- Das ist eine GmbH
- Immobilie über eine GmbH kaufen
- Gewerbliche und nicht gewerbliche Immobilienkäufe
- Vor- und Nachteile beim Hauskauf durch eine GmbH
- Immobilienkauf über eine GmbH: Wann das sinnvoll sein kann
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- GmbH: Eine GmbH ist eine rechtliche Unternehmensform, die das geschäftliche Vermögen klar vom privaten Vermögen der Gesellschafter:innen trennt. Die Haftung ist auf das Unternehmensvermögen beschränkt.
- Immobilien-GmbH: Eine Immobilien-GmbH ist eine GmbH, die sich auf den Kauf, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Bei nicht gewerblichem Immobilienhandel kann sie steuerliche Vorteile bieten.
- Vorteile: Der Immobilienkauf über eine GmbH ist vor allem aufgrund der Haftungsbeschränkung und der steuerlichen Vorteile attraktiv.
- Nachteile: Demgegenüber stehen Gründungskosten von 25.000 Euro, ein hoher Verwaltungsaufwand und die Gewinnbesteuerung.
Das ist eine GmbH
Eine GmbH, kurz für Gesellschaft mit beschränkter Haftung, ist eine der häufigsten Rechtsformen in Deutschland. Diese Kapitalgesellschaft kann Geschäfte tätigen, ohne dass die Eigentümer:innen unbegrenzt persönlich zur Haftung gezogen werden können.
Zur Gründung einer GmbH sind ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro sowie mindestens eine Person nötig, die Gesellschafter:in ist. Diese Gesellschafter:innen bringen Kapital in das Unternehmen ein und halten prozentual entsprechende Anteile an der GmbH. Diese Geschäftsanteile bestimmen in der Regel die Stimmrechte und Gewinnbeteiligungen der Gesellschafter:innen.
Außerdem muss ein Gesellschaftsvertrag aufgestellt und eine Eintragung ins Handelsregister vorgenommen werden. In diesem Gesellschaftsvertrag muss eine natürliche Person als Geschäftsführung bestellt werden, die gleichzeitig Gesellschafter:in sein darf.
Im Gegensatz zu Einzelunternehmen oder Personengesellschaften wie GbR oder OHG haften die Gesellschafter:innen einer GmbH nur bis zur Höhe ihrer Einlage. Das bedeutet, dass ihr persönliches Vermögen nicht gefährdet ist, falls sich die GmbH verschuldet oder rechtliche Probleme hat.
Immobilie über eine GmbH kaufen
Eine Immobilien-GmbH ist eine Sonderform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die darauf ausgerichtet ist, in Immobilien zu investieren und von deren Wertsteigerung sowie möglichen Mieteinnahmen zu profitieren. Um Immobilien zu kaufen, wird das von den Gesellschafter:innen eingebrachte Kapital genutzt. Zusätzlich nimmt die GmbH Immobilienkredite als Fremdkapital auf.
Immobilien-GmbH und Steuern
Eine klassische gewerbetreibende GmbH muss auf Gewinne grundsätzlich Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer zahlen. Im Gegensatz dazu ist eine Immobilien-GmbH eine vermögensverwaltende GmbH: Sie muss höchstens reduzierte oder sogar überhaupt keine Gewerbesteuer zahlen.
Soll die Gewerbesteuer vollständig wegfallen, unterliegt eine Immobilien-GmbH bestimmten rechtlichen Einschränkungen. Sie darf grundsätzlich keine gewerblichen Tätigkeiten ausüben, die über die reine Vermietung und Verwaltung von Immobilien hinausgehen.
Ein gewerblicher Immobilienhandel – beispielsweise der regelmäßige Kauf und Verkauf von Immobilien mit dem Ziel der Gewinnerzielung – ist also genauso wenig zulässig wie die gewerbliche Vermietung, beispielsweise als Hotelanlage.
Übrigens: Gesellschafter:innen einer Immobilien-GmbH können auch ihre privaten Immobilien in die GmbH einbringen, um Steuern zu sparen.
Quick-Info
Gewerbliche und nicht gewerbliche Immobilienkäufe
Der Unterschied zwischen gewerblichen und nicht gewerblichen Immobilienaktivitäten liegt hauptsächlich in der Absicht und Regelmäßigkeit der Transaktionen.
- Als gewerblich gilt Immobilienhandel, wenn die Immobilien regelmäßig gekauft und relativ kurzfristig wieder verkauft werden und wenn die Absicht hinter diesen Transaktionen primär auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist.
- Bei nicht gewerblichem Immobilienhandel finden Käufe und Verkäufe nicht regelmäßig statt. Hinter dem Handel steht zudem nicht zuvorderst eine Gewinnerzielungsabsicht, sondern vielmehr persönliche Gründe wie Eigennutzung oder langfristige Investitionen.
Die Gewinne aus dem gewerblichen Immobilienhandel unterliegen normalerweise der Einkommensteuer, während Gewinne aus nicht gewerblichem Immobilienhandel unter die Kapitalertragssteuer fallen können.
Bei nicht gewerblichen Vermietung werden Immobilien an Privatpersonen vermietet, die die Immobilien für Wohnzwecke nutzen:
- Typische Mietobjekte sind Wohnungen, Häuser oder Wohnungen in Wohnkomplexen.
- Die Mieteinnahmen unterliegen normalerweise den Regeln für private Vermögensverwaltung und können unter bestimmten Umständen steuerlich begünstigt sein.
Bei der gewerblichen Vermietung werden Immobilien an Unternehmen oder Einzelpersonen vermietet, die die Immobilien für geschäftliche oder gewerbliche Zwecke nutzen:
- Typische Mietobjekte sind Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder Produktionsstätten.
- Oft müssen die Mietobjekte spezielle Anforderungen erfüllen, beispielsweise Sicherheitsstandards oder baurechtliche Anforderungen.
- Die Mieteinnahmen aus gewerblicher Vermietung sind in der Regel höher als bei nicht gewerblicher Vermietung.
Vor- und Nachteile beim Hauskauf durch eine GmbH
Der Immobilienkauf durch eine GmbH bietet Vorteile:
- Haftungsbeschränkung: Bei einer GmbH ist die persönliche Haftung der Gesellschafter:innen auf ihre Einlagen beschränkt. Die persönlichen Vermögenswerte der Gesellschafter:innen sind bei finanziellen Verlusten der GmbH also geschützt.
- Größeres Kapital: Eine GmbH kann, wenn sie aus mehreren Gesellschafter:innen besteht, in der Regel über größere finanzielle Ressourcen verfügen als einzelne Gesellschafter:innen als Privatpersonen. Dadurch kann sie größere Immobilieninvestitionen tätigen und verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten nutzen.
- Steuerliche Vorteile: Vor allem der nicht gewerbsmäßige Immobilienhandel über eine Immobilien-GmbH kann große steuerliche Ersparnisse bedeuten, da keine Gewerbesteuer anfällt.
Allerdings gehen mit einer Immobilien-GmbH auch einige Risiken und Nachteile einher.
- Gründungs- und Betriebskosten: In Form von unter anderem Gründungskosten, laufenden Verwaltungskosten, Steuern und Abgaben können die Gründung und der Betrieb einer GmbH mit erheblichen Kosten verbunden sein.
- Begrenzte Flexibilität: Eine GmbH unterliegt bestimmten rechtlichen und regulatorischen Beschränkungen. Das kann die Flexibilität bei der Entscheidungsfindung und Geschäftstätigkeit einschränken und den Handlungsspielraum für Immobilieninvestitionen begrenzen.
- Verwaltungsaufwand: Die Pflege einer GmbH erfordert Zeit, Ressourcen und Fachkenntnisse. Die Buchführung, die Erstellung von Jahresabschlüssen und die Kommunikation mit Behörden machen eine professionelle Verwaltung notwendig, die sich auch um die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften kümmert.
- Besteuerung von Gewinnen: Erträge, die über die GmbH an Gesellschafter:innen ausgeschüttet werden, müssen besteuert werden. Das kann den Steuervorteil beim Kauf zunichtemachen.
Immobilienkauf über eine GmbH: Wann das sinnvoll sein kann
Der Kauf von Immobilien über eine GmbH kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein: vor allem, wenn es um größere Investitionen, komplexe Vermögensverwaltung oder Steueroptimierung geht. Ein Privatkauf kann diese Haftungsbeschränkung und die steuerlichen Vorteile einfach nicht bieten.
Demgegenüber stehen allerdings die fixen Gründungskosten von 25.000 Euro, die rechtlichen Anforderungen und der hohe Verwaltungsaufwand, der mit der Gründung und dem Betrieb einer GmbH einhergehen. Unter Berücksichtigung der Gewinnbesteuerung wird für viele der Privatkauf die bessere Wahl bleiben.