Das DCF-Verfahren bei der Immobilienbewertung

1. Das Discounted-Cashflow-Verfahren
2. Den Cashflow bestimmen
3. Die Bedeutung von Diskontierung
4. Vergleich mit dem Exit-Wert
5. Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens
6. DCF-Verfahren: Den Wert einer Immobilie bestimmen
7. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Das Discounted-Cashflow-Verfahren

Die Abkürzung DCF steht für den Discounted Cashflow. Dieses Verfahren dient dazu, den Wert von Immobilien zu bestimmen. Das passiert anhand der Zahlungsströme, also anhand allen Ausgaben für und allen Einnahmen aus dieser Immobilie. Zusätzlich wird der Diskontsatz einbezogen, ein bestimmter Zinssatz.

Das DCF-Verfahren ist in erster Linie für Investor:innen interessant, die Immobilien kaufen, um Gewinne zu machen. Das bedeutet, dass vor allem folgende Arten von Immobilien mit einem DCF-Verfahren bewertet werden:

• Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
• Bürogebäude
• Gewerbe- und Industriegebäude
• Immobilien wie Hotels, Restaurants

Den Cashflow bestimmen

Eine wichtige Größe im DCF-Verfahren ist der Cashflow, also der Zahlungsstrom der Immobilie. Um ihn zu berechnen, werden die jährlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Für das DCF-Verfahren werden beide Posten für die Zukunft eingeschätzt. Dafür ist eine ausführliche Finanzierungsplanung notwendig.

Die Ausgaben sind die Kosten, die nicht auf Mieter:innen umgelegt werden können und die Investor:innen für die Haltung der Immobilie jedes Jahr aufwenden müssen. Dazu gehören Verwaltungsgebühren, Kosten für Versicherungen oder Instandhaltung.

Die Einnahmen sind in erster Linie Mieteinnahmen. Allerdings müssen Investor:innen für die Zukunft ebenso Faktoren wie möglichen Leerstand oder Mietausfälle berücksichtigen. Für die Schätzung werden deswegen unter anderem Angebot und Nachfrage am Standort der Immobilie berücksichtigt.

Für das DCF-Verfahren werden mehrere Jahre an zukünftigen Zahlungsströmen berechnet, meist fünf bis zehn Jahre.

Die Bedeutung von Diskontierung

Der andere wichtige Wert für das DCF-Verfahren ist die Diskontierung, auch Abzinsung genannt. Dahinter steckt die Annahme, dass sich der Wert einer bestimmten Geldsumme im Laufe der Zeit ändert. Mit der Diskontierung soll der Barwert der zukünftigen Cashflows ermittelt werden. Der Barwert bezeichnet den heutigen Wert einer zukünftigen Geldsumme.

Um den Diskontsatz oder Diskontierungszinssatz zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren, wobei die meisten vor allem für die Unternehmensbewertung relevant sind. Für Immobilien wird in der Regel ein Risikokomponentemodell, die Build-up-Methode, gewählt. Bei diesem Ansatz werden die Risikofaktoren der Anlageklasse Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen berücksichtigt.

Für den Diskontsatz werden außerdem zum Beispiel die Inflationsrate, Daten des Immobilienmarktes und Kapitalkosten wie zukünftige Zinszahlungen berücksichtigt. Ist der Satz ermittelt, wird damit der Barwert der jeweiligen Cashflows der zukünftigen Jahre bestimmt.

Vergleich mit dem Exit-Wert

Am Ende des angelegten Zeitraums von fünf bis zehn Jahren steht der Exit-Wert, auch Residualwert genannt. Er bezeichnet den geschätzten Verkaufswert zu diesem Zeitpunkt und basiert auf dem letzten errechneten Cashflow.

Für das DCF-Verfahren bei Immobilien wird nun von einer ewigen Rente ausgegangen, also einem Cashflow, der unbegrenzt in dieser Form weiterfließen wird.

Der Exit-Wert sowie die Cashflows aus dem Prognosezeitraum zusammengerechnet ergeben den Wert der Immobilie. Mithilfe des Exit-Wertes können Investor:innen einschätzen, ob sie zu diesem Zeitpunkt die Immobilie verkaufen möchten oder sie weiter halten wollen.

Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens

Das DCF-Verfahren ist international beliebt und anerkannt. Das liegt vor allem daran, dass viele Daten zur Marktanalyse wie die Entwicklung des Immobilienmarktes, die Risiken dieser Anlageform und eine Standortanalyse in die Berechnung einfließen. Außerdem stellt das Verfahren die Cashflows für die einzelnen Jahre transparent und mittels Diskontsatz vergleichbar dar. Es ist jederzeit möglich, die Prognose anzupassen, sollten sich die Bedingungen am Markt ändern.

Allerdings hat die Methode auch Nachteile, da die Berechnung mit all ihren Faktoren komplex und zeitaufwendig ist. Zudem ist das DCF-Verfahren von vielen Annahmen abhängig, zum Beispiel zur Entwicklung von Angebot und Nachfrage sowie Einnahmemöglichkeiten und Kosten am gewählten Standort. Ein gewisses Maß an Subjektivität ist daher nicht auszuschließen. Und ändert sich nur eine Annahme, ändert sich sofort der prognostizierte Wert der Immobilie.

DCF-Verfahren: Den Wert einer Immobilie bestimmen

Beim DCF-Verfahren, dem Discounted-Cashflow-Verfahren, wird der Immobilienwert anhand der angenommenen Cashflows für die kommenden fünf bis zehn Jahre berechnet. Im Verfahren wird der Barwert, also der heutige Wert, dieser zukünftigen Cashflows mit Diskontierung ermittelt, um die Gewinne aus der Investition über die Jahre hinweg vergleichbar zu machen. Diese Methode ist in der Anwendung komplex und beruht auf einigen Annahmen, wird aber international gerne eingesetzt, um Kaufentscheidungen für Immobilien zu erleichtern.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten