Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Wichtige Informationen

1. Steuerliche Aspekte für Vermieter:innen
2. Das sind anschaffungsnahe Herstellungskosten
3. Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten
4. Diese Aufwendungen zählen nicht zu den Kosten
5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten und ihre Auswirkungen
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Steuerliche Aspekte für Vermieter:innen

Wenn Personen eine Immobilie kaufen oder bauen und diese vermieten möchten, können sie bestimmte Aufwendungen steuerlich geltend machen. Es gibt allerdings Unterschiede bei der Art der Absetzungsmöglichkeiten.

Diese drei Arten von Aufwendungen sind relevant:

• Herstellungskosten: Es handelt sich um Aufwendungen, die beim Bau einer Immobilie anfallen, zum Beispiel Handwerkskosten.
• Anschaffungskosten: Das sind Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie, zum Beispiel Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
• Erhaltungsaufwendungen: Damit sind Kosten für Arbeiten gemeint, die zur Erhaltung der Immobilie beitragen und dafür sorgen, dass sie nutzbar bleibt.

Wenn es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt, sind die Ausgaben sofort als Werbungskosten steuerlich absetzbar, also in dem Jahr, in dem sie angefallen sind.

Anders sieht es bei Anschaffungs- und Herstellungskosten aus: Sie müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Bei ab 1925 und vor 2023 gebauten Immobilien wird zum Beispiel eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen und zwei Prozent pro Jahr lassen sich abschreiben. Konkret bedeutet das: Nur ein geringer Teil der Kosten ist pro Jahr steuerlich absetzbar.

Das sind anschaffungsnahe Herstellungskosten

Unter den genannten Kosten nehmen die anschaffungsnahen Herstellungskosten laut dem Einkommenssteuergesetz einen besonderen Platz ein.

• Dabei handelt es sich um Kosten, die in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie entstehen.
• Und die bei mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten liegen.

Wie der Name bereits vermuten lässt, zählen anschaffungsnahe Herstellungskosten zu den Herstellungskosten und lassen sich deshalb nur über einen langen Zeitraum hinweg abschreiben und nicht sofort absetzen.

Das kann für Vermieter:innen ungünstig sein. Wenn sie mit den Aufwendungen allerdings unter der Grenze von 15 Prozent bleiben, können sie die Kosten ganz regulär direkt als Werbungskosten absetzen.

Zwei weitere wichtige Aspekte für die Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten:

• Die Kosten werden ohne Umsatzsteuer berücksichtigt.
• Maßgeblich sind nicht 15 Prozent des gesamten Anschaffungspreises, sondern 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – ohne Grundstück.

Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Eine Person erwirbt ein Haus zum Zweck der Vermietung für einen Gesamtpreis von 500.000 Euro. Davon sind 300.000 Euro dem Gebäude zuzurechnen und so maßgeblich für die 15-Prozent-Grenze. Die Person führt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf umfangreichere Sanierungsarbeiten in mehreren Etappen durch, unter anderem einen Austausch der Fenster und der Haustür. Insgesamt fallen Kosten in Höhe von 48.000 Euro an.

Diese Kosten entsprechen 16 Prozent der Anschaffungskosten, liegen also über der Grenze von 15 Prozent und zählen somit zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sämtliche Aufwendungen lassen sich nur über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben und nicht direkt absetzen.

Besonders ungünstig wäre es, wenn die Person erst gegen Ende der Frist von drei Jahren die Grenze überschreitet. Möglicherweise hat sie bereits Teile der Aufwendungen in früheren Steuerjahren als Werbungskosten geltend gemacht. Wenn nun sämtliche Kosten anders zu bewerten sind, müssen nachträglich die Steuerbescheide korrigiert werden.

Diese Aufwendungen zählen nicht zu den Kosten

Bestimmte Aufwendungen zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das gilt gemäß Einkommenssteuergesetz für Kosten für Erhaltungsarbeiten, die regelmäßig anfallen, zum Beispiel die Wartung der Heizungsanlage.

Aufwendungen für größere Erweiterungen wie ein Dachausbau oder ein Anbau zählen ebenfalls nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten und ihre Auswirkungen

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn Vermieter:innen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude in die Sanierung investieren. Diese Kosten können sie dann nicht direkt als Werbungskosten absetzen, sondern müssen sie über viele Jahre hinweg abschreiben. Für Vermieter:innen ist es deshalb meist empfehlenswert, die Grenze von 15 Prozent innerhalb dieses Zeitraums nicht zu überschreiten.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten