Baukredit früher ablösen: Wie du deinen Darlehensvertrag kündigen kannst

1. Baukredit früher ablösen ohne Zusatzkosten
2. Vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung
3. Kündigung im Einvernehmen mit der Bank
4. Baufinanzierung vorzeitig ablösen nur unter bestimmten Bedingungen
5. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Baukredit früher ablösen ohne Zusatzkosten

Mit einer Baufinanzierung gehen Kreditnehmer:innen eine langfristige Verpflichtung gegenüber ihrem Kreditgeber ein. Auch bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung haben sie nur wenige Möglichkeiten, vor Ablauf der Zinsbindung aus ihrem Vertrag auszusteigen. Natürlich darf auch die Bank den Darlehensvertrag nicht einfach kündigen.

Innerhalb der Zinsbindungsfrist kannst du einen Baukredit nur in zwei Fällen problemlos früher ablösen:

1. Bei Sonderkündigung nach zehn Jahren
2. Im Fall von formellen Vertragsfehlern oder einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung

Über diese beiden Fälle hinaus ist die Bank nur in Ausnahmefällen verpflichtet, Kreditnehmer:innen vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Tut sie es doch, hat sie Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist ein Sonderkündigungsrecht für alle langlaufenden Darlehen verankert. Es eröffnet Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aus dem Baufinanzierungsvertrag zu kommen.

Gemäß § 489 BGB können Kreditnehmer:innen ihre Baufinanzierung ab zehn Jahren nach Vollauszahlung ihres Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Das ist vor allem für Verträge mit einer längeren Zinsbindungsfrist interessant. Selbst wenn du eine Sollzinsbindung von 15 oder 30 Jahren vereinbart hast, kannst du deinen Baukredit nach 10,5 Jahren ohne Zusatzkosten zurückzahlen oder umschulden.

Vertrag aufgrund von Vertragsfehlern auflösen

Banken müssen beim Abschluss eines Kreditvertrags umfassende Aufklärungspflichten zu den Rechten und Pflichten von Kreditnehmer:innen und den Vertragsdetails erfüllen. Unvollständige, unverständliche oder rechtlich falsche Angaben sind angreifbar und können dazu führen, dass du deinen Vertrag vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen kannst.

Eine häufige Fehlerquelle sind fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Aber auch andere Vertragsformulierungen können unzulässig sein oder Mängel aufweisen. Dies gilt jedoch nur für Verträge, die nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden. Du benötigst in der Regel anwaltliche Unterstützung, um deinen Vertrag zu prüfen und deine Ansprüche durchzusetzen.

Vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht nach BGB nicht gegeben sind, muss die Bank Kreditnehmer:innen nur dann aus dem Vertrag entlassen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen und sechs Monate seit der vollständigen Auszahlung des Kredits vergangen sind. Aber: Selbst wenn die Bank mit der Kündigung einverstanden ist, darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn

• du deine Immobilie verkaufst oder
• du dein Darlehen zu einer anderen Bank umschulden musst, weil deine Bank einer Erhöhung der Kreditsumme nicht zustimmt.

In allen anderen Fällen ist die Bank nicht verpflichtet, einer vorzeitigen Rückzahlung zuzustimmen. Der Tod eines Darlehensnehmers oder einer Darlehensnehmerin, Arbeitslosigkeit oder ein Erbe, mit dem der Kredit zurückgezahlt werden kann, gelten nicht als berechtigtes Interesse. Oft finden sich dann andere einvernehmliche Lösungen.

Verkauf der Immobilie

Der häufigste Grund dafür, dass Kreditnehmer:innen ihren Baukredit früher ablösen wollen, ist der Verkauf ihrer Immobilie. Egal ob zur Gewinnerzielung, wegen einer Trennung oder einer beruflichen Veränderung: Die Bank muss in diesem Fall einer vorzeitigen Kündigung zustimmen. Sie darf aber dennoch eine Vorfälligkeitsentschädigung von dir verlangen.

Änderung der Beleihung

Wenn du deine Kreditsumme erhöhen oder mit deiner Immobilie ein weiteres Darlehen besichern willst und deine finanzierende Bank dem nicht zustimmt, ist eine vorzeitige Kündigung ebenfalls möglich. Die Bank darf aber auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung von dir verlangen.

Umschulden aus anderen Gründen

Banken können Kreditnehmer:innen auch aus anderen Gründen aus ihrer Finanzierung entlassen und einer vorzeitigen Kündigung zustimmen. Einen rechtlichen Anspruch darauf gibt es jedoch nicht.

Wenn du zum Beispiel einen günstigeren Baukredit bei einer anderen Bank bekommst und umschulden willst, kann die Bank eine vorzeitige Kündigung auch ablehnen. Wenn sie dich doch früher aus deinem Vertrag entlässt, ist sie berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie zusätzliche Ausgleichszahlungen zu verlangen.

Kündigung im Einvernehmen mit der Bank

Manchmal kannst du mit deiner Bank Vertragsänderungen für eine Baufinanzierung vereinbaren, obwohl keine rechtliche Kündigungsmöglichkeit besteht. Gute Chancen hast du immer dann, wenn der Bank kein finanzieller Schaden daraus entsteht.

In diesen Fällen kann die Bank von einer Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung absehen:

Höhere Darlehenssumme: Wenn du deinen aktuellen Baukredit durch ein neues Darlehen mit einer höheren Summe bei derselben Bank ablöst, sieht diese meist von einer Vorfälligkeitsentschädigung ab.

Anderes Objekt: Wenn du deine Immobilie verkaufst, von dem Geld eine neue Immobilie erwirbst und diese bei derselben Bank finanzierst, kannst du das alte Darlehen in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Schuldnertausch: Wenn jemand anderes an deiner Stelle in den Kreditvertrag eintritt und die Bank dem Wechsel zustimmt, musst du oft keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn du deine Immobilie verkaufst und die Käufer:innen deinen Kredit weiterführen oder du nach einer Trennung alleinige:r Kreditnehmer:in bist. Damit das funktioniert, müssen die neuen Schuldner:innen mindestens über die gleiche Bonität verfügen.

Baufinanzierung vorzeitig ablösen nur unter bestimmten Bedingungen

In den meisten Fällen ist es nicht ohne weiteres möglich, einen Baukredit vorzeitig zurückzuzahlen. Ohne Kosten kannst du deinen Vertrag nur zum Ende der Zinsbindung oder mit dem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren auflösen. Während der Zinsbindung muss deine Bank dich nur aus dem Vertrag entlassen, wenn du berechtigte Gründe nachweist, zum Beispiel den Verkauf deiner Immobilie. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf sie dennoch berechnen. Andernfalls dürfen Banken eine vorzeitige Kündigung sogar ablehnen und auf die Fortführung des Vertrags bestehen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten