Die Hypothek: Was sie kann, wofür sie gut ist

1. Was ist eine Hypothek?
2. Wofür brauche ich eine Hypothek?
3. Was ist der Vorteil einer Hypothek?
4. Was ist der Nachteil einer Hypothek?
5. Die Hypothek: Im richtigen Rahmen ein günstiger Kredit
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist eine Hypothek?

Ganz kurz gesagt ist eine Hypothek eine Kreditsicherheit. In korrektem Juristendeutsch klingt das so: Eine Hypothek ist ein stets im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das als Kreditsicherheit zur Sicherheit einer Forderung oder eines Kredits dient und auf Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten lastet. Grundstücksgleiche Rechte sind dabei klar definiert. Sie umfassen:

• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Erbbaurecht
• Bergwerkseigentum
• Schiffseigentum

Erbbaurecht ist dabei der einzige Bereich, der nicht sofort klar ist. Der Begriff meint das Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten zu dürfen, also beispielsweise auf dem Grundstück der Eltern noch ein Haus zu bauen.

Um eine Hypothek bei einer Bank zu bekommen, hat der Gesetzgeber den Kreditinstituten eine besonders genaue Kreditwürdigkeitsprüfung vorgeschrieben. Dabei wird auch der Schuldendienstdeckungsgrad berücksichtigt, eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die ausdrückt, inwiefern Schuldner:innen in der Lage sind, Zins und Tilgung zu zahlen.

In Deutschland sind Briefhypothek und Buchhypothek gebräuchlich. Bei ersterer wird durch das Grundbuchamt ein Hypothekenbrief ausgestellt. Diesen Brief erhält die Bank und kann damit ihre Ansprüche an der Immobilie geltend machen. Die Buchhypothek nutzt allein den Eintrag im Grundbuch und schließt somit einen Hypothekenbrief aus.

Wofür brauche ich eine Hypothek?

Eine Hypothek wird in der Regel dann aufgenommen, wenn jemand ein großes Darlehen benötigt und nur wenig Eigenkapital besitzt. Sie dient der Bank oder einem anderen Kreditinstitut als Sicherheit für die bereitgestellte Summe. Hypotheken können sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien aufgenommen werden. Wichtig ist dabei der sogenannte Beleihungswert.

Dieser Begriff bezeichnet den Wert einer Immobilie, der sich nach Ansicht der Bank langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt aus dem Verkauf ergibt. Daher kann die maximale Höhe einer Hypothek durchaus geringer sein als der momentane Schätzwert einer Immobilie, wenn die Bank mit einem Absinken der Preise rechnet. Meist liegt er zwischen 60 und 70 Prozent des Schätzwerts.

Eine Hypothek ist normalerweise nicht zweckgebunden, der Kredit darauf kann also für alle möglichen Dinge verwendet werden. Sie muss nicht zwangsläufig in eine Immobilie fließen, sondern kann auch für größere Renovierungsmaßnahmen genutzt werden.

Was ist der Vorteil einer Hypothek?

Hypotheken haben gegenüber normalen Krediten den Vorteil, dass die Hypothekenzinsen geringer ausfallen als die eines normalen Kredits, da die Bank mit der Hypothek eine Sicherheit in ihren Händen hält. Außerdem lässt sich eine Hypothek in aller Regel vorzeitig zurückzahlen und die Laufzeit ist damit potenziell geringer. Hypotheken werden oft für eine Baufinanzierung verwendet.

Diese deutlich besseren Konditionen im Vergleich zu einem herkömmlichen Kredit machen die Hypothek vor allem bei großen Investitionen wie dem Kauf einer Immobilie, einer Kernsanierung oder einer umfassenden energetischen Modernisierung zu einer guten Wahl.

Was ist der Nachteil einer Hypothek?

In den meisten Fällen ist eine Hypothek an eine bestimmte Kreditsumme gebunden, die im Vorfeld festgelegt wurde. Ändert sich nun durch unvorhersehbare Einflüsse der Bedarf am Kreditrahmen, lässt sich eine Hypothek nur schwer oder gar nicht daran anpassen. Als einzige Möglichkeit bliebe, eine zweite Hypothek auf das Objekt aufzunehmen. Das verursacht erneut Kosten.

Zudem entstehen im Vorfeld einer Hypothek nicht unerhebliche Kosten. So muss ein Gutachter bezahlt werden, der den Wert der Immobilie schätzt. Dazu kommen die Kosten für den Notar, der den Hypothekarvertrag aufsetzt. Und schließlich fallen auch für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch Gebühren an.

Die Hypothek: Im richtigen Rahmen ein günstiger Kredit

Die Vorteile einer Hypothek liegen auf der Hand. Weil die Bank eine Kreditsicherheit in Form der Hypothek bekommt, fallen die Zinsen auf eine Hypothek in der Regel niedriger aus als die auf einen normalen Kredit. Zudem ist in den meisten Fällen eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek möglich. Dafür fallen für die Aufnahme einer Hypothek hohe Kosten und Gebühren an, und die Kreditsumme ist oft unflexibel.

Besteht unerwartet Bedarf an mehr Geld, lässt sich eine Hypothek nicht erweitern und es muss oft eine zweite abgeschlossen werden – wieder mit hohen Kosten. Ganz ohne Eigenkapital akzeptieren Banken in der Regel keine Hypothek. Zudem überprüfen die Kreditinstitute die potenziellen Kund:innen standardmäßig: Wie bei einem normalen Kredit müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, etwa ein regelmäßiges Einkommen und gute Kreditwürdigkeit.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten