Mieten oder kaufen: Pro und kontra

1. Mieten oder kaufen: Wie vergleiche ich richtig?
2. Haus kaufen oder mieten: Auf welche Kosten muss ich achten?
3. Was ist lukrativer: Mieten oder kaufen?
4. Miete oder Kauf – auch eine Frage des Lifestyles
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Mieten oder kaufen: Wie vergleiche ich richtig?

Zwei der am häufigsten herangezogenen Vergleichswerte bei der Frage „Mieten oder kaufen?“ sind die Höhe der Monatsmiete und die der vereinbarten monatlichen Kreditrate. Diese beiden Werte unterscheiden sich jedoch grundlegend in ihrer Art und sind deshalb nur bedingt für eine Gegenüberstellung geeignet.

Wer sich für den Kauf eines Eigenheims entscheidet, wendet dafür in der Regel einen kleineren Teil Eigen- und einen größeren Teil Fremdkapital auf. Für Letzteres bieten Banken Immobilienkredite an. Diese Kredite bestehen aus der für den Kaufwert der Immobilie verwendeten Darlehenssumme und den Zinsen, also dem von der Bank aufgerufenen Preis für die Kreditausgabe.

Beide Faktoren werden in die für die Rückzahlung vereinbarte, meist monatlich fällige Rate einberechnet. Mit jeder Rate zahlen Kreditnehmer:innen also einen Teil ihrer Schulden zurück und bauen gleichzeitig Wohnvermögen auf. Wer sich beispielsweise im Alter verkleinern möchte, kann bei entsprechender Wertsteigerung durch einen Verkauf Rendite erwirtschaften.

Mieten sind hingegen reine Kosten, die für die Nutzung einer Immobilie anfallen. Entsprechend müssen für einen aussagekräftigen Vergleich die monatlich anfallenden Kreditzinsen der Monatsmiete gegenübergestellt werden. Der Tilgungsanteil einer Kreditrate ist vergleichbar mit den vermögensbildenden Maßnahmen eines Mieters wie etwa einem Aktiendepot oder einem langfristigen Fondssparplan.

Haus kaufen oder mieten: Auf welche Kosten muss ich achten?

Eigenheimbesitzer und alle, die es werden wollen, müssen neben der Tilgung und den Zinsen für den Finanzierungskredit auch die Kosten für die Instandhaltung des Wohneigentums beachten, denn Immobilien benötigen im Lauf der Jahre Reparaturen und Renovierungsarbeiten. Nur so behalten sie ihren Wert – oder steigern ihn.

Folgende Instandhaltungskosten können über die Jahre anfallen:

• Instandhaltung oder Erneuerung von Fassaden, Dach, Fenstern, Elektrik, Wasserleitungen, Drainage etc.
• Kosten für die Heizungswartung oder das Abwassersystem (Stichwort: Rohrbruch)
• Modernisierungsarbeiten (z. B. Wechsel von Gasheizung zu Wärmepumpe, bessere Isolierung durch neue Fenster, Türen etc.)
• Zudem können die Kosten für Straßenausbau oder Kanalerneuerungen entlang der Grundstücksgrenze von der Stadt oder Gemeinde auf Eigentümer:innen umgelegt werden.

Außerdem fallen beim Kauf einer Immobilie Transaktionskosten an, die unbedingt in deine Kalkulation einfließen sollten. Denn je nach Standort können die Erwerbskosten fünf bis 15 Prozent des Immobilienwerts ausmachen– eine Menge Geld. Zu den Erwerbskosten zählen:

• Kosten für den Makler bzw. die Maklerin
• Grunderwerbssteuer
• Grundbuchkosten
• Gebühren für den Notar bzw. die Notarin.

Für all diese Kosten müssen Eigentümer:innen aufkommen, bei der Miete fallen sie größtenteils nicht an. Instandhaltungen werden mit wenigen Ausnahmen von den Vermieter:innen durchgeführt und bezahlt. Und allgemeine Nebenkosten für Wasser, Strom, Gas oder Heizöl und Müllabfuhr entstehen sowohl für Mieter:innen als auch für Eigentümer:innen.

Die Miete setzt sich in der Regel aus folgenden Kosten zusammen:

• Kaltmiete oder Nettomiete (Kosten für die Nutzung der Wohnfläche)
• Laufende Betriebskosten (Heizung, Wasser, Abwasser, Strom)
• Sonstige Nebenkosten (Müllabfuhr, Kabelanschluss/Glasfaser, haushaltsnahe
• Dienstleistungen von Hausmeister:innen oder für Gartenarbeiten,
• Treppenhausreinigung und Winterdienst, Wohngebäudeversicherung, ggf.
• Elementarschädenversicherung und Grundsteuer – jeweils anteilig)
• Kosten für Kfz-Stellplatz oder Garage

Kurz gesagt: Neben den Kreditraten und allgemeinen Nebenkosten müssen Eigenheimbesitzer:innen auch Rücklagen für anfallende Instandhaltungskosten bilden. Außerdem tragen sie einmalige Transaktionskosten, die nur beim Kauf einer Immobilie anfallen. Mieter:innen müssen mit Einmalzahlungen für Mietkaution und Maklergebühren rechnen, kalkulieren ansonsten aber nur mit der monatlichen Bruttomiete und den allgemeinen Wohnnebenkosten.

Was ist lukrativer: Mieten oder kaufen?

Der Wert einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig und kann – ähnlich wie beim Wertpapierhandel – steigen und fallen. In der Vergangenheit zählte der Immobilienmarkt als inflationssichere und lukrative Wertanlage, da die Preise über Jahrzehnte hinweg stiegen. Es gibt aber keine Garantie, dass das auch so bleibt.

Der Wert einer Immobilie kann durch folgende Einflüsse sinken:

• Nachträglich festgestellte Fehler in der Bausubstanz
• Versäumte Instandhaltungsmaßnahmen
• Stagnation der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region
• Die Lage der Immobilie büßt an Attraktivität ein
• Die allgemeine Nachfrage nach Immobilien sinkt.

Mietpreise sind abhängig vom Zustand und von der Ausstattung der Immobilie sowie von der Lage und der ortsüblichen Vergleichsmiete, falls eine Mietpreisbremse greift. Je nach Mietvertrag können außerdem unterschiedliche Methoden für eine regelmäßige Mietpreis-Anpassung vereinbart werden. Diese Kostensteigerung muss also bei der Entscheidung für ein Mietobjekt einkalkuliert werden.

Außerdem gilt: Nur wer gleichzeitig einen vernünftigen Sparplan anlegt und solide Renditen erwirtschaftet, erreicht langfristig einen ähnlichen finanziellen Vorteil wie bei der Investition in ein vergleichbares Eigenheim. Bei der Entscheidung zwischen Miete und Kauf sollten aber auch nicht-finanzielle Faktoren beachtet werden.

Miete oder Kauf – auch eine Frage des Lifestyles

Wer beruflich oder privat flexibel bleiben möchte, fährt mit einem Mietobjekt häufig besser. Im Fall eines Umzugs geht ein Wohnungswechsel dann recht schnell. Das Eigenheim zu verkaufen, kann dagegen ein langwieriger und kostenintensiver Prozess sein.

Muss ein Immobilienverkauf schnell vollzogen werden, machen Transaktionskosten und Verkaufsdruck die seit dem Kauf erzielte Wertsteigerung schnell zunichte. Als Alternative bleibt dann häufig nur das Vermieten der eigenen Immobilie, womit auch die neu hinzukommenden Pflichten und Risiken eines Vermieters einhergehen.

Ist der Job sicher, Familienzuwachs geplant und der Wunsch groß, sich langfristig an einem Ort niederzulassen, ist das Eigenheim die attraktivere Option. Zudem haben Eigenheimbesitzer:innen freie Hand in den eigenen vier Wänden. Kein Vermieter muss zustimmen, wenn du am Haus oder im Garten Umbaumaßnahmen planst. Allerdings müssen Mieter:innen die Kosten dann komplett selbst tragen.

Wichtig ist, sich vor der Entscheidung für einen Kauf darüber klar zu sein: Ein eigenes Haus bedeutet viel Arbeit. Etwas handwerkliches Geschick, Spaß an der Gartenarbeit und ein Auge für anfallende Instandhaltungsmaßnahmen sind extrem hilfreich und sparen bares Geld.

Wer lieber nur die Füße hochlegt oder aus beruflichen Gründen kaum Zeit hat, selbst Hand anzulegen, sollte die Kosten für entsprechende Dienstleistungen schon vorab einplanen – oder ans Mieten denken.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten