- Das ist eine 110-Prozent-Finanzierung
- So funktioniert die 110-Prozent-Finanzierung
- Für wen sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eignet
- 110-Prozent-Finanzierung: Vollfinanzierung, nicht ohne Risiken
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- 110-Prozent-Finanzierung: Diese Vollfinanzierung deckt den Kaufpreis einer Immobilie sowie die Kaufnebenkosten ab.
- Für wen sie sich eignet: Personen mit stabilem Einkommen und guter Bonität sind am ehesten in der Lage, eine 110-Prozent-Finanzierung aufzunehmen und abzubezahlen.
- Risiko für die Bank: Die Bank finanziert einen höheren Betrag als den Kaufpreis der Immobilie, hat aber lediglich die Immobilie über eine Grundschuld als Sicherheit.
- Nachteile für Kreditnehmer:innen: Durch das erhöhte Risiko für die Bank kommt es zu einer höheren Tilgungsrate, höheren Zinsen und einer längeren Kreditlaufzeit.
Das ist eine 110-Prozent-Finanzierung
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – und dennoch bei Weitem nicht die einzigen Kosten, die beim Hauskauf anfallen. So betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und abhängig davon, ob der Kauf über ein Maklerbüro vermittelt wurde, schnell rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises.
Kurz erklärt
Kaufnebenkosten sind zusätzliche Ausgaben beim Immobilienkauf, die neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Sie umfassen verschiedene Gebühren und Steuern, die beim Erwerb einer Immobilie fällig werden. Dazu gehören unter anderem:
- Grunderwerbssteuer: Diese Steuer wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und variiert je nach Bundesland.
- Notarkosten: Sie umfassen die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet und können je nach den in Anspruch genommenen Leistungen variieren.
- Grundbuchkosten: Diese Gebühren fallen für die Eintragung der neuen Eigentümer:innen im Grundbuch an und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
- Maklerprovision: Wenn ein Maklerbüro bei der Vermittlung der Immobilie involviert ist, wird eine Provision fällig. Die Höhe der Provision variiert regional und wird üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises festgelegt.
Diese Kaufnebenkosten sind nicht automatisch durch eine herkömmliche Immobilienfinanzierung abgedeckt, müssen also üblicherweise aus eigenen Mitteln sofort beglichen werden. Deshalb empfehlen Banken, beim Immobilienkauf neben dem Kredit Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zu nutzen, um die Kaufnebenkosten sowie einen Teil des Kaufpreises zu decken.
Wer nicht so viel eigenes Vermögen besitzt, kann aber dennoch eine Immobilie kaufen: über eine 110-Prozent-Finanzierung.
So funktioniert die 110-Prozent-Finanzierung
Mit einer Finanzierung, die nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch die Nebenkosten umfasst, ist ein Hauskauf theoretisch vollständig ohne Eigenkapital möglich. Solche Vollfinanzierungen, wie der Erwerb ausschließlich durch Kredite auch genannt wird, sind vor allem als 100-, 110-, 120- und 130-Prozent-Finanzierung zu finden.
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird nur die zu erwerbende Sache über Kredite finanziert. Bei den übrigen Baufinanzierungen ohne Eigenkapital werden auch die Kaufnebenkosten und manchmal sogar weitere geplante Ausgaben, beispielsweise für notwendige Renovierungen oder Modernisierungen, von Krediten abgedeckt.
Diese Finanzierungen über 110 Prozent des Kaufpreises oder mehr erfolgen in der Regel über zwei separate Kredite. Dabei deckt einer der Kredite den Kaufpreis der Immobilie ab, während das zweite Darlehen die zusätzlichen Kosten deckt. Die Immobilie dient als Sicherheit für beide Kredite und wird mit einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Nachteile einer 110-Prozent-Finanzierung
Banken gehen bei 110-Prozent-Finanzierungen ein höheres Risiko ein, da der Kreditbetrag den Wert der Immobilie übersteigt. Um dieses zusätzliche Risiko auszugleichen, erheben Banken oft höhere Zinsen oder Risikoaufschläge. Dadurch erhöhen sich die monatliche Belastung für Kreditnehmer:innen und die Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit.
Außerdem erfordert eine 110-Prozent-Finanzierung in der Regel eine höhere Tilgungsrate, damit der höhere Kreditbetrag innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens zurückgezahlt wird. Darlehensnehmer:innen müssen also höhere monatliche Zahlungen leisten, die ihre finanzielle Flexibilität einschränken und das Ausfallrisiko erhöhen können.
Trotz der höheren Tilgungsrate ist die Laufzeit einer Vollfinanzierung üblicherweise länger als die einer Teilfinanzierung, die durch Eigenkapital gestützt wird, weil ihre Kreditsumme höher ist. Durch die längere Kreditlaufzeit zahlen die Kreditnehmer:innen länger Zinsen, wodurch der zu erbringende Gesamtbetrag steigt.
Für wen sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eignet
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, wie sie bei einer 110-Prozent-Finanzierung möglich ist, klingt natürlich für viele potenzielle Käufer:innen auf den ersten Blick verlockend. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Bank eine solche Finanzierung zusagt.
- Stabiles Einkommen: Ein regelmäßiges, hohes Einkommen ist erforderlich für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Banken möchten sicherstellen, dass Kreditnehmer:innen über genügend finanzielle Mittel verfügen, um die monatlichen Raten zu bezahlen.
- Einkommensanteil des Kredits: Die monatlichen Kreditraten sollten üblicherweise nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen. Ist der Anteil zu hoch angesetzt, kann die finanzielle Belastung das Ausfallrisiko erhöhen.
- Gute Bonität: Banken müssen die Bonität potenzieller Kreditnehmer:innen prüfen. Meist machen sie dafür eine Abfrage bei der Schufa und betrachten den Schufa-Score der Kreditantragsteller:innen, der für eine Finanzierung ohne Eigenkapital makellos sein sollte. Ein positiver Zahlungsverlauf in der Vergangenheit zeigt der Bank, dass Kredite bisher ohne Probleme zurückgezahlt wurden.
- Alter: Jüngere Personen haben mehr Zeit, den Kredit zurückzuzahlen und können im Bestfall von einem stabilen Einkommenszuwachs profitieren. Ältere Personen mit mehr Berufserfahrung haben zwar oft höhere Gehälter, stehen allerdings näher an der Rente. Für die Bank ist wichtig, dass die Finanzierung über die Laufzeit hinweg sicher bedient werden kann.
- Immobilienwert: Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übersteigt der Kreditbetrag den Kaufwert der Immobilie. Durch die Eintragung der Grundschuld ist für die Bank eine fundierte Einschätzung der langfristigen positiven Wertentwicklung der Immobilie relevant. Kann der Kredit durch die Kreditnehmer:innen nicht bedient werden und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, profitiert die Bank von einem gestiegenen Immobilienwert.
Statistik
Bei rund 15 Prozent der Immobilienfinanzierungen im Jahr 2021 wurde kein Eigenkapital eingebracht.
Quelle:
McMakler
110-Prozent-Finanzierung: Vollfinanzierung, nicht ohne Risiken
Eine 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht es Kreditnehmer:innen, neben den Immobilienkosten auch die Kaufnebenkosten ohne Eigenkapital zu finanzieren. Sie birgt jedoch Risiken wie höhere Zinsen, höhere Tilgungsraten und eine längere Kreditlaufzeit.
Deshalb eignet sich eine 110-Prozent-Finanzierung nur für Personen mit guter Bonität und stabilem Einkommen. Für die meisten potenziellen Immobilienkäufer:innen dürfte allerdings eine herkömmliche Teilfinanzierung mit Eigenkapital langfristig die bessere und sicherere Wahl sein.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was bedeutet 110-Prozent-Finanzierung?
Eine 110-Prozent-Finanzierung ist eine Vollfinanzierung, die den kompletten Kaufpreis einer Immobilie sowie zehn Prozent zusätzlich finanziert, um auch die Kaufnebenkosten zu decken.
Wie viel Kredit bekomme ich ohne Eigenkapital?
Die Höhe der möglichen Kreditsumme ohne Eigenkapital hängt von vielen Faktoren ab, etwa der Höhe des Einkommens, dem bisherigen Zahlungsverhalten und den vorhandenen Sicherheiten, und lässt sich pauschal nicht beziffern.
Wann lohnt sich eine Vollfinanzierung?
Ob sich eine Vollfinanzierung lohnt, ist von den individuellen Umständen der Kreditnehmer:innen und den jeweiligen Kreditbedingungen abhängig. Sie kann für Personen sinnvoll sein, die nicht viel Eigenkapital haben, dafür aber ein sicheres, hohes monatliches Einkommen, um den Kredit der Vollfinanzierung mit den höheren Zinsen und Tilgungsraten angemessen zurückzahlen zu können.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
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