Immobilien schenken: Was dabei zu beachten ist

1. Vorteile bei Immobilienschenkungen
2. Schenkung mit Auflagen
3. Ablauf der Schenkung
4. Schenkungssteuer bei Immobilien
5. Kosten bei der Schenkung
6. Immobilienschenkung: Kann sinnvolle Methode sein
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Vorteile bei Immobilienschenkungen

Die Schenkung einer Immobilie findet besonders häufig innerhalb der Familie statt, wenn Eltern oder Großeltern ihren Kindern oder Enkeln noch zu Lebzeiten Wohneigentum übertragen möchten. Deshalb wird in diesem Zusammenhang häufig von vorweggenommener Erbfolge gesprochen.

Es gibt einige wesentliche Vorteile bei diesem Ansatz:

• Steuerliches Sparpotenzial: Bei der Schenkungssteuer gelten die gleichen Steuersätze wie bei der Erbschaftssteuer und die gleichen Freibeträge. Die Freibeträge können alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Fangen Immobilieneigentümer:innen rechtzeitig an, das Eigentum über aufgeteilte Schenkungen zu übertragen, können sie Steuern vermeiden oder möglichst gering halten.
• Entscheidungsfreiheit: Schenkende verlassen sich nicht auf die gesetzliche Erbfolge, sondern entscheiden selbst, an wen sie ihre Immobilie weitergeben wollen.
• Klarheit schaffen: Wer den Verbleib der Immobilie noch zu Lebzeiten regelt, beugt späteren Streitigkeiten unter den Erb:innen vor.

Neben diesen Vorteilen ist aber zu bedenken, dass die Schenkung einer Immobilie ein weitreichender Schritt ist und sorgfältig überlegt werden sollte. Es kann sinnvoll sein, sich rechtlich abzusichern, zum Beispiel für den Fall, dass sich Schenkende und Beschenkte zerstreiten.

Schenkung mit Auflagen

Im Normalfall kann die beschenkte Person nach der Schenkung frei über die Immobilie verfügen. Also zum Beispiel das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen, vermieten, weiterverschenken oder die schenkende Person zwingen, auszuziehen. Auch wenn das zwischenmenschliche Verhältnis aktuell gut ist, fühlen sich viele Eigentümer:innen unwohl damit, die Kontrolle komplett aufzugeben.

Deshalb ist es möglich, im Schenkungsvertrag bestimmte Auflagen festzuhalten. Ein lebenslanges Wohnrecht für die Schenker:innen sichert ihnen die Möglichkeit, die Immobilie weiter zu bewohnen. Wird ein Nießbrauch vereinbart, haben sie weiter das Nutzungsrecht und können sich zum Beispiel für eine Vermietung entscheiden und die Erträge daraus erhalten. Beide Rechte werden im Grundbuch festgehalten.

Eine weitere mögliche Auflage ist eine Verpflichtung zur Pflege. So können schenkende Personen sicherstellen, dass ihre beschenkten Angehörigen sich später um sie kümmern werden.

Ablauf der Schenkung

Wenn Eigentümer:innen ihr Immobilien verschenken möchten, geschieht das über einen Schenkungsvertrag bei einem Notariat. Es ist ratsam, sich Vorfeld von den Notar:innen zur Gestaltung des Vertrags beraten zu lassen und alle aufkommenden Fragen zu klären.

Nach Unterzeichnung des Vertrags werden die beschenkten Personen als neue Eigentümer:innen im Grundbuch eingetragen. Damit ist die Schenkung vollzogen.

Schenkungssteuer bei Immobilien

Wenn Eigentümer:innen ihre Immobilien schenken möchten, tun sie das oft in Etappen, um die Steuer zu reduzieren, die die beschenkte Person zahlen müsste. Eine Schenkungssteuer fällt nur an, wenn der Wert der Immobilie den für die beschenkte Person geltenden Freibetrag übersteigt. Lediglich auf den Teil des Wertes, der den Freibetrag überschreitet, fällt Schenkungssteuer an.

Die Höhe der Steuer richtet sich wie die Freibeträge nach dem Verwandtschaftsgrad und nach der Höhe des Schenkungswertes. Je höher der Wert der Schenkung und je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto höher ist der Prozentsatz, der zu zahlen ist.

Gut zu wissen: Beide Elternteile haben einen Freibetrag von 400.000 Euro bei Schenkungen an ihr Kind. Verschenken sie eine Immobilie, die sie gemeinsam besitzen, kann diese also bis zu 800.000 Euro wert sein, ohne dass Schenkungssteuer zu zahlen ist.

Das zuständige Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie, zum Beispiel per Ertragswertverfahren, und legt anschließend die Schenkungssteuer fest. Weil aber zum Beispiel eine renovierungsbedürftige Immobilie manchmal zu hoch bewertet wird, ist es empfehlenswert, ein Sachverständigengutachten einzuholen, an dem das Finanzamt sich orientieren kann.

Wenn Wohnrecht oder Nießbrauch im Schenkungsvertrag festgelegt werden, mindert das den Wert der Schenkung und damit auch die Höhe der Schenkungssteuer.

Besonders interessant an einer Schenkung ist die Möglichkeit, alle zehn Jahre wieder die vollen Freibeträge auszunutzen und dadurch insgesamt Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.

Kosten bei der Schenkung

Bei der Schenkung fallen Notarkosten an, die sich zum Teil am Wert der Immobilie orientieren. Außerdem entstehen Gebühren für die Eintragung der beschenkten Person im Grundbuch. Falls ein Gutachten zur Wertermittlung gewünscht wird, muss dieses ebenfalls bezahlt werden.

Grunderwerbssteuer ist bei einer Schenkung zwischen in gerader Linie verwandten Personen nicht zu zahlen. Doch findet die Schenkung zwischen Geschwistern oder weiter entfernt verwandten Personen statt, müssen die beschenkten Personen Grunderwerbssteuer zahlen.

Immobilienschenkung: Kann sinnvolle Methode sein

Immobilien zu Lebzeiten zu verschenken, ergibt aus steuerlicher Sicht häufig Sinn. Denn die geltenden Freibeträge bei Erbschafts- und Schenkungssteuer können alle zehn Jahre wieder ausgeschöpft werden. Wenn Schenkungen über einen langen Zeitraum aufgeteilt werden, können Steuerzahlungen für die erhaltene Immobilie oft ganz umgangen werden.

Die Schenkung sollte immer notariell beurkundet werden und kann durch Auflagen wie Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht oder durch eine Rückfallklausel abgesichert werden.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten