen
Die Herstellungskosten aus dem vorigen Schritt zeigen, wie viel es kosten würde, die Immobilie neu zu errichten. Doch ältere Häuser sind durch Abnutzung weniger wert. Deshalb wird von den Herstellungskosten die Alterswertminderung abgezogen, um den Gebäudesachwert zu erhalten.
Schritt 4: Vorläufigen Sachwert ermitteln
Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert bildet den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Dabei ist allerdings die Lage auf dem Markt noch nicht berücksichtigt.
Schritt 5: Endgültigen Sachwert berechnen
Im letzten Schritt kommt der Marktanpassungsfaktor ins Spiel. Mit ihm wird der ermittelte Sachwert multipliziert, um einen an die Marktsituation angepassten Wert zu erhalten.
Good to know
Das Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien kann auch bei der Ermittlung der
Erbschaftssteuer zum Einsatz kommen. Es wird aber vor allem dann genutzt, wenn die anderen beiden Verfahren nicht infrage kommen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorhanden sind und es sich nicht um Immobilien handelt, die Erträge abwerfen.
Ob der Sachwert selbst ermittelt werden kann
Auch wenn es Rechner für das Sachwertverfahren bei Immobilien gibt, ist es nicht empfehlenswert, das Verfahren selbst durchzuführen, wenn die Fachexpertise fehlt.
Für eine erste Einschätzung kann dieser Ansatz hilfreich sein, aber die Berechnung ist komplex und sollte von Expert:innen durchgeführt werden. Ein professionelles Gutachten von Sachverständigen liefert ein zuverlässiges Ergebnis.
Sachwertverfahren: Schafft Klarheit über den Immobilienwert
Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist das Sachwertverfahren eine mögliche Vorgehensweise. Da es relativ komplex ist, wird das Sachwertverfahren vor allem dann eingesetzt, wenn die Rahmenbedingungen es nicht zulassen, dass eins der beiden anderen zugelassenen Verfahren eingesetzt werden kann, also das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren.
Grundlage für die Berechnung des Wertes einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren sind der Bodenwert und der Gebäudewert, der sich aus den üblichen Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung ergibt. Außerdem sorgt der Marktanpassungsfaktor dafür, dass die aktuelle Marktsituation einen Einfluss hat.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Das Sachwertverfahren bei Immobilien ist komplex und besteht aus mehreren Schritten. Wichtige Elemente sind der Bodenwert und die Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen, die bei einem Neubau anfallen würden. Außerdem wird die aktuelle und regionale Marktsituation berücksichtigt.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, dann der Gebäudewert – das meint die Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung. Aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert ergibt sich eine vorläufige Summe, die noch durch einen Marktanpassungsfaktor konkretisiert wird.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung wird vor allem dann genutzt, wenn die anderen beiden gängigen Verfahren, das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, nicht anwendbar sind. Das kann der Fall sein, wenn es sich nicht um vermietete oder geschäftlich genutzte Immobilien handelt und keine Vergleichswerte vorliegen.
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¹Kostenlos bezieht sich auf den dauerhaften Entfall der Jahresgebühr. Im Rahmen der Kartennutzung können Entgelte gemäß AGB anfallen. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen und Gebühren, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes entnehmen.
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Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du einen 20 Euro Prämienshop Gutschein und 1.000 PAYBACK Extra-Punkte. Die Punkte werden dir über PAYBACK auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Der Gutschein wird bis zum 30.11.2024 verschickt, sofern du dich bis zum 31.10. erfolgreich identifiziert hast. Nach dieser Frist verfällt dein Anspruch auf den Gutschein. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 2.000 PAYBACK Extra-Punkten, die dir durch American Express auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- Business Platinum Card
Nach Belastungen mit deiner American Express Business Platinum Hauptkarte und den zugehörigen Business Zusatzkarten von mindestens 15.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb der ersten 3 Monate nach Kartenerhalt und einer einwandfreien Kontoführung (u.a. kein Zahlungsverzug) bekommst du eine Gutschrift in Höhe von 250 Euro auf dein Kartenkonto. Zusätzlich bekommst du nach Belastungen mit deiner Karte von mindestens 20.000 Euro (unter Ausschluss der in Ziffer 3.3 der Teilnahmebedingungen für das Membership Rewards Programm genannten Umsätze und Beiträge) innerhalb des 4. bis 6. Monats nach Kartenerhalt eine Gutschrift in Höhe von 25.000 Membership Rewards® Punkten auf dein Kartenkonto. Die erste Gutschrift erfolgt nach Ablauf der ersten 3 Monate und die zweite Gutschrift nach Ablauf der ersten 6 Monate mit der jeweils nächstmöglichen Abrechnung. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller:innen, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer der beantragten Karte entsprechenden deutschen American Express Karte registriert waren. Die Gutschrift kann nicht ausgezahlt werden, sondern kann nur mit weiteren Kartenbelastungen verrechnet werden. Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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