- Das Discounted-Cashflow-Verfahren
- Den Cashflow bestimmen
- Die Bedeutung von Diskontierung
- Vergleich mit dem Exit-Wert
- Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens
- DCF-Verfahren: Den Wert einer Immobilie bestimmen
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- DCF-Verfahren: Für das DCF-Verfahren werden die Discounted Cashflows für die kommenden fünf bis zehn Jahre berechnet, um den Wert für eine Immobilie zu bestimmen.
- Discounted Cashflows: Diese Cashflows, also Einnahmen minus Ausgaben, werden abgezinst, um den heutigen Wert dieser zukünftigen Geldsummen zu ermitteln und vergleichbar zu machen.
- Beliebtes Verfahren: Das DCF-Verfahren wird international von Investor:innen eingesetzt, um Kauf- und Verkaufsentscheidungen von Immobilien zu erleichtern.
Das Discounted-Cashflow-Verfahren
Die Abkürzung DCF steht für den Discounted Cashflow. Dieses Verfahren dient dazu, den Wert von Immobilien zu bestimmen. Das passiert anhand der Zahlungsströme, also anhand allen Ausgaben für und allen Einnahmen aus dieser Immobilie. Zusätzlich wird der Diskontsatz einbezogen, ein bestimmter Zinssatz.
Das DCF-Verfahren ist in erster Linie für Investor:innen interessant, die Immobilien kaufen, um Gewinne zu machen. Das bedeutet, dass vor allem folgende Arten von Immobilien mit einem DCF-Verfahren bewertet werden:
- Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
- Bürogebäude
- Gewerbe- und Industriegebäude
- Immobilien wie Hotels, Restaurants
Den Cashflow bestimmen
Eine wichtige Größe im DCF-Verfahren ist der Cashflow, also der Zahlungsstrom der Immobilie. Um ihn zu berechnen, werden die jährlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Für das DCF-Verfahren werden beide Posten für die Zukunft eingeschätzt. Dafür ist eine ausführliche Finanzierungsplanung notwendig.
Die Ausgaben sind die Kosten, die nicht auf Mieter:innen umgelegt werden können und die Investor:innen für die Haltung der Immobilie jedes Jahr aufwenden müssen. Dazu gehören Verwaltungsgebühren, Kosten für Versicherungen oder Instandhaltung.
Die Einnahmen sind in erster Linie Mieteinnahmen. Allerdings müssen Investor:innen für die Zukunft ebenso Faktoren wie möglichen Leerstand oder Mietausfälle berücksichtigen. Für die Schätzung werden deswegen unter anderem Angebot und Nachfrage am Standort der Immobilie berücksichtigt.
Für das DCF-Verfahren werden mehrere Jahre an zukünftigen Zahlungsströmen berechnet, meist fünf bis zehn Jahre.
Quick-Info
Das DCF-Verfahren eignet sich für Immobilien, die Ertrag abwerfen sollen. Wer privat eine Immobilie für den Eigenbedarf kaufen möchte, greift besser auf die hedonische Bewertungsmethode zurück, die den Wert einer Immobilie schnell anhand vergleichbarer Objekte einschätzt.
Die Bedeutung von Diskontierung
Der andere wichtige Wert für das DCF-Verfahren ist die Diskontierung, auch Abzinsung genannt. Dahinter steckt die Annahme, dass sich der Wert einer bestimmten Geldsumme im Laufe der Zeit ändert. Mit der Diskontierung soll der Barwert der zukünftigen Cashflows ermittelt werden. Der Barwert bezeichnet den heutigen Wert einer zukünftigen Geldsumme.
Um den Diskontsatz oder Diskontierungszinssatz zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren, wobei die meisten vor allem für die Unternehmensbewertung relevant sind. Für Immobilien wird in der Regel ein Risikokomponentemodell, die Build-up-Methode, gewählt. Bei diesem Ansatz werden die Risikofaktoren der Anlageklasse Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen berücksichtigt.
Für den Diskontsatz werden außerdem zum Beispiel die Inflationsrate, Daten des Immobilienmarktes und Kapitalkosten wie zukünftige Zinszahlungen berücksichtigt. Ist der Satz ermittelt, wird damit der Barwert der jeweiligen Cashflows der zukünftigen Jahre bestimmt.
Vergleich mit dem Exit-Wert
Am Ende des angelegten Zeitraums von fünf bis zehn Jahren steht der Exit-Wert, auch Residualwert genannt. Er bezeichnet den geschätzten Verkaufswert zu diesem Zeitpunkt und basiert auf dem letzten errechneten Cashflow.
Für das DCF-Verfahren bei Immobilien wird nun von einer ewigen Rente ausgegangen, also einem Cashflow, der unbegrenzt in dieser Form weiterfließen wird.
Der Exit-Wert sowie die Cashflows aus dem Prognosezeitraum zusammengerechnet ergeben den Wert der Immobilie. Mithilfe des Exit-Wertes können Investor:innen einschätzen, ob sie zu diesem Zeitpunkt die Immobilie verkaufen möchten oder sie weiter halten wollen.
Good to know
Die DCF-Methode für Immobilienbewertungen wurde ursprünglich für die Unternehmensbewertung entwickelt, wird aber immer häufiger für Immobilien angewendet.
Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens
Das DCF-Verfahren ist international beliebt und anerkannt. Das liegt vor allem daran, dass viele Daten zur Marktanalyse wie die Entwicklung des Immobilienmarktes, die Risiken dieser Anlageform und eine Standortanalyse in die Berechnung einfließen. Außerdem stellt das Verfahren die Cashflows für die einzelnen Jahre transparent und mittels Diskontsatz vergleichbar dar. Es ist jederzeit möglich, die Prognose anzupassen, sollten sich die Bedingungen am Markt ändern.
Allerdings hat die Methode auch Nachteile, da die Berechnung mit all ihren Faktoren komplex und zeitaufwendig ist. Zudem ist das DCF-Verfahren von vielen Annahmen abhängig, zum Beispiel zur Entwicklung von Angebot und Nachfrage sowie Einnahmemöglichkeiten und Kosten am gewählten Standort. Ein gewisses Maß an Subjektivität ist daher nicht auszuschließen. Und ändert sich nur eine Annahme, ändert sich sofort der prognostizierte Wert der Immobilie.
DCF-Verfahren: Den Wert einer Immobilie bestimmen
Beim DCF-Verfahren, dem Discounted-Cashflow-Verfahren, wird der Immobilienwert anhand der angenommenen Cashflows für die kommenden fünf bis zehn Jahre berechnet. Im Verfahren wird der Barwert, also der heutige Wert, dieser zukünftigen Cashflows mit Diskontierung ermittelt, um die Gewinne aus der Investition über die Jahre hinweg vergleichbar zu machen. Diese Methode ist in der Anwendung komplex und beruht auf einigen Annahmen, wird aber international gerne eingesetzt, um Kaufentscheidungen für Immobilien zu erleichtern.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie funktioniert die DCF-Methode?
Bei der DCF-Methode werden zukünftige abgezinste Cashflows berechnet, um einen realistischen Immobilienwert zu erhalten.
Wie berechnet man den DCF?
Der Cashflow berechnet sich aus Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Dieser wird im DCF-Verfahren abgezinst, um den heutigen Wert der zukünftigen Erträge vergleichbar zu machen.
Welche DCF-Verfahren gibt es?
Es gibt verschiedene Verfahren, um den Diskontsatz zu bestimmen. Für das DCF-Verfahren bei Immobilien wird meist das Risikokomponentenmodell gewählt, das diese Anlage mit anderen Anlagearten vergleicht.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
Erfahre hier mehr zu den Bedingungen der jeweiligen Karten
- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
- Gold Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 4.500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 72 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- American Express Card
Alle Details zu den Leistungen und Versicherungen findest du hier.
- American Express Blue Card
Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 600 Euro, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 25 Euro. Es gelten weitere Bedingungen: Nach erfolgreicher Kartenaktivierung über Web, App oder Telefon musst du deine Amex Blue Card innerhalb deines Online-Kartenkontos oder der Amex App für das Angebot registrieren. Das Angebot ist dort jeweils ca. 7 Tage nach Kartenerhalt im Amex Offers Bereich zu finden. Dein einmaliges Startguthaben über 25 Euro wird dir nach erfolgtem Kartenumsatz von mindestens 600 Euro (nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern) auf dein Kartenkonto gutgeschrieben. Die Kartenaktivierung und die Registrierung für das Angebot müssen innerhalb von 4 Wochen nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben zu qualifizieren. Die Kartenumsätze von insgesamt 600 Euro müssen in den ersten 6 Monaten nach Kartenerhalt erfolgen, um sich für das Startguthaben in Höhe von 25 Euro zu qualifizieren. Im Angebotszeitraum kannst du das Startguthaben in der Regel innerhalb von 5 Werktagen nach Erfüllung der Angebotsvoraussetzungen in deinem Online-Kartenkonto sehen. Stornierungen oder Rückerstattungen von Transaktionen, die die Höhe der Ausgaben reduzieren bzw. keine Ausgaben bedeuten, können zum Verlust des Startguthaben führen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
- PAYBACK American Express Karte
Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
