Beleihungswert: So viel Geld leiht dir die Bank für eine Immobilie

1. Was ist der Beleihungswert?
2. So bestimmen Banken den Beleihungswert
3. Praktische Auswirkungen des Beleihungswerts
4. Auf den Beleihungswert kommt es an
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

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Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert entspricht nicht der Kaufsumme, dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert) oder den realen Baukosten einer Immobilie, sondern ist grundsätzlich niedriger. Die Bank, die den Beleihungswert festlegt, will damit einen langfristigen und konjunkturunabhängigen Preis festlegen.

Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld der Kreditgeber im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie mindestens erwartet. Er dient der Bank also als Sicherheit für den Fall, dass die Kreditnehmer:innen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Anhand des Beleihungswerts wird die Darlehenssumme berechnet, die die Bank für den Immobilienerwerb zur Verfügung stellt. Der Kreditgeber zieht vom Beleihungswert nochmals einen Betrag ab – zur weiteren Risikominderung. Dieser Betrag heißt Beleihungsgrenze und beträgt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent des Beleihungswerts.

Und weil durch all diese Schritte die Darlehenssumme am Ende deutlich niedriger ausfällt als die Gesamtkosten eines Bau- oder Kaufvorhabens, ist bei der Immobilienfinanzierung viel Eigenkapital notwendig.

So bestimmen Banken den Beleihungswert

Wie genau der Beleihungswert bestimmt wird, hängt vom jeweiligen Kreditgeber ab. Außerdem fließen regionale Marktfaktoren und interne Überlegungen mit ein, die nicht immer transparent sind. Allerdings gibt es drei sehr gängige Verfahren.

• Sachwertverfahren: Hierbei wollen die künftigen Eigentümer:innen die Immobilie selbst zum Wohnen nutzen. Ausschlaggebend sind zwei Werte: der pro Quadratmeter berechnete Bodenwert, dessen Preisentwicklung sehr langfristig geschätzt wird. Addiert wird dann der Bauwert, also zum Beispiel die Baukosten, wobei es auch Abschläge für erwartete Reparaturen geben kann. Darüber hinaus fließen regionale Faktoren in die Rechnung mit ein, zum Beispiel, ob die Immobilie in einer gehobenen Villengegend oder einer strukturschwachen Region steht.
• Ertragswertverfahren: Soll eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt werden, kommt meist dieses Verfahren zum Einsatz. Hier wird der Bodenwert mit den erwarteten Gewinnen durch Mieteinnahmen kombiniert, die für die Jahre nach der Fertigstellung zu erwarten sind. Vermietbare Fläche, Bauzustand und Alter der Immobilie sind wichtige Faktoren, die hier Einfluss nehmen.
• Vergleichswertverfahren: Dabei ermittelt die Bank den marktüblichen Verkehrswert der Immobilie. Also den Wert, den die Immobilie auf dem freien Markt unter üblichen Geschäftsbedingungen erzielen könnte. Dafür vergleicht der Kreditgeber das Objekt mit Immobilien mit ähnlicher Ausstattung und Größe in ähnlicher Lage. Deswegen kommt dieses Verfahren oft zum Einsatz, wenn sich viele ähnliche Wohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser in einem Gebiet befinden. Im Gegensatz zu den anderen beiden Methoden spielen hier Marktschwankungen eine größere Rolle.

Praktische Auswirkungen des Beleihungswerts

So gut wie keine Bank stellt Darlehen in der Höhe der kompletten Kauf- oder Baukosten einer Immobilie aus. Denn erstens ist der Beleihungswert meist schon niedriger als der aktuelle Marktpreis der Immobilie. Und zweitens leiht die Bank oft nur einen Teil des Beleihungswerts (zum Beispiel 80 Prozent).

Die Differenz zwischen dem Beleihungswert und der tatsächlichen Darlehenshöhe heißt Beleihungsauslauf und wird in Prozent angegeben. Der Beleihungsauslauf ist eine Art Risikoanzeiger für die Bank. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet ein hohes Risiko. Sprich: Leiht dir die Bank 90 Prozent des Beleihungswerts, ist das Risiko höher, als wenn sie dir nur 80 Prozent leiht. Aufgrund dieses höheren Risikos erhebt die Bank höhere Zinsen. Ein höherer Beleihungswert bedeutet also auch höhere Zinsen.

Hier kannst du mit möglichst viel Eigenkapital gegensteuern.

• Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz: Ist so viel Eigenkapital vorhanden, dass die Bank nur einen Beleihungswert von 60 oder 70 Prozent ansetzen muss, bietet sie in der Regel niedrigere Zinsen an (als bei 80 oder 90 Prozent). Denn das Risiko für die Bank ist geringer.
• Was tun bei wenig oder keinem Eigenkapital? Wenn du kein oder nur wenig Eigenkapital hast, ist es meist ratsam, zunächst mehr Geld anzusparen. Nur bei einem sehr hohen Einkommen und anderen Sicherheiten gewähren manche Kreditinstitute eine Vollfinanzierung inklusive der Kaufnebenkosten (110-Prozent-Finanzierung). Das bedeutet aber oft höhere Zinsen und damit höhere Gesamtkosten.

Auf den Beleihungswert kommt es an

Der Beleihungswert bestimmt die Höhe des Darlehens, das eine Bank für den Kauf oder Bau einer Immobilie gewährt. In der Regel bekommst du keinen Baukredit für die gesamten Kosten einer Immobilie, sondern nur für einen Teil davon. Denn Banken und Finanzinstitute wollen keine hohen Risiken eingehen.

Hintergrund: Kommst du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, wird die Immobilie meist versteigert. Den Erlös erhält die Bank. Welchen Erlös die Bank im Falle einer Versteigerung erwartet, gibt sie mit dem Beleihungswert an. Sie sichert sich also ab, indem sie dir nur ein Darlehen gibt, das maximal dem Beleihungswert entspricht. Denn diesen Wert kann die Bank im Notfall über die Versteigerung zurückgewinnen.

Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, alle Kosten im Zusammenhang mit einer Immobilie durch ein Darlehen zu decken. Deshalb ist in jedem Fall Eigenkapital nötig.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten