Endfälliges Darlehen: Ein Weg zur Immobilienfinanzierung

1. Was ist ein endfälliges Darlehen?
2. Wann lohnt es sich ein tilgungsfreier Kredit?
3. Endfälliges Darlehen berechnen: Wie geht das?
4. Was sind die Vor- und Nachteile eines Darlehens ohne Tilgung?
5. Das endfällige Darlehen ist selten der günstigste Weg
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist ein endfälliges Darlehen?

Endfällige Darlehen sind Kredite, bei denen der geliehene Betrag nach der vereinbarten Laufzeit mit einer Zahlung getilgt wird, also erst am Ende fällig ist. Bis dahin zahlen die Kreditnehmer:innen monatlich nur die Zinsen, die je nach Vertrag variabel oder fest sein können.

Anders ausgedrückt: Es ist ein Darlehen, für das keine monatliche Tilgungsrate zu leisten ist. Daher werden endfällige Darlehen auch als Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen bezeichnet. In den meisten Fällen kommen sie bei Zwischenfinanzierungen von Immobilien zum Einsatz.

Das klassische Tilgungsdarlehen zur Immobilienfinanzierung wird auch Annuitätendarlehen genannt. Dabei wird monatlich ein gleichbleibender Ratenkredit zurückgezahlt, der sich aus der Tilgungs- und der Zinsrate zusammensetzt.

Wann lohnt es sich ein tilgungsfreier Kredit?

Ob diese Art von Immobilienkredit für dich sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Vor allem davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Denn die Darlehenszinsen für vermietete Immobilien sind steuerlich absetzbar.

Das heißt, Vermieter:innen können Steuern sparen, indem sie die Kreditzinsen in der Steuererklärung geltend machen. Wie viel sie dabei einsparen, hängt jedoch von der Höhe der Steuerlast ab. Ist sie eher gering, fällt auch die Ersparnis geringer aus und ein endfälliges Darlehen lohnt sich oft nicht – vor allem wegen der recht hohen Zinsen. Gleiches gilt für den Fall, dass die zu finanzierende Immobilie sanierungsbedürftig ist und erst einige Zeit nach dem Erwerb vermietet werden kann.

Ein weiterer Faktor, der oft bei der Finanzierungsentscheidung eine Rolle spielt, ist das Eigenkapital. Kommt es beispielsweise aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag, müssen die Kreditnehmer:innen unter Umständen noch die Mindestlaufzeit der Verträge abwarten. Dann dient das endfällige Darlehen bis zu ihrer Auflösung als Zwischenfinanzierung.

Endfälliges Darlehen berechnen: Wie geht das?

Am einfachsten ist es, die monatliche Zinsrate mit einem Onlinerechner herauszufinden. Wichtig ist es, bei der Tilgungsrate „0“ und die entsprechende tilgungsfreie Zeit einzugeben.

Ein Beispiel: Andrea möchte ein endfälliges Darlehen über 200.000 Euro für den Kauf einer Wohnung aufnehmen. Die Laufzeit soll zehn Jahre betragen. Dann gibt Andrea in den Zinsrechner eine tilgungsfreie Laufzeit von zehn Jahren ein und eine Tilgungsrate von null. Bei einem Zinssatz von 4,9 Prozent p.a. zahlt sie dann monatlich rund 817 Euro an Zinsen – insgesamt über die 10 Jahre 98.000 Euro.

Übrigens: Die Abkürzung „p.a.“ hinter dem Zinsprozentsatz steht für „per annum“. Das ist Latein und bedeutet „pro Jahr”.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Darlehens ohne Tilgung?

Das tilgungsfreie Darlehen hat zwei wesentliche Vorteile:

• Erstens sind die Kreditzinsen für vermietete Immobilien steuerlich absetzbar.
• Zweitens sind die Zinszahlungen niedriger als die Raten bei einem klassischen Darlehen, es steht monatlich mehr Geld zur Verfügung. Das verschafft den Kreditnehmer:innen mehr finanzielle Flexibilität, und sie können diese Summe zum Beispiel für Renovierungsarbeiten oder neues Mobiliar verwenden.

Allerdings lassen sich in den wenigsten Fällen auf sichere Weise so hohe Erträge aus Investitionen beziehungsweise Anlagen erzielen, dass die recht hohen Kreditzinsen ausgeglichen werden. Denn durch die fehlende Tilgung und das hohe Risiko für die Kreditgeber fallen die Zinsen in der Regel höher aus als bei einem normalen Ratenkredit.

Das endfällige Darlehen ist selten der günstigste Weg

Die Immobilienfinanzierung mit einem endfälligen Darlehen ist nicht unbedingt der wirtschaftlichste Weg, weil die Zinsen recht hoch ausfallen. Nur in wenigen Fällen ist diese Art von Kredit sinnvoll – zum Beispiel als Zwischenfinanzierung. Am besten lassen sich Immobilienkäufer:innen von Finanzdienstleister:innen beraten, ob ein endfälliger Darlehensvertrag für sie infrage kommt.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten