- Das Ertragswertverfahren kurz erklärt
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren
- Drei Schritte des vereinfachten Ertragswertverfahrens
- Beispiel für das vereinfachte Ertragswertverfahren bei Unternehmen
- Vor- und Nachteile des vereinfachten Ertragswertverfahrens
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Immobilien und Unternehmen bewerten
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Das Wichtigste aus diesem Artikel
- Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ist eine Methode, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines Unternehmens zu bestimmen. Dabei wird ein durchschnittlicher Ertrag berechnet und auf einen Wert abgezinst.
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Bei dem vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Wert eines Unternehmens oder Immobilienobjektes auf Basis von vereinfachten Annahmen zu den erwartenden zukünftigen Erträgen ermittelt.
- Vorteile des vereinfachten Ertragswertverfahrens: Das Verfahren ist eine schnelle und kostengünstige Methode zur Bewertung kleiner und mittelständischer Unternehmen und von Immobilien mit regelmäßigen Einnahmen.
- Nachteile des vereinfachten Ertragswertverfahrens: Aufgrund der vereinfachten Annahmen ist der Wert unpräziser. Langfristiges Wachstumspotenzial bleibt unberücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren kurz erklärt
Das Ertragswertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die den Wert von Immobilien und Unternehmen auf Basis der zukünftigen Erträge ermittelt.
Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass der Wert eines Unternehmens oder eines Objektes in den Erträgen liegt, die es konstant in der Zukunft erwirtschaften wird. Diese Erträge werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst, um ihren heutigen Wert zu bestimmen.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist eine Variation des klassischen Ertragswertverfahrens. Es ist weniger komplex und verwendet standardisierte Annahmen, um den Bewertungsprozess zu erleichtern. Diese Methode ist besonders nützlich für kleinere und mittlere Unternehmen mit konstanten Einnahmen.
In der Immobilienbranche wird das vereinfachte Ertragswertverfahren hauptsächlich für Immobilien angewendet, die Erträge generieren wie Mietwohnhäuser, Bürogebäude, Einzelhandels- oder Gewerbeimmobilien. Also vor allem für Objekte, bei denen es stabile und vorhersagbare Einnahmen gibt.
Annahmen und Grenzen des vereinfachten Ertragswertverfahrens
Das vereinfachte Ertragswertverfahren basiert zur Vereinfachung der Wertermittlung auf folgenden Annahmen:
- Die zukünftigen Erträge bleiben stabil oder entsprechen den durchschnittlichen Erträgen der vergangenen Jahre.
- Der verwendete Kapitalisierungszinssatz bei Unternehmen beziehungsweise der Liegenschaftszinssatz bei Immobilien bleibt über die Zeit konstant.
- Zukünftiges Wachstum der Erträge bleibt unberücksichtigt, anders als beim detaillierten Ertragswertverfahren.
Diese Annahmen machen das vereinfachte Verfahren zwar leichter anwendbar, aber auch weniger präzise in Situationen, in denen die Erträge stark schwanken oder sich die Marktbedingungen ändern. Für eine detailliertere Bewertung sollten deswegen zusätzliche Methoden und Analysen hinzugezogen werden.
Drei Schritte des vereinfachten Ertragswertverfahrens
Das vereinfachte Ertragswertverfahren wird in drei Schritten durchgeführt:
- Der durchschnittliche Jahresertrag der vergangenen drei bis fünf Jahre wird ermitteln.
- Es wird der Kapitalisierungszinssatz beziehungsweise Liegenschaftszinssatz angewendet, um die zukünftigen Erträge auf den heutigen Wert abzuzinsen. Der Liegenschaftszins spiegelt die Renditeerwartungen wider, die Investor:innen für vergleichbare Immobilien haben. Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich zusammen aus dem risikofreien Zinssatz (zum Beispiel für langjährige Staatsanleihen) und einem Risikozuschlag für das Unternehmen.
- Der Ertragswert wird berechnet, in dem der durchschnittliche Jahresertrag durch den entsprechenden Zinssatz dividiert wird.
Beispiel für das vereinfachte Ertragswertverfahren bei Unternehmen
Angenommen, es soll ein kleines Unternehmen bewertet werden. In den vergangenen fünf Jahren hat es folgende Jahreserträge (nach Steuern) erzielt:
- Im ersten Jahr 50.000 Euro
- Im zweiten Jahr 55.000 Euro
- Im dritten Jahr 52.000 Euro
- Im vierten Jahr 60.000 Euro
- Im fünften Jahr 58.000 Euro
Schritt 1: Ermittlung des durchschnittlichen Jahresertrags
Zunächst wird der durchschnittliche Jahresertrag der vergangenen fünf Jahre berechnet:
Durchschnittlicher Jahresertrag sind 50.000 + 55.000 + 52.000 + 60.000 + 58.000, also 275.000 Euro. Diese werden dividiert durch 5 (Jahre). Der durchschnittliche Jahresertrag ist also 55.000 Euro.
Schritt 2: Abzinsung der Erträge
Für die Abzinsung wird ein Kapitalisierungszinssatz festgelegt. Ein risikofreier Zinssatz könnte 2 Prozent betragen, ein angemessener Risikozuschlag könnte 8 Prozent betragen. Der Kapitalisierungszinssatz wäre dann 10 Prozent (0,10). Dieser Zinssatz wird in dieser Beispielrechnung des vereinfachten Ertragswertverfahrens verwendet.
Schritt 3: Berechnung des Ertragswerts
Der Ertragswert wird errechnet, in dem der durchschnittliche Jahresertrag durch den Kapitalisierungszinssatz dividiert wird.
55.000 Euro geteilt durch 0,10 ergibt einen Ertragswert von 550.000 Euro. Das Beispielunternehmen wird also mit 550.000 Euro bewertet.
Statistik
Das von Bill Gates gegründete Techunternehmen Microsoft ist Stand Anfang Juli das wertvollste Unternehmen der Welt, gemessen an der Marktkapitalisierung: Die Marktkapitalisierung beträgt rund 3,4 Billionen US-Dollar.
Quelle:
Statista
Vor- und Nachteile des vereinfachten Ertragswertverfahrens
Ein Vorteil des vereinfachten Ertragswertverfahrens ist vor allem die leichte Anwendung. Dadurch, dass detaillierte Prognosen und aufwendige Berechnungen entfallen, ist das Verfahren kostengünstiger durchzuführen. Es kann schneller als beim Standardverfahren eine solide erste Einschätzung des Unternehmens- oder Immobilienwerts liefern.
Anderseits ist das Verfahren zur Wertermittlung aufgrund der vereinfachten Annahmen weniger genau und kann bei stark schwankenden Erträgen oder bei veränderten Marktbedingungen ungeeignet sein. Es bleiben zum Beispiel langfristige Wachstumspotenziale des Unternehmens oder Wertsteigerungen von Immobilien unberücksichtigt.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Immobilien und Unternehmen bewerten
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist eine schnelle Methode zur Bewertung kleiner und mittelständischer Unternehmen und Immobilien mit regelmäßigen Einnahmen. Der Wert wird auf Basis der erwarteten durchschnittlichen Erträge ermittelt, unter Verwendung des Kapitalisierungszinssatzes bei Unternehmen und des Liegenschaftszinssatzes bei Immobilien.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren bietet eine schnelle und kostengünstige erste Einschätzung zum Wert der Immobilie oder des Unternehmens. Für eine umfassendere Bewertung sollten jedoch zusätzliche Verfahren und Analysen hinzugezogen werden.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wie funktioniert das vereinfachte Ertragswertverfahren?
Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird zunächst der durchschnittliche Jahresertrag des Unternehmens beziehungsweise der Immobilie ermittelt. Dazu wird aus den Erträgen der vergangenen drei bis fünf Jahre ein Durchschnitt berechnet. Im zweiten Schritt wird der Kapitalisierungszinssatz oder Liegenschaftszinssatz verwendet, um die zukünftigen Erträge auf den heutigen Wert abzuzinsen. Im letzten Schritt erfolgt die Berechnung des Ertragswerts, indem der durchschnittliche Jahresertrag durch den entsprechenden Zinssatz dividiert wird.
Für welche Art von Immobilien wird das vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet?
Das vereinfachte Ertragswertverfahren wird vor allem für die Bewertung von Immobilien herangezogen, die regelmäßige Einnahmen generieren. Dazu gehören Mietwohnhäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Gewerbeimmobilien.
Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz beim vereinfachten Ertragswertverfahren?
Der Liegenschaftszinssatz repräsentiert den Zinssatz, mit dem die zukünftigen Erträge der Immobilie abgezinst werden. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert, da die zukünftigen Erträge weniger stark abgezinst werden, während ein hoher Zinssatz den Ertragswert reduziert. Dieser Zinssatz ist also entscheidend für die Berechnung des aktuellen Marktwerts der Immobilie.
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