Ohne Eigenkapital ins Eigenheim: Die 110-Prozent-Finanzierung

1. Das ist eine 110-Prozent-Finanzierung
2. So funktioniert die 110-Prozent-Finanzierung
3. Für wen sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eignet
4. 110-Prozent-Finanzierung: Vollfinanzierung, nicht ohne Risiken
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Das ist eine 110-Prozent-Finanzierung

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – und dennoch bei Weitem nicht die einzigen Kosten, die beim Hauskauf anfallen. So betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und abhängig davon, ob der Kauf über ein Maklerbüro vermittelt wurde, schnell rund zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises.

Diese Kaufnebenkosten sind nicht automatisch durch eine herkömmliche Immobilienfinanzierung abgedeckt, müssen also üblicherweise aus eigenen Mitteln sofort beglichen werden. Deshalb empfehlen Banken, beim Immobilienkauf neben dem Kredit Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zu nutzen, um die Kaufnebenkosten sowie einen Teil des Kaufpreises zu decken.

Wer nicht so viel eigenes Vermögen besitzt, kann aber dennoch eine Immobilie kaufen: über eine 110-Prozent-Finanzierung.

So funktioniert die 110-Prozent-Finanzierung

Mit einer Finanzierung, die nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch die Nebenkosten umfasst, ist ein Hauskauf theoretisch vollständig ohne Eigenkapital möglich. Solche Vollfinanzierungen, wie der Erwerb ausschließlich durch Kredite auch genannt wird, sind vor allem als 100-, 110-, 120- und 130-Prozent-Finanzierung zu finden.

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird nur die zu erwerbende Sache über Kredite finanziert. Bei den übrigen Baufinanzierungen ohne Eigenkapital werden auch die Kaufnebenkosten und manchmal sogar weitere geplante Ausgaben, beispielsweise für notwendige Renovierungen oder Modernisierungen, von Krediten abgedeckt.

Diese Finanzierungen über 110 Prozent des Kaufpreises oder mehr erfolgen in der Regel über zwei separate Kredite. Dabei deckt einer der Kredite den Kaufpreis der Immobilie ab, während das zweite Darlehen die zusätzlichen Kosten deckt. Die Immobilie dient als Sicherheit für beide Kredite und wird mit einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Nachteile einer 110-Prozent-Finanzierung

Banken gehen bei 110-Prozent-Finanzierungen ein höheres Risiko ein, da der Kreditbetrag den Wert der Immobilie übersteigt. Um dieses zusätzliche Risiko auszugleichen, erheben Banken oft höhere Zinsen oder Risikoaufschläge. Dadurch erhöhen sich die monatliche Belastung für Kreditnehmer:innen und die Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit.

Außerdem erfordert eine 110-Prozent-Finanzierung in der Regel eine höhere Tilgungsrate, damit der höhere Kreditbetrag innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens zurückgezahlt wird. Darlehensnehmer:innen müssen also höhere monatliche Zahlungen leisten, die ihre finanzielle Flexibilität einschränken und das Ausfallrisiko erhöhen können.

Trotz der höheren Tilgungsrate ist die Laufzeit einer Vollfinanzierung üblicherweise länger als die einer Teilfinanzierung, die durch Eigenkapital gestützt wird, weil ihre Kreditsumme höher ist. Durch die längere Kreditlaufzeit zahlen die Kreditnehmer:innen länger Zinsen, wodurch der zu erbringende Gesamtbetrag steigt.

Für wen sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eignet

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, wie sie bei einer 110-Prozent-Finanzierung möglich ist, klingt natürlich für viele potenzielle Käufer:innen auf den ersten Blick verlockend. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Bank eine solche Finanzierung zusagt.

• Stabiles Einkommen: Ein regelmäßiges, hohes Einkommen ist erforderlich für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Banken möchten sicherstellen, dass Kreditnehmer:innen über genügend finanzielle Mittel verfügen, um die monatlichen Raten zu bezahlen.
• Einkommensanteil des Kredits: Die monatlichen Kreditraten sollten üblicherweise nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen. Ist der Anteil zu hoch angesetzt, kann die finanzielle Belastung das Ausfallrisiko erhöhen.
• Gute Bonität: Banken müssen die Bonität potenzieller Kreditnehmer:innen prüfen. Meist machen sie dafür eine Abfrage bei der Schufa und betrachten den Schufa-Score der Kreditantragsteller:innen, der für eine Finanzierung ohne Eigenkapital makellos sein sollte. Ein positiver Zahlungsverlauf in der Vergangenheit zeigt der Bank, dass Kredite bisher ohne Probleme zurückgezahlt wurden.
• Alter: Jüngere Personen haben mehr Zeit, den Kredit zurückzuzahlen und können im Bestfall von einem stabilen Einkommenszuwachs profitieren. Ältere Personen mit mehr Berufserfahrung haben zwar oft höhere Gehälter, stehen allerdings näher an der Rente. Für die Bank ist wichtig, dass die Finanzierung über die Laufzeit hinweg sicher bedient werden kann.
• Immobilienwert: Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übersteigt der Kreditbetrag den Kaufwert der Immobilie. Durch die Eintragung der Grundschuld ist für die Bank eine fundierte Einschätzung der langfristigen positiven Wertentwicklung der Immobilie relevant. Kann der Kredit durch die Kreditnehmer:innen nicht bedient werden und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, profitiert die Bank von einem gestiegenen Immobilienwert.

110-Prozent-Finanzierung: Vollfinanzierung, nicht ohne Risiken

Eine 110-Prozent-Finanzierung ermöglicht es Kreditnehmer:innen, neben den Immobilienkosten auch die Kaufnebenkosten ohne Eigenkapital zu finanzieren. Sie birgt jedoch Risiken wie höhere Zinsen, höhere Tilgungsraten und eine längere Kreditlaufzeit.

Deshalb eignet sich eine 110-Prozent-Finanzierung nur für Personen mit guter Bonität und stabilem Einkommen. Für die meisten potenziellen Immobilienkäufer:innen dürfte allerdings eine herkömmliche Teilfinanzierung mit Eigenkapital langfristig die bessere und sicherere Wahl sein.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten