Grundschuldabtretung: Dauer, Kosten, Vorteile

1. Was ist eine Grundschuldabtretung?
2. Wie funktioniert eine Grundschuldabtretung?
3. Was kostet eine Grundschuldabtretung?
4. Was ist, wenn zwei Kredite im Grundbuch abgesichert sind?
5. Eine Grundschuldabtretung kann sich lohnen
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist eine Grundschuldabtretung?

Eine Grundschuldabtretung liegt dann vor, wenn bei einer Immobilienfinanzierung die bisher im Grundbuch eingetragene Bank ihre Kreditsicherheit an eine neue Bank abtritt. Das tritt beispielsweise ein – und ist sinnvoll –, wenn Darlehensnehmer:innen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des Baudarlehens für eine Anschlussfinanzierung die Bank wechseln möchten.

Wenn die Zinsbindung eines bestehenden Baukredits ausläuft, aber noch eine Restschuld offen ist, müssen sich angehende Immobilieneigentümer:innen rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Zwei Möglichkeiten haben sich dafür etabliert:

• Die Beantragung der Zahlungsverlängerung – eine sogenannte Prolongation – bei der bisherigen Bank
• Die Entscheidung für ein Angebot einer neuen Bank und damit für eine Umschuldung

Im ersten Moment mag es logisch erscheinen, die Grundschuld bei der alten Bank zu löschen und sie für den neuen Kreditgeber abermals neu eintragen zu lassen. Jedoch ist bei einem Wohnungs- oder Hauskauf und -bau der Grundbucheintrag stets mit Ausgaben verbunden.

Das sind zum einen die Notarkosten und zum anderen der eigentliche Grundbucheintrag durch das Grundbuchamt. Die Abtretung der Grundschuld an eine neue Bank ist eine günstigere Alternative. Zur Berechnung der genauen Kosten empfiehlt sich ein Notarkostenrechner.

Wie funktioniert eine Grundschuldabtretung?

Wenn du eine Abtretung der Grundschuld in Betracht ziehst, solltest du im Vorfeld klären, ob die alte und neue Bank einer Grundschuldabtretung zustimmen. Ist das der Fall, kannst du die beiden Banken mit dem Vollzug der Grundschuldabtretung beauftragen.

Im nächsten Schritt wird dein bisheriges Kreditinstitut eine sogenannte Abtretungserklärung der Grundschuld an dein neues Bankinstitut unterzeichnen. Im Gegenzug wird dieses deine Grundschuld von der alten Bank übernehmen.

Beglaubigt wird die Abtretung von den Banken untereinander, anschließend wird sie vom Grundbuchamt eingetragen. Dieses Vorgehen ist wichtig, weil die neue Bank deine alte Grundschuld als Sicherheit benötigt, um dir eine Anschlussfinanzierung oder einen neuen Baukredit zu gewähren.

Was ist bei einer Grundschuldabtretung zu beachten?

In der Regel verläuft die Abtretung einer Grundschuld zwischen den beiden Kreditinstituten reibungslos. Allerdings kann in Sicherungsverträgen ein Abtretungsausschluss vereinbart worden sein, der die Abtretung deiner Grundschuld nicht möglich macht.

Zudem muss die abgetretene Grundschuld zu den Anforderungen der neuen Bank passen, etwa zur Höhe der Grundschuldzinsen. Deshalb wird sich die neue Bank vorbehalten, dies zu prüfen. Erst im Anschluss wird sie entscheiden, ob sie mit den Bedingungen der alten Bank konform geht oder doch eine Löschung oder Neubestellung der Grundschuld verlangt.

Zudem sollten die Darlehensnehmer:innen unbedingt einen Blick in den Sicherungsvertrag werfen. Die auch als Sicherungsabrede oder Zweckerklärung bekannte Vereinbarung wird zwischen der dem Kreditinstitut als Sicherungsgeber und dir als Sicherungsnehmer:in getroffen.

Im Sicherungsvertrag verpflichtet sich die Bank, die Sicherheit zu stellen, und du als Sicherungsnehmer:in bestätigst, mit deinem Baukredit nichts Zweckentfremdetes zu finanzieren wie beispielsweise ein Auto.

Was kostet eine Grundschuldabtretung?

Im Vergleich zur Löschung, Bestellung und Eintragung einer neuen Grundschuld, ist die Abtretung einer Grundschuld deutlich günstiger. Als Kostenpunkt für einen neuen Grundschuldeintrag solltest du etwa 1,5 Prozent deiner noch offenen Grundschuld einplanen. Bei der Abtretung deiner Grundschuld werden hingegen nur Kosten von rund 0,3 Prozent deiner noch offenen Grundschuld fällig.

Was ist, wenn zwei Kredite im Grundbuch abgesichert sind?

Sind im Grundbuch zwei oder mehrere Darlehen eingetragen, werden diese als erst- und nachrangige Grundschulden bezeichnet. Ist eine Bank als Kreditgeber auf dem ersten Rang eingetragen, wird sie im Fall einer Zwangsvollstreckung zuerst berücksichtigt. Insofern ist es für Banken entscheidend, ob sie auf dem ersten oder dem zweiten Rang eingetragen sind.

Allerdings kann sich eine nachrangige Bank durch einen Rückgewähranspruch das Aufrücken auf den ersten Rang zusichern lassen. In diesem Fall kann die dann erstrangige Grundschuld nur abgetreten werden, wenn zeitgleich der Rückgewähranspruch abgetreten wird.

Weil nachrangige Banken bestrebt sind, im Grundbuch als erstrangig geführt zu werden, steht es ihnen zu, dass eine erstrangige Grundschuld nicht neu eingesetzt werden darf. Um das zu veranlassen, unterschreiben Kreditnehmer:innen eine sogenannte Einmalvalutierungserklärung.

Damit entspricht die Grundschuld einer Hypothek, die an den Baukredit oder die noch offene Restschuld gekoppelt ist. Erst wenn die Restschuld beglichen ist, wird die Grundschuld aufgehoben.

Eine Grundschuldabtretung kann sich lohnen

Möchtest du nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für deinen Immobilienkredit bei einer neuen Bank eine Anschlussfinanzierung erhalten, muss diese im Grundbuch eingetragen werden. In diesem Fall ist die Grundschuldabtretung die kostengünstigere Alternative gegenüber einer Löschung und Neueintragung deiner Grundschuld. Je nach Höhe der noch offenen Restschuld kann eine Teilabtretung die bessere Option sein.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten