- Steuerliche Aspekte für Vermieter:innen
- Das sind anschaffungsnahe Herstellungskosten
- Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten
- Diese Aufwendungen zählen nicht zu den Kosten
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten und ihre Auswirkungen
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Definition von anschaffungsnahen Herstellungskosten: Solche Kosten liegen vor, wenn Vermieter:innen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in Sanierung und Renovierung investieren.
- Steuerliche Folgen: Diese Kosten lassen sich nicht direkt steuerlich absetzen, sondern müssen über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden.
- Sinnvoll planen: Für Vermieter:innen ist es in der Regel sinnvoller, wenn sie in den drei Jahren mit den Aufwendungen unter der Grenze von 15 Prozent bleiben und die Kosten so direkt absetzen können.
Steuerliche Aspekte für Vermieter:innen
Wenn Personen eine Immobilie kaufen oder bauen und diese vermieten möchten, können sie bestimmte Aufwendungen steuerlich geltend machen. Es gibt allerdings Unterschiede bei der Art der Absetzungsmöglichkeiten.
Diese drei Arten von Aufwendungen sind relevant:
- Herstellungskosten: Es handelt sich um Aufwendungen, die beim Bau einer Immobilie anfallen, zum Beispiel Handwerkskosten.
- Anschaffungskosten: Das sind Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie, zum Beispiel Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
- Erhaltungsaufwendungen: Damit sind Kosten für Arbeiten gemeint, die zur Erhaltung der Immobilie beitragen und dafür sorgen, dass sie nutzbar bleibt.
Wenn es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, sind die Ausgaben sofort als Werbungskosten steuerlich absetzbar, also in dem Jahr, in dem sie angefallen sind.
Anders sieht es bei Anschaffungs- und Herstellungskosten aus: Sie müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Bei ab 1925 und vor 2023 gebauten Immobilien wird zum Beispiel eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen und zwei Prozent pro Jahr lassen sich abschreiben. Konkret bedeutet das: Nur ein geringer Teil der Kosten ist pro Jahr steuerlich absetzbar.
Das sind anschaffungsnahe Herstellungskosten
Unter den genannten Kosten nehmen die anschaffungsnahen Herstellungskosten laut dem Einkommenssteuergesetz einen besonderen Platz ein.
- Dabei handelt es sich um Kosten, die in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie entstehen.
- Und die bei mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten liegen.
Wie der Name bereits vermuten lässt, zählen anschaffungsnahe Herstellungskosten zu den Herstellungskosten und lassen sich deshalb nur über einen langen Zeitraum hinweg abschreiben und nicht sofort absetzen.
Das kann für Vermieter:innen ungünstig sein. Wenn sie mit den Aufwendungen allerdings unter der Grenze von 15 Prozent bleiben, können sie die Kosten ganz regulär direkt als Werbungskosten absetzen.
Zwei weitere wichtige Aspekte für die Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten:
- Die Kosten werden ohne Umsatzsteuer berücksichtigt.
- Maßgeblich sind nicht 15 Prozent des gesamten Anschaffungspreises, sondern 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne Grundstück.
Quick-Info
Wenn es für eine vermietete Immobilie keine Anschaffungskosten gab, spielen auch die anschaffungsnahen Herstellungskosten keine Rolle und Sanierungskosten sind direkt absetzbar.
Das kann zum Beispiel bei einer
Schenkung der Fall sein oder bei einer Übertragung der Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen. Bei einer
Eigennutzung ohne Vermietung spielen die anschaffungsnahen Herstellungskosten ebenfalls keine Rolle.
Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Eine Person erwirbt ein Haus zum Zweck der Vermietung für einen Gesamtpreis von 500.000 Euro. Davon sind 300.000 Euro dem Gebäude zuzurechnen und so maßgeblich für die 15-Prozent-Grenze. Die Person führt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf umfangreichere Sanierungsarbeiten in mehreren Etappen durch, unter anderem einen Austausch der Fenster und der Haustür. Insgesamt fallen Kosten in Höhe von 48.000 Euro an.
Diese Kosten entsprechen 16 Prozent der Anschaffungskosten, liegen also über der Grenze von 15 Prozent und zählen somit zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sämtliche Aufwendungen lassen sich nur über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben und nicht direkt absetzen.
Besonders ungünstig wäre es, wenn die Person erst gegen Ende der Frist von drei Jahren die Grenze überschreitet. Möglicherweise hat sie bereits Teile der Aufwendungen in früheren Steuerjahren als Werbungskosten geltend gemacht. Wenn nun sämtliche Kosten anders zu bewerten sind, müssen nachträglich die Steuerbescheide korrigiert werden.
Diese Aufwendungen zählen nicht zu den Kosten
Bestimmte Aufwendungen zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das gilt gemäß Einkommenssteuergesetz für Kosten für Erhaltungsarbeiten, die regelmäßig anfallen, zum Beispiel die Wartung der Heizungsanlage.
Aufwendungen für größere Erweiterungen wie ein Dachausbau oder ein Anbau zählen ebenfalls nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Good to know
Aufwendungen, die Käufer:innen bereits vor dem Kauf tätigen, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. In der Definition der Kosten werden explizit Aufwendungen nach der Anschaffung benannt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten und ihre Auswirkungen
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn Vermieter:innen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude in die Sanierung investieren. Diese Kosten können sie dann nicht direkt als Werbungskosten absetzen, sondern müssen sie über viele Jahre hinweg abschreiben. Für Vermieter:innen ist es deshalb meist empfehlenswert, die Grenze von 15 Prozent innerhalb dieses Zeitraums nicht zu überschreiten.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist unter anschaffungsnahen Herstellungskosten zu verstehen?
Wenn Personen eine Immobilie zu Vermietungszwecken erwerben und innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in Renovierungsmaßnahmen investieren, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Wann liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?
Diese Kosten liegen vor, wenn Vermieter:innen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in die Sanierung investieren
Was zählt nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Kosten für regelmäßig anfallende Wartungsarbeiten zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dasselbe gilt für große Erweiterungen des Gebäudes, zum Beispiel einen Anbau oder den Ausbau des Daches.
*Detaillierte Informationen zu Leistungen, insbesondere zu Ausschlüssen, kannst du den jeweiligen Bedingungen des Kartenproduktes oder des Versicherungsproduktes entnehmen.
Bitte beachte, dass es sich bei unseren Artikeln um rein redaktionelle Inhalte handelt, die einen Überblick zu einem bestimmten Thema geben. American Express bietet keine Anlageberatung oder spricht Empfehlungen aus. Entsprechende Themenbereiche sind immer risikobehaftet, weshalb du stets mit Expert:innen sprechen solltest, wenn du weitere Schritte in diese Richtung planst. American Express übernimmt keine Haftung. Auch kann keine Gewähr für die Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eventuell im Text genannte Attribute von Kreditkarten gelten nicht zwangsläufig für American Express Kreditkarten. Wir empfehlen, die spezifischen Bedingungen und Konditionen deiner Kreditkarte sorgfältig zu prüfen.
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- Platinum Card
Es gelten Bedingungen: Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 6 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 10.000 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du ein Startguthaben in Höhe von 100 Euro. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Voraussetzung für den Anspruch auf den Willkommensbonus ist die erfolgreiche Ausstellung der Karte und dass du in den letzten 18 Monaten nicht Hauptkarteninhaber:in einer American Express Karte warst. Im Fall einer Kartenkündigung oder eines Kartenwechsels innerhalb der ersten 12 Monate nach Ausstellung der Karte, erlischt dein Anspruch auf den Willkommensbonus rückwirkend. Willkommensboni werden von American Express nur unter Vorbehalt der Einhaltung o.g. Bedingungen gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis. Die vollständigen Bedingungen zum Einlösen der Guthaben sowie die teilnehmenden Partner findest du hier.
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Es gelten Bedingungen: Für die erfolgreiche Ausstellung der Karte erhältst du 1.000 PAYBACK Extra°Punkte. Die Punkte werden Dir über Payback auf dein PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Die Punktegutschrift erfolgt ca. 4-6 Wochen nach Kartenausstellung. Vorausgesetzt, du machst mit der Karte innerhalb der ersten 2 Monate nach Kartenerhalt einen Umsatz von mindestens 500 Euro (unter Ausschluss von Bargeldauszahlungstransaktionen und nach Abzug von etwaigen Gutschriften von Vertragspartnern), führst das Kartenkonto einwandfrei (u.a. kein Zahlungsverzug) und du kündigst den Kartenvertrag nicht innerhalb der ersten 12 Monate, erhältst du zusätzlich eine Gutschrift von 1.000 PAYBACK Extra°Punkten, die Dir durch American Express auf dein American Express Kartenkonto gutgeschrieben werden. Die Gutschrift erfolgt mit nächstmöglicher Abrechnung, bereits nachdem du den Mindestumsatz erreicht hast, wird jedoch wieder rückgängig gemacht, sollte es zu der Kündigung in dem eingangs genannten Zeitraum kommen. Anspruch auf die Gutschrift haben nur Antragsteller, die innerhalb der letzten 18 Monate nicht als Hauptkarteninhaber:in einer deutschen PAYBACK Karte von American Express® registriert waren. Nach der monatlichen Kartenabrechnung werden alle im Abrechnungsmonat gesammelten Punkte über American Express (Willkommenspunkte und Umsatzpunkte für den Einsatz der Karte) kumuliert deinem PAYBACK Punktekonto gutgeschrieben. Weitere Informationen dazu findest du im Preis- und Leistungsverzeichnis.
